某某大道基礎建設工程可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】公司實行“自主經營、獨立核算、自負盈虧”，并以其全部。資產對其承擔責任。享有由出資人投資和公司負債形成的全部。性建設項目的投資業務及經營業務；行使政府投資市政工程建設項目業主職責；管理和經營政府授權的國有資產。公司注冊資本：10000萬元人民幣。出資形式為貨幣資金。3000萬元，國有土地使用權7000萬元。川省建設工程工程量清單計價定額》;家現行的財稅政策、《建設項目經濟評價方法與參數》等執行，通過區政府納入區財政預算投入解決。期償還作為保障。與重慶市接壤，西部和北部與遂寧市、南充市、達州市相鄰。四川東部，是XX市下轄區級行政單位?？側丝?20萬人，非農業人口。地方財政收入，位列四川省111. 有星級賓館11家，其中五星級酒店1家，四星級酒店3家?！笆濉逼陂g，全區生產總值年均增長14.3%，由20xx. 城鄉面貌明顯改觀。五年來，城市面積拓展近10

　　

【正文】 目前，廣發房地產市場均價為 80 萬元 /畝，容積率平均為，折合進入房價為 600 元 /m2。建筑成本約為 600 元 /m2（指建材、人員和機械等建筑施工費用）。各種稅費為 330 元 /m2。由此計算。開發企業利潤為 500 元 /m2?？鄢Y金利息因素，開發企業利潤維持在投資的 30%左右，處在一個較為科學合理的空間。 土地支持政策是以出讓等方式依法取得土地使用權的大宗地塊，符合地城市規劃的可分宗辦理國有土地使用權證。對新出讓的經 營性房地產用地，首付比例為 50%，按規定繳清出讓金的給予總額 5%的獎勵。新開工的普通商品房項目、城市基礎設施配套費按不同標準的低限額收取，并免征印花稅、減收契稅和企業所得稅，提前辦理商品房預售許可證，對購買商品房的給予一定的購房補貼和信貸支持。 受金融危機影響，當前 XX 房地產市場進入一個相對穩定的低位徘徊階段。一是開發企業資金困難，對土地需求量不大，對已購置土地開發積極性不高，年均新開發建設商品房的數量較前幾年呈明顯的下降。二是對消費者來說，普遍持等待觀望心理，都希望房價下躍，不肯立即出手購房。三是城市居民 普遍擁有了較為滿意的住房，特別是上班族和個體經營戶，群體性的購買力下降。 相對而言， XX房價較周邊的地級市南充、達州存在明顯偏低，南充均價為 4000元 /m2，達州為 3000元 /m2，而 XX為 20xx元 /m2。由此推論，再加上房地產開發成本因素和利潤空間較為合理，可以斷言， XX 的房價根本就不可能下跌。從開發商方面反饋的信息也 50 是要堅決維持而不能通過降低促銷。 隨著 XX城市建設的深入推進和經濟社會的快迅發展， XX的房地產市場必將迎來新的發展階段。主要原因：一是 XX 城市化水平明顯偏低，在近期內需要快速推升?，F XX實 際城市人口僅 25萬人，城市化率為 23%，較全省 37%，全國 46%相差太大。市上已決心在20xx年增長至 40%。年均將增加城市人口 3萬人已上，年增住房需求量在 100 萬平方米以上。二是農村人口呈現出成規模向城市轉移，一些外出務工人員，受沿海產業內遷或關停影響，紛紛回鄉創業安家，增大了消費群體。三是一些原外出務工人員，按年齡計算，其孩子進入上學期，希望在城市就讀，轉而在城區購房安家。四是前鋒、代市、新橋工業園區即將建成投產，將吸引大量工人就業，工人中將有一部分在城區安家。隨著需求量的增大，城區房地產市場將逐步升溫 ，預計到 20xx年， XX的房地產市場將呈理性發展，隨著住宅質量和環境改善，房價將由現在的 20xx元 /m2，逐步增長至 3000元 /m2。 主要 片區 項目 開發情況 岔路片區 東起 XX，西至交警支隊，南起四九灘電站，北至楊森花園，合圍總面積 50 公頃，項目內待拆遷房屋面積 萬平方米，規劃容積率為 ，建筑密度為 2535%，規劃建筑面積為 萬平方米，其中：住宅 萬平方米、公共建筑 萬平方米，計劃總投資 21億元。 項目地處 XX 城北、小平故居、奎閣三大重要城市組團的 結 51 合部，是 XX 城市總體規劃中重點打造的北出口。該項目外部有廣花、廣前兩條重要省級公路和東環線旅游觀光公路連接廣大農村，內部有洪洲大道和環城大道垂直相貫。該項目濱臨 XX，地勢由東南向西北逐步提升，形成了自然的臨江遠眺風光。獨特的區位優勢、便利的交通條件，優美的自然環境，造就了該項目開發建設的廣闊前景。 開發效果：將本項目打造成集住宅、安置房、商業、酒店、社區會所、學校于一體的綜合性品質生活社區。 開發特點：該項目規劃以商住用地為主，配套規劃了公共綠地、道路、學校等市政設施建設用地。該項目確定的開發建設用地，坡 度均小于 25%，適于建設大型居住社區。設計采用梯級開發的布局模式，盡量減少土石方開挖量，建筑以多層為主，配置一定的高層和小高層，按地勢采用梯級模式布局，形成高低錯落的建筑集群。在 XX 奎閣大橋橋頭、設計建造一幢120 米的標志性高層建筑，與橋頭綠化休閑廣場，構成城市北出口的靚麗景觀。在環城大道與洪洲大道交叉口，設置一個大型商業廣場，形成該片區的商業活動中心。在小區內部設置一所 18 班的小學校，并按小區分布，設置一定的幼兒園和社區活動場所。在廣花公路東側山頂設置觀景平臺和休閑健身中心?？茖W的規劃、合理的布局、配套的 設施、完善的功能，將為該項目搶占市場提供可靠的保證。 52 按照該片區的地塊結構，項目又可分為 A、 B、 C、 D4 個子項目分別招商開發。 洪洲大道至奎閣大橋左側區域（ A地塊） 該地塊用地面積為 萬平方米，容積率為 ，規劃建筑面積 萬平方米 (其中住宅 萬平方米 ,商業 萬平方米 )，計劃容納居民 3096 戶、 9906 人。該地塊內待拆遷房屋 ,計劃投資 。 本項目以高層、多層建筑形態相結合。項目南側與 XX 汽車總站、車站大市場毗鄰，系原城北開發區已開發完畢部分向北擴張的聯結部 位，隨著城北向北的不斷拓展，本項目將不可避免地成為該局部區域的經濟文化休閑中心，亦居亦商，潛力巨大。 洪洲大道至奎閣大橋右側區域（ B地塊 ） 該地塊用地面積為 萬平方米，容積率為 ，規劃建筑面積 (其中住宅 萬平方米 ,商業及酒店 )，計劃容納居民 1284 戶、 4108 人。該地塊內待拆遷房屋 萬平方米 ,計劃投資 8億元 本項目以高層結合部分多層為主要建筑形態，在臨環城路局部有商業建筑。該項目臨江而建，視野開闊，戶戶均可直望 53 XX。該項目建成后，南與四九灘電站、金山 XX 怡景項目融為一體，北連奎閣大橋，其在區域中的地理位置將十分優越。 奎閣大橋至楊森花園沿江項目（ C地塊） 該地塊的用地面積為 萬平方米，容積率為 , 規劃建筑面積為 萬平方米，計劃容納居民 3206 戶， 10260人 .該地塊內待拆遷房屋 萬平方米 ,計劃投資 。 本項目除臨奎閣大橋旁局部高層外，其余均為多層建筑，恬靜舒適的江岸生活將是這里最大的靚點。正在興建的奎閣大橋，即將重建的楊森花園，更將直接提升本項目的開發價值。 奎閣大橋至楊森花園沿江項目以西區域（ D地塊） 該 地塊的用地面積為 萬平方米 ,容積率為 ，規劃建筑面積 萬平方米 (其中住宅 16 萬平方米 ,學校 萬平方米 )，計劃容納居民 1769 戶、 5659 人。該地塊內待拆遷房屋 萬平方米 ,計劃投資 。 本項目位于連結城北開發區與鄧小平故居保護區交界部位，建筑形態以高層和多層相結合。該項目縱橫于繁華與靜謐之間， 景致與居所完美和 諧， 使建筑與自然形成有機 整 體 ，畫里有家，家亦如畫。 54 東門碼頭景觀建設項目 計劃由投資人按設計完成開發建設任務，政府將建成后一定期限碼頭及閣樓經營權作為投資回報。 濃洄古街區旅游開發 項目概況：總用地面積 64410 平方米，總建筑面積 54667平方米。其中修復建筑 22204 平方米，重建建筑 32463 平方米，門面 230間。 開發效果：利用本區域緊靠城市中心區、交通便捷的特點，以做大旅游產業為目標，將老街、南園片區、興國寺統一規劃為濃洄古鎮旅游項目，與 XX 公園、思源廣場、 XX 中學等共同形成具有一定規模的旅游核心風景區，提升旅游開發價值與知名度。 開發方式：由于古鎮內部現狀建筑以危舊建筑占大多數，開發利用將產生嚴重的安全隱患，對原有大部分建筑予以拆除重建，僅對質量好的建筑 予以修復，同時亦有利于古鎮內部的基礎設施布置。 規劃布局：規劃中的古鎮分為四個功能區：興國寺、綜合服務區、老字號商業街、古鎮游覽區。興國寺以宗教旅游觀光為主，綜合服務區以旅游接待及管理服務設施為主，老字號商業街以老字號商品經營為特色，古鎮游覽區以川東傳統風格的 55 古鎮休閑游覽觀光為主。 開發特色：規劃以現濃洄小學地塊上修建主入口廣場、游客服務中心、公共停車場等，古鎮內部的道路寬度為 3至 6米，規劃在原有小溪的基礎上人工增加水流量，形成小橋流水的景觀效果。對興國寺進行擴建，增加旅游開發價值，古鎮內部新規劃的建筑使用 功能以商業為主，形成以傳統商業為特色的老字號一條街。 白塔片區房地產開發項目 56 （圖為 白塔片區 居住區鳥瞰圖） 項目概況：白塔片區位于廣前公路連接線、西溪峽和 XX之間，總用地面積 30 公頃。該項目地處 XX 正在大規模實施開發建設的東南片區，位于城南、城北和奎閣三大城市組團結合部，地勢開闊， XX 至此由急變緩，是 XX 最為顯要的“陽光海岸”地段。項目距 XX 中學及 XX 職業技術學院均不到 500 米，距新建的 XX 市人民醫院不到 1000 米，是 XX 絕佳的居住休閑和旅游勝地。廣渝高速、 XX 大道穿越而過，交通便利。該項目可開發建設凈用地為 畝 ，規劃用地以居住為主，定位為高中檔住宅區，同時布設一定的商業建筑和酒店公寓。建筑采用多層、小高層、高層相結合的模式，沿江向內形成高低錯落、富有層次感的空間布局形態。該項目規劃容積率為 ，建筑密度 20%，建筑總面積 萬平方米。該項目內待拆遷房屋面積近 10萬平方米。根據當前 XX 建筑和房地產市場信息測算，該項目開發建設總投資為 6億元。 開發效果：適合開發中、高檔住宅，配套部分商業、酒店建筑。該片區內有 修建于宋代且至今保存完好的白塔，并將以白塔為中心，高起點規劃建設白塔公園，精心打造白塔凌云的城市景觀。 57 開發特點：建筑設計采用多層、小高層、高層相結合的模式，最高可達 25 層，沿江形成高低錯落的富有層次感的空間形態。 規劃布局：在臨 XX 大道上設置居住區主出入口，在居住區的西北角 XX 大道與白塔路相交處設置商業建筑，在地塊的東南角設置一座酒店公寓。 片區 總 收 入 土地開發 收 入 項目相關土地收益表 地塊分區 地塊標號 用地類型 用地面積（ m2） 容積率 規劃建筑面積（ m2） 土地收益 總價 （萬元） 白塔片區 378000 其中 A1 居住用地 126000 378000 地價折合樓面價格 500元 /m2 18900 A2 公園用地 … … … 不計收益 58 西溪峽片區 88481 其中 B1 居住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 B2 居住用地 地價折合樓面價 格 450元 /m2 B3 公園用地 … … … 不計收益 教育片區 103249 其中 C1 中學用地 … 不計收益 C2 居住用地 地價折合樓面價格 300元 /m2 C3 居住用地 地價折合樓面價格 500元 /m2 C4 商業、金融業用 地 地價折合樓面價格 500元 /m2 XX公園 其中 D1 文化娛樂用 地 地價折合樓面價格 500元 /m2 D2 文化娛樂用 地 7679 地價折合樓面價格 500元 /m2 老街、南園片區 其中 E1 商住用地 地價折合樓面價格 300元 /m2 59 E2 商住用地 43578 地價折合樓面價格 400元 /m2 E3 商住用地 地價折合樓面價格 500元 /m2 東門片區 其中 F1 辦公用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F2 商業、金融業用 地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F3 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F4 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F5 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F6 商住用地 11410 68460 地價折合樓面價格 450元 /m2 四九灘片區 171672 其中 G1 居住用地 25560 地價折合樓面價格 500元 /m2 G2 居住用地 23181 地價折合樓面價格 450元 /m2 60 G3 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 岔路片區 1318271 H1 居住用地 322515 地價折合樓面價格 450元 /m2 H2 商業用地 地價折合樓