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年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)理論地產(chǎn)價(jià)格-資料下載頁

2026-05-24 18:41本頁面

【導(dǎo)讀】每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)。1．房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（）。2．某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積為10m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。3．某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。該實(shí)體的質(zhì)量以及（）。蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。6．某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價(jià)為700元／m2。劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價(jià)為960元／m2。7．某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元／m2，上月價(jià)格上漲20元／m2。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4％計(jì)，管理費(fèi)率和開。發(fā)利潤(rùn)率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為（）。

　　

【正文】 2800 元 /m2，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的 5%。（ 3）除地價(jià)款外，寫字樓和住宅樓在其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入 50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。（ 4）目前，此類項(xiàng)目折現(xiàn)率為 10%。（ 5）為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)款的 3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。（ 12 分）中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁共 20 頁 2020 年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試試卷《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》參考答案：一、單選題 1． C 2． D 3． C 4． C 5． B 6． D 7． C 8． C 9． D 10． A 11． C 12． C 13． C 14． C 15． D 16． D 17． C 18． D 19． B 20． C 21． C 22． B 23． C 24． C 25． B 26． D 27． B 28． B 29． C 30． B 31． B 32． C 33． B 34． B 35． D 二、多選題 1． BCD 2． AC 3． DE 4． ACE 5． BCDE 6． ABC 7． ABDE 8． ABCD 9． ABD 10． ABC 11． ABCE 12． DE 13． ABDE 14． ACE 15． BC 三、判斷題 1．√ 2． 3． 4．√ 5． 6．√ 7．√ 8．√ 9． 10． 11．√ 12． 13．√ 14．√ 15．四、計(jì)算題第 1 題解：中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁共 20 頁一、計(jì)算未來 3 年的凈利益（一）未來第一年的凈收益（ 36036）（ 120%）（ 125%） 3000 =（萬元）（二）未來第二年的凈收益（ 40036）（ 120%）（ 125%） 3000 =（萬元）（三）未來第三年的凈收益（ 33036）（ 120%）（ 125%） 3000 =（萬元）二、用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益 A= ]%)91( %)91( %91 [1%)91( %)91(%9 3233???????? ?? = [++] = =（萬元）三、計(jì)算收益價(jià)格 V= )(]%)91( 11[%9 ])1( 11[ 45 萬元???????? nRRA 或： ? ? ? ? ? ? )(%)91( 11%91%9 42333221 萬元??????? ???????????? rararaV 第 2 題解：第一種答案：一、項(xiàng)目總建筑面積 10 000 =30 000（ m2）其中，住宅樓總建筑面積 15 000 m2，寫字樓總建筑面積 15 000m2 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值（一）住宅樓價(jià)值： 5000 15 000=7500（萬元）住宅價(jià)值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)（第一年末）的折現(xiàn)值： 7500/（ 1+10%） 3=（萬元）中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁共 20 頁（二）寫字樓價(jià)值 1．字樓年租金收入 =120 15000 70%（ 120%） 12 =（萬元） 2．寫字樓押金： 30%=（萬元） 3．寫字樓押金運(yùn)用年收益： 3%=（萬元） 4．有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 : 30%=（萬元） 5．租賃凈收入 :+=（萬元） 6．寫字樓價(jià)值 :V= ]%)101( 11[%10 ])1( 11[ 47??????? nRRA =（萬元） 7．寫字樓折現(xiàn)到第 1 年末折現(xiàn)值 =（ 1+10%） 3 =（萬元）（三）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值 :+ =12 （萬元）三、項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值 1．住宅樓部分 :1800? 15000? （ 1+5%） =2835（萬元）寫字樓部分 :2800? 15000? （ 1+5%） =4410（萬元） 2．住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值 : 2835? [)101( ?? /（ 1+10%） ] =（萬元） 3．寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值 : 4410? [（ 1+10%） +（ 1+10%） ] =（萬元） 4．項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值 : 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁共 20 頁 +=（萬元）四、住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值 1．住宅樓銷售稅費(fèi) :7500? 6%=450（萬元） 2．住宅樓銷售稅費(fèi)折現(xiàn)值 :450/（ 1+10%） 3=（萬元）五、所能支付的最高土地價(jià)格 =（總價(jià)值住宅樓銷售稅費(fèi) 開發(fā)成本及管理費(fèi)用） ? （ 1+3%） =（－－） ? （ 1+3%） =（萬元）第二種答案：一、項(xiàng)目總建筑面積 10 000 =30 000（ m2）其中，住宅樓總建筑面積 15 000 m2，寫字樓總建筑面積 15 000m2 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值（一）住宅樓價(jià)值： 5000 15 000=7500（萬元）（二）寫字樓價(jià)值 1．字樓年租金收入 =120 15000 70%（ 120%） 12 =（萬元） 2．寫字樓押金： 30%=（萬元） 3．寫字樓押金運(yùn)用年收益： 3%=（萬元） 4．有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 : 30%=（萬元） 5．租賃凈收入 :+=（萬元） 6．寫字樓價(jià)值 :V= ]%)101( 11[%10 ])1( 11[ 47??????? nRRA 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁共 20 頁 =（萬元）（三）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值： 7500+ =（萬元）三、項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值 1．住宅樓部分 :1800? 15000? （ 1+5%） =2835（萬元）寫字樓部分 :2800? 15000? （ 1+5%） =4410（萬元） 2．住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值 : 2835? [ %)101( ?? （ 1+10%） ] =（萬元） 3．寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值 : 4410? [ %)101( ?? 1+10%） ] =（萬元） 4．項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值 : +=（萬元）四、住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值住宅樓銷售稅費(fèi) :7500? 6%=450（萬元）五、所能支付的最高土地價(jià)格 1． 4 年末地價(jià)＝（總價(jià)值住宅樓銷售稅費(fèi) 開發(fā)成本及管理費(fèi)用）＝－ 450－＝（萬元） 2．貼現(xiàn)： 247。 (1+10%)3＝（萬元） 3．地價(jià)款＝ 247。 (1+3%)＝（萬元）中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁共 20 頁

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