房地產開發設計-資料下載頁

　　

【正文】 產責任保險和擔保保險開展極少，另一方面覆蓋面窄，業務量小，保險業的滯后使得房地產開發和消費中的大量風險無法轉移、化解，直接影響了房地產業的發展。因此，為促進我國房地產業的發展和加強風險管理，應大力建立房地產保險體系，組建專業房地產保險公司，擴大保險險種，合理解決相關保險費率額問題，規范房地產保險技術規范、投保與理賠程序，健全房地產保險的法律、規范等。第十三章 結論與建議一、結論1. 從長遠發展看，武漢房地產市場需求依然存在，市場發展潛力仍在增加。從投資規模和建設開發指標分析，武漢市房地產市場的基本面仍然趨好。隨著國家“擴內需、保增長”的經濟發展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產市場經過調整后逐漸將迎來恢復性的增長。2009年房地產市場的火熱充分反映出購房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房價的過快增長帶來的民生問題。在經濟會議后，國務院也對相關政策進行了調控，12月9日國務院宣布二手房轉讓營業稅優惠政策終止目的在于抑制投機性購房，12月14日召開的國務院常務會議上提出要求遏制房價過快上漲趨勢，同時加強保障性住房建設。繼2009年12 月中央密集出臺一系列房地產調控政策以后，在2010年1月中央政府再出臺“國十一條”進一步調控樓市。 “國十一條”與此前中央所有調控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統全面，從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定了2010年中國房地產政策基調和架構，今后一年的中國房地產市場變化將難以脫離此政策的背景。國家需要房地產行業來拉動經濟時，就鼓勵購房行為；當經濟過熱或者民聲齊怨時，國家只要出臺一道封殺命令，市場就會重歸沉寂。所以2010年市場行情，還是取決于中央政府穩定房價的決心和出臺的具體調控改革措施。因此，萬全城項目既有一定的機遇，又有很大的挑戰，需要我們認真對待，把握市場脈搏，與時俱進，積極迎接挑戰。、品牌與市場是決定銷售的主要因素。隨著人們生活水平的提高，人們對于房子的追求不僅僅只滿足它基本的居住需求，而對房子的舒適性、保值性提出了更高要求。現在隨著樓盤間的競爭加大，房子附加值的多少成為樓盤競爭力大小的有力砝碼。 附加值是樓盤在滿足其基本的功能之外而給居住者帶來的更多的附加價值，比如樓盤品牌、樓盤文化、樓盤配套服務以及樓盤絕佳的地段給樓盤帶來的附加值等。縱觀濟南所有樓盤，樓盤的品質越高，其附加值也就越大，當然其價格也相應越高，比如巴黎豪庭、加州陽光等。他們的均價雖然每平方米都在6500元以上，但是這些樓盤帶給居住者除了高的居住品質外，還為居住者帶來了更多超出樓盤價值的更高附加值價值。巴黎花園、學府佳園賦予樓盤的特有的文化也為樓盤帶來高附加值，這類樓盤能吸引高素質人群的居住，高素質人群可以提升房產價值，從深層次上再次提升該區域的居住價值；而歷山名郡、白金瀚宮絕佳的地段使此類樓盤具備了貴胄氣質。此類樓盤絕版的地段，周邊有著完善的生活和休閑配套，銀行、餐廳、酒吧、購物中心、公園等一應俱全，超多的樓盤附加值從而顯現居住的最終價值。3. 提高產品的性價比有助于銷售 資金回籠、變現 沒有賣不動的價格，只有賣不動的產品。當價格和產品價值不對稱時，在“賣”的這個動作進程上就會出現問題，一些開發商開始著急了，降價確實在進行。不過仍然有很多開發商，即使在在物價和成本普漲和資金鏈幾乎要斷裂的前提下，也并沒有選擇大規模的降價促銷，這說明他們知道降價不是辦法，大規模競相降價無疑自殺。所以，一味的降價或各種促銷不如提高性價比，房子降價不等于樓市回歸理性，產品的性價比、附加值、開發商的服務水平的提高才是關鍵。 價格之戰的惡性競爭可能帶來巨大的災難性后果，在未來一段時間里，一些高品質性價比高的房產，將更受歡迎。萬全城項目定位復合型高檔物業，提高其性價比，比如關注居住環境、建筑與環境、人與環境的協調、注重共享空間的利用與價值，有利于后期的銷售，加快資金回收。二、建議可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業需要做好可行性研究，做好項目開發成本和財務分析。房地產開發中既涉及土地、稅費、工程、開發、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態分析為主，以靜態分析為輔，對項目進行現金流量分析、動態投資回收期、內部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。進行充分的市場調研和監測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業咨詢公司對房地產市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據社會需求和城市建設規劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。把控經營風險投資者需要關注政策導向，把握投資時機。我國房地產市場不夠完善，國家和地方經常會出臺一系列政策。房地產投資者在投資決策做出前，應主動與當地政府、金融機構、各級主管部門取得聯系，及時了解國家各項財稅政策和城市建設規劃變動可能產生的影響，及時調整投資策略，控制投資風險，提高投資收益，把握投資方向。個人投資者需要對個人收入合理評估，防止收入下降產生債務問題。此外，還需要估算好投資回報期。優化投資組合房地產投資活動雖然是一個周期長、高風險高收益的活動，但是各個投資建設項目的風險程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當的搭配各種不同投資類型的項目，計算整體收益與整體風險之間的相關性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規避財務風險。同時減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔風險。投資優勢產品 在產品設計方面，為了擴大利潤和開發經驗的限制，武漢許多樓盤產品設計不盡合理，暗房、畸形房、通風采光等問題層出不窮。武漢市房地產產品面臨升級換代，其設計和理念與沿海城市相比還有進一步提升的空間，節能環保住宅、多功能住宅、低密度住宅、商務型住宅、低碳生活住宅、老年住宅等將成為未來住宅產品創新的方向，武漢市中高層消費需要得到最大化的開發和挖掘。，從企業內部發展和外部環境建設、擴大各種融資渠道等角度提出了以下建議。房地產開發企業加強房地產項目風險管理的關鍵在于加強自身抵抗風險能力。具體措施包括：建立現代企業制度；編制科學且完備的風險管理計劃書；強化項目的風險管理研究；建立企業風險管理組織；建立信息咨詢系統；建立風險管理績效評價體系等，從金融角度提出擴大融資渠道，充分利用保險。從企業發展的外部環境來講，需要強調以下一些方面：控制房地產項目規模和供給結構；控制消費需求和消費結構，建立項目風險分擔體系和風險轉讓市場，建立房地產項目風險約束機制等。