重慶市房地產-重慶市綦江購物中心營銷戰略全案-資料下載頁

【導讀】后，需要得到全面的調整。各大商場均缺乏準確的定位和固定的客戶群。誰就可以在綦江商業市場獨領風騷。住宅的租約期限一般為半年至一年，而商鋪的租約通常為1至3年或更長。的裝修投資、贏利預期及長期規劃，決定了商鋪租約的穩定性。此外，租金的遞增客觀保證了商鋪長期的收益增長。付款方式使租金收取也較有保障。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈。的發展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。還有較大的上漲空間。現階段重慶商業、零售業、服務業將會出。對于商鋪的“圈地運動”。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪。粹是為了在買進賣出中賺取差價。從街頭詢問及抽樣調查分析，綦江投資者普。的人希望商鋪內具有專業商業公司管理。²的需求者為主，占%，其次是10～30m²,占%。投資者心目中商鋪的理想總價是10～29萬元，占%,的經營成本回報率的風險。因此，具有長遠眼光的發展商會讓專

　　

【正文】 事件營銷動線 項目營銷渠道策略 長松世紀商城總體營銷渠道以現場為主，多點突破： ①加強現場包裝、商場導視系統。 確保現場銷售部的主力陣地地 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 39 頁 位。適時開辟項目區域（地點可再行研究）第二賣場。 ②投資者 組織化： 將已有投資者納入組織管理系統，保持經常聯系，并且通過各項消費活 動與情報咨詢的提供，成為有組織的客戶群，亦即落實顧客管理的系統運作。 營銷價格策略 價格是消費者和投資者最為敏感的話題，更是投資利潤能否最終實現的關鍵所在。在房地產營銷過程中，房地產的定價是最根本、最有效、也是最易于調控的，它是房地產營銷過程的核心和關鍵性問題。考慮到項目所處區域版塊形象、房地產市場發展現有狀態和趨勢、區域消費水平、區域內消費人群消費特性。 林冠觀點 如下 ： 1）考慮到產品整體銷售推廣過程中的高價阻力（商鋪售賣過程中如出現高價阻力點，整個產品營銷過程將因此產生巨大影響 ），實現商鋪低價入市，高價收盤。同時 盡可能的用靈活多變的方式促動銷售進程，為目標客戶群減壓，提供五成按揭、分期付款等方式。為達到 刺激銷售獲得最佳利潤的目的，根據市場售賣進度適時調價，封頂至進駐開業之間享有 10%— 20％的升值空間。 2）長松世紀商城商鋪最終價格可根據項目成本因素和同類房產供求因素確定。根據商業價值差價、樓層差價、邊間差價、面積差價、視野差價、及口彩差異等因素來決定銷售價格，以獲取利潤、 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 39 頁 回籠投資資金為定價目標，采用一次性付款、建筑期付款、按時間付款、銀行按揭等多種靈活的付款方式，完成整個長松世 紀商城營銷推廣策略。 三、 產品營銷時間段劃分及策略 項目形象的樹立 —— 蓄水期 營銷策略：確立第二賣場（暫定）及分賣場，開展咨詢展示活動，實施商鋪銷售優惠額度。 項目形象的拓展 —— 開盤期 營銷策略：開展開盤活動期間有獎活動，銷售的持續跟進工作。 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 39 頁 項目形象的確立 —— 強銷期 營銷策略：整個商鋪公開出售，達成負一層及一二三四層的高銷售率。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 39 頁 項目形象的完善 —— 持銷期 ：剩余意向客戶跟進和售后服務，促進尾盤的銷售工作。 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 39 頁 廣告以電視、戶外、直投為主，具體投放比例見附件七 注：上述銷售時間及廣告模擬須根據銷售實際情況做適時調整。 四、廣告策略 結合項目的具體情況和當地媒體的影響力、傳播優勢，制定廣告適當可行的媒體投放策略，以達到財進其用的目的。 流程要點：炒熱概念、吸引關注、引導消費、引爆購買 全程核心推廣策略 —— 采用 IMC（整合營銷傳播）的手法，將實際銷售與廣告、 MD、公關等緊密結合。強調戰術上的高度 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 39 頁 統一性。 —— 傳播的主要力量放在對投資、盈利概念以及信心保證的大力渲染，而不是常規宣傳商鋪本身功能的做法。要點是對消費者的攻心戰。 廣告傳播方式 按照其報道化、新聞 化、情節化、人性化原則，在媒介形式上主要以報紙軟體廣告、硬體報紙廣告、戶外媒介廣告、主題情節形式印刷品為主，以現場展示廣告、雜志廣告為輔。前期作好公關活動，利用戶外廣告、 DM單、平面等媒介加大項目的市場宣傳力度。 ①報道及討論形式的電視軟體廣告； ②懸念式、大型形象牌的長期廣告； ③圖表化、情節化的印刷品廣告（分階段推出）； ④服務式、咨詢式的動態、促銷和展示廣告； ⑤告知式、現場式的“旺鋪”拍賣實施活動。 針對項目綜合廣告效果的評估，我們建立完善的監控措施，隨時使策劃與銷售的互動，調整、修正各項實施計劃。 廣告時間段劃分和訴求重點 具體分為四個階段，即蓄勢期 1 個月，認購期 2 個月，強銷期 4個月，保溫期 6個月。 Ａ、廣告時間段劃分 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 39 頁 籌備期 /市場預熱期 （ 1）推廣策略： 本階段 DM 做和戶外形象廣告、外賣場形象包裝、 TV 四頭并進，以 DM 和戶外作為傳播重點。 （ 2）項目執行計劃模擬： 編號 項目類別 項目明晰 時段 /版式 成本控制 A 戶外大型形象廣告 在綦江汽車站樹立一塊大戶外形象牌 B TV 《商業巨鱷進入綦江 消息篇》 詳見媒體計劃 《商業巨鱷來了 消息被證實篇》 巨頭浮出 長松世紀商城醞釀大動作 消息篇 長松世紀商城首創托管式商城營銷模式 《托管模式學術講解篇》 《托管模式學術講解之跟蹤報道 采訪發展商篇》 《托管模式學術講解之跟蹤報道 采訪策劃機構篇》 《創富時代完全攻略篇》軟文式廣告 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 39 頁 《“排隊買鋪”？之怪現象篇》 C 賣場形象包裝 外賣場形象進行全面包裝。 售樓處裝飾布置 D 派發硬性廣告 DM 商業巨鱷帶來了什么？ 商業原子彈 、托管式商鋪正式引爆篇 芝麻開門倒記時篇 “窮爸爸”與金山篇 綦江人的遺憾篇 金算盤篇 E PR 舉辦綦江城市定位發展論壇 開盤儀式 合計 RMB Ｂ、廣告訴求重點 —— 重慶首個托管式商鋪在綦江登場 C、階段訴求 —— ①長松世紀商城 Shopping Mall 整體 VI系統； ②具有物業的全部產權； ③項目具有極強的前瞻性和可塑性； ④具有其廣闊的市場前景和升值潛力； ⑤項目所處頂級黃金區域； 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 39 頁 ⑥項目屬于綦江區域內唯一的規模化、品牌化、專業化的黃金商鋪； ⑦商鋪內外配套設施完善。 D、部分模擬廣告副標題 ①長松世紀商城 Shopping Mall，鉆石商圈新座標！ 名店、專家聯手全力打造的綦江全新購物天堂！ ②名店的加盟，托管式商鋪顛覆傳統投資理念，兩位數年利潤增長率，商鋪巨大升值空間。 項目市場形象推廣 ①在項目區域內樹立較大的廣告牌，高空轟炸，快速建立項目形象。 ②在項目區域內經過的公交車身制作車身廣告，直接面對目標客戶 群。 ③項目現場體驗式營銷環境的創造（營銷中心、外立面設計裝修、工地包裝等）。 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 39 頁