保利南寧鳳嶺項目可行性分析報告-資料下載頁

2026-07-28 07:32本頁面

　　

【正文】：100%=% 注：（1）、根據廣西及國家稅務局有關政策，新辦企業3年內可以免征企業所得稅，故此報告未計企業所得稅；（2）、投資回報率按雙方股東共投入17000萬元計算。財務評估，依據現有的項目審批條件，對項目投資的主要方面進行大致的估算，各種稅收、上繳的費用，以南寧市現有政策規定進行測算，營銷費用、管理費用，以行業慣例為基數，估算留有較大余地，對利潤的評估數持相對保守的態度，沒有滿打滿算，可釘可鉚。因此，財務評估比較保守，真實可信，有可操作性。評估分析，依據對本項目的各種條件和資源，結合財務評估結果，得出如下結論。綜合分析，建議從項目開發的總體考慮，將項目分為兩期進行，項目規劃為小高層小區，聚集人氣，以降低風險，重視小區環境，提高小區檔次，最大限度提高效益。第八章風險評估分析本項目的風險主要來自兩個方面的影響，一是企業外部。政府、政策的變化、市場競爭的變化，供求關系的變化等不可控因素的影響是公司比較難以把握和控制的；二是企業內部。主要是管理者管理水平、人員的素質，項目動作和管理經驗，內部管理機制等因素的影響。內部風險的可控性相對比較強，可以通過日常的管理加以防范和化解。政府政策的變化影響比較小。近年來，國內房地產的政策變化比較多，尤其是近兩年，出臺的政策主要是規范市場運作，鼓勵有實力的企業從事房地產的經營，諸如銀行項目貸款，購買者個人按揭貸款。土地政策、工程質量、以及市場交易、廣告宣傳、合同規定等，對于我們新的房地產公司來說影響不大。競爭地位處于優勢。現階段的房地產行業的利潤回報仍屬高回報之例，受利益驅動影響，南寧市房地產市場即有內部的競爭也管理外部的競爭，加上前些年遺留項目，土地享受的優惠政策等影響，競爭不在同一起跑線上，在建項目“遍地開花”，營銷手段各顯紛呈，競爭態勢趨于激烈和白熱化。就公司項目而言，在企業實力、市場定位，運作思路，管理過程等方面，如果沒有明顯失誤，實際運作上抓住時機，管理過程嚴謹，營銷策略運用得當，公司在南寧激烈的房地產競爭市場上定能處于優勢地位。內部管理風險較小。公司在項目運作上的另類風險主要來自內部。通過強化決策和管理水平，提高管理人員的素質，了解市場、了解行業、懂管理、懂技術、懂經營，尤其要重視人才的選拔、培養和使用；機制要靈活，管理要規范，監督要到位，即要重過程，又要看效果。財務風險小。公司財務狀況好，資產負債率低，融資能力強。本項目主要依據自有資金起動，金融政策的變化，銀行和外匯利率影響不大，財務風險小，同時，根據市場需求變化，適當進行定向開發，滾動發展，可以有效化解財務風險。項目自身的缺陷可化解。由于項目受土地、所在地域，交通環境等自然條件的影響，在項目規劃、策劃上，市場運作和營銷上，堅持楊長避短，克服自身缺陷，化解風險。總體而言，本項目在目前的情況下，主要風險處于公司控制的范圍，局部和小范圍的風險因素，需要在實際運作和管理過程中，依據形勢的變化，切實加以有效控制。第九章結論與建議一、結論通過本研究，可以得出以下結論：本項目的投資開發，企業具備投資實力，開發條件成熟，項目區域優勢明確，資金到位，管理人才和機制基本就緒。本項目的開發時機成熟。當前國內政治穩定，經濟形勢運行良好，房地產作為國家的支柱產業，屬于鼓勵發展行業之例，目前回報率較高，市場競爭激烈，但競爭趨于規范，潛在市場發展空間大。而南寧房地產市場起步晚，與全國同類城市相比較，發展優勢明顯。本項目的開發優勢明顯。就項目在自身所處主、客觀環境而言，通過SWOT分析，開發優勢明顯。本項目財務評估過程，條件假設相對比較保守，評估結果風險小，回報高。本項目的風險評估，主要依據對宏觀和微觀的政策把握，可控制因素的限制，進行定性、定量分析，但從評估的結果看，風險基本在控制范圍之內。綜上所述，本項目依據可行性分析結果，做出如下結論：根據目前的市場情況和未來市場預測，開發條件成熟。公司應根據形勢發展，選準開發時機，準確定位目標市場，充分估量風險，嚴格管理過程，爭取最大效益。二、建議在宏觀政策把握上，要有敏感性。及時了解國內有關房地產發展的新動向，運用最先進的管理、技術優勢，以降低風險，提升產品品質，有效增強核心競爭力。在目標市場定位上，要有準確性。尤其要及時了解市場主流，在小區的規劃設計上要高起點，低成本，戶型主流上把握準確；采用合理價格定位，爭取競爭優勢。小區環境及建設上立意要新，以小高層為主，戶型定位，以平均100130 M2為主流經典戶型；價格在于30003400元/M2之間，均價在3100元/M2左右為宜。在開發思路上，要注意聚集人氣。建議分期開發，聚集人氣，做到價格低、檔次不低，人氣旺、品質高。以盡快起動，產生效益，形成良性循環。在項目管理上，要規范、有序。作為新公司，要盡快在人、才、物上作好準備，建立一套規范、有序和高效的制度；嚴格依據國家有關法規，對工程規劃、策劃、管理、質量嚴格把關，重視住宅產品的附加值，一切以最大限度的提高效益為最終目標。在項目的開發過程中，要重視品牌的延伸。開發主題明確，樹信譽、創品牌。要有效、合理配置資源，發揮優勢，重視環境，切實增強品牌的延伸性和擴張性。在競爭策略的運用上，主要采用差異化戰略。要依據近期對南寧房地產市場的調查結果，采取“人無我有，人有我優”，進入產品戶型優越，價格合理區間，不與競爭對手正面沖突。

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