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我國六市一省房地產市場形勢分析報告-資料下載頁

2026-07-26 01:51本頁面

　　

【正文】交易量）達到2平方米左右，幾乎等于北京等城市的2倍。除上海外，浙江省的二手房市場也十分活躍，廣州、重慶、天津等市的二手房交易量也出現大幅度增長，北京的二手房市場正在努力發展之中。只要產品結構調整扭住樓市面向普通百姓，一手、二手聯動發展不放松，中國的房地產市場就可保持高位運行、長平臺的穩定發展。研究分析市場形勢，必須關注房價的升降從全國看，％，2001年比上年增長6％，％。分析房價的走勢，需要說明幾個前題：一是這二三年全國消費價格指數始終在“零”的上面浮動；二是樓盤的品質在很快提升（即提高品質）；三是各地都在開始調整產品結構。統計顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。不同價格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價不變），房價也會不同。據國家統計局稱，今年上半年房價提升小，與產品結構調整有關，也就是說，面向中低收入供應的中低價位的樓盤多了，這是件好事。我們認為，這二三年房價穩中有升是正常的、合理的。現在有不少城市的居民，甚至領導都說房價太高，希望降低（比如北京），為使更多的居民買得起住房，同時也進一步拓展市場，拉動經濟。相反，開發商大多不同意降價，認為房地產已進入微利時代。當然，房價的升和降，不是誰說了算的，而是市場決定。在市場經濟下，決定房價升降的主要因素是供求關系。希望降價，有效的辦法是增加供應量。另外，由于產品結構原因，也會出現房價的升降，也會反映出房價的高低。在一個城市的房地產市場里，某個時間段中高檔價位的樓盤供應量加大了，就會導致這個時間段平均房價的攀升，如去年上半年北京房價上升25％，主要就是這個原因。而某個時間段，中低檔價位的樓盤供應量加大了，經濟適用房大量銷售了，就會導致該時間段平均房價的跌落。由此分析，最近幾年在調整住宅產品結構中，各地城市乃至全國的房價（平均房價）不會出現大的攀升，以穩中有升為發展態勢。我們還相信，不少人（主要是中低收入者）認為房價太高，其中一個重要原因，是他們買不到適合其購買力的住房，房價高不可攀。經過結構調整，二手房市場發展，差不多的中等收入者，均能買到房價性能滿意的住房，也就不會覺得房價高了。我們發現在上海，居民認為房價太高的呼聲比北京少得多。當然，北京的平均房價現在還比上海高出每平方米1200元左右。綜上分析，中國房地產市場經過三年多的高位運行，還處在持續發展的熱潮中下一步隨著各地政府部門鼓勵住房消費的政策措施進一步建立，隨著產品供應結構的不斷調整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全可以實現三至五年、甚至更長時間的持續穩定發展。但同時，應當引起重視的是，今年上半年房地產開發投資速度進一步加快，％，％、％％的速度；投資增長速度遠高于銷售額增長速度（％）10個百分點，這也是過去三年沒有的。有的地區土地供應過量，大面積囤積土地現象又有抬頭跡象。有的城市投資和新開工面積增幅過大，而銷售增長不快甚至出現下降，空置量增長過快，明顯出現供大于求的情況，應當引起高度關注。有的城市例如杭州，房地產市場可以用“火爆”來形容。房地產開發力度大，房價上升快，銷售仍然很好，而且二手房市場也供銷兩旺。分析杭州樓市紅火的原因，一是經濟支撐，二是居民需求增長，三是“住在杭州”的居住環境，四是政策推動效應。此外，還有投資者的推動作用。據杭州房管局測算，前幾年杭州房地產市場上52％的房地產產品由杭州市以外的“外來購買者”所購買。我們認為，浙江杭州市場的“火爆”只是局部的，這與杭州市房地產市場及相應的社會經濟發展條件密切相關。我們不希望中國樓市出現過熱和泡沫。但在分析和判斷房地產市場時，我們不能忘記1998年亞洲金融危機給香港及東南亞各地帶來的房地產泡沫的教訓，也不能忘記1991993年海南和北海等地的房地產泡沫經濟的發生和帶來的巨大影響。房地產市場的發展需要很多的人進入市場，進入消費和投資。當前，鑒于低利息和股票市場的現實情況，會有越來越多的投資者加入房地產市場，投資房地產有兩種目的：一是用于出租獲利，一是用于投資等待升值后賣出獲利。這種投資房地產購買行為與自用房地產的購買行為是不同的，自用者是實際需求，投資者是虛擬需求。虛擬需求容易使房地產市場擺脫本地區的消費主體，誤導市場供應結構。同時，投資需求特別是等待升值后賣出（炒賣）的，最期盼的是房價不斷攀升，從而助長房地產泡沫的生成和長大。有朝一日泡沫破滅，后果不堪設想，日本1989年的房地產泡沫破滅，至今還翻不過身，不僅影響房地產業，而且影響金融業和整個國民經濟。因此，在歡迎、鼓勵人們投資房地產的同時要謹防“炒樓者”的大量入市，要更謹防不要讓“炒樓者”主導樓市。 1前面提到分析供應關系，評價市場形勢，還要看供應者與需求者的關系，分析市場主體之間的關系在一個好的市場經濟下，房地產市場各主體間的關系應當是公平、公正、公開和誠信的關系。我國的房地產市場尚處于發育階段或初始階段。在體制和市場快速接軌、個人迅速成為購買房地產產品（包括物質產品和服務產品）的過程中，政府部門出臺了許多法規和政策，各市場主體的理念和交易也隨之發生迅速變化，應當說，中國房地產市場的各主體的行為規范總體上是健康的，是相對理性的。但是，中國房地產市場也明顯地表現出真正在發育中的特點。由于法規不夠健全，相應的監督管理機制沒能跟上，目前房地產市場發展過程中開發和經營行為不規范的問題比較突出，主要表現在違規開發、廣告虛假、面積縮水、質量低劣、中介欺詐和物業管理亂收費用等方面。國家提出要整頓和規范房地產市場秩序，重點將放在對各種違法違紀行為的查處上。整頓市場是手段，規范秩序是目的。因為秩序不好會損害消費者的利益，會影響消費者的投資和消費，缺乏誠信，會妨礙消費，影響房地產市場的繁榮和發展。通過整頓和規范房地產市場，不斷規范市場主體的行為，融洽和改善供需者之間的關系，提高房地產市場的運行質量。由此可以認為，發展中國房地產市場當前主要有兩大任務：一是調整結構，擴大和開拓市場容量；二是整頓秩序，規范市場主體行為，改進和提市場運行質量。兩手抓、兩手都要硬，中國房地產市場才能更興旺。（本文有刪節）28 / 28

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