揚州xx朗小城項目定位與發展戰略報告-資料下載頁

　　

【正文】 中國傳統音樂是極其豐厚的，從這個角度看，音樂概念的延展有市場基礎的保障。 項目主題策劃建議 之 方案二 100 [建筑是凝固的音樂，音樂是流動的建筑，當石頭的史詩與絢麗的藝術完美的結合并創造時，生活的意境和居住的真意便可以被我們輕易的發現和體味。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 101 二、音樂主題的概念延伸 結合揚州地域文化的地域特征，以及本案的發展規劃設想，我們對音樂主題的進行概念的延伸提煉 —— 藍調新生活 藍調： 即藍調音樂（ BLUSE布魯斯），是爵士音樂的一種形式。藍調音樂的產生是為了抒發演唱者的個人情感，顧名思義，這種音樂聽起來有一種憂郁（ Blue）的味道，以直接陳述內心想法為他的表現方式，他是當今時尚音樂的一個典型代表，代表象征著品位、格調、優雅、閑適。其意境與本案的特征非常符合 —— 舒適的環境、優雅的生活，閑散慵懶生活氛圍。 藍調新生活： 傳達一種“精致生活 華美情調”的意向，一種優雅的格調。它不僅是一種生活狀態，更是一種價值追求，表達了一種恬淡閑適的個體生存，表達了對生活品質的追求，對生活細節的專注，不矯情、不做作、不勉強，是舒適 和諧 健康生活的象征。 項目主題策劃建議 之 方案二 102 推廣口號建議 —— 藍調新生活，品位藍調 [選擇一種建筑，就是選擇一種生活方式，選擇一種人生觀念。當“藍調”遭遇“城市”，生活的精致優雅便可輕易地完美體現。回到建筑本身，關注居住文化 ] 項目主題策劃建議 之方案二 103 三、音樂主題在營銷推廣上的設想 與揚州室內樂團聯合組織“我和音樂有個約會”系列活動 與揚州相關音樂比賽聯動 組建小區音樂幼兒園 揚州音樂沙龍活動 修建音樂名人風雨走廊或音樂名人星光街區 露天音樂廣場 /音樂噴泉的建設與社區文化活動的結合 經典音樂回放的小型音樂視聽中心 藍調作為小區背景音樂 項目組團、道路、戶型、廣場等的命名可借用音樂名人命名 [項目主題和核心理念的確立，本質上是將多元生活需求中的某一分支進行剝離， 博得目標消費群體的好感和回應。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 104 四、項目定位 一）項目定位的戰略原則 本案應是可以引起豐富聯想的建筑，他體現以音樂為主題的高品位優雅格調，充分表達建筑與環境、建筑與人、人與人、人與自然和諧共生的理想，項目定位充分體現適度、和諧、愉悅、分享的社區生活原則。 鮮明識別性 —— 音樂主題社區，凸顯項目個性化和差異性。 核心競爭力 —— 高品質、高素質、高文化含量的精品樓盤 文化附加值 —— “藍調新生活”的人文居住理念 形象定位 —— 清新、自然、浪漫為主基調，強調項目品牌的親和力，拉近與客戶之間距離。 [一個小區不僅僅是鋼筋加水泥的立體建筑，物質實體，它更應該是一個有個性、有思想、富內涵、高品味的獨特文化空間，是一種居住理念的載體。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 105 四、項目定位 二）園林景觀設計建議 共享性是園林景觀設計所必須遵循的原則，在中庭、廣場、花園、架空層等公共及半公共空間內大量設臵可駐留的場所，滿足鄰里交往需求，營造更多情感空間。 基本描述 總體環境規劃在強調整體性和協調性的基礎上，體現相對的均好性，追求自然、樸實的風格。要兼顧平面和豎向變化，豐富空間層次，體現彼此內在的關聯；要與建筑單體設計有機的結合起來，相互影響、相互滲透；要強調居住文化氛圍，強調居者的心靈感受和感官體驗。 景觀布局 “三層景觀體驗”的立體景觀綠化： 第一層：社區中心集中景觀綠化 第二層：組團中庭景觀綠化 第三層：鄰里樓間景觀綠化 首 層：建筑首層可考慮架空 ，將室外景觀綠化延至樓體內。 “三級一層”的景觀布局，使整個社區形成多層次的綠化空間體系，突出溫馨、親情的私人情趣天地，保證社區住戶寬松的公共空間和休閑的私密空間的和諧統一。 項目主題策劃建議 之 方案二 106 四、項目定位 山野風情 做出具有一定坡差的微地形，形成起伏有致的內庭花園，配合引植的本土高大樹種，強化小區的幽深之感，形成都市中的“山野”。使小區完全融入大自然，營造出獨特濃郁的城市內的山野風情。 流動水景 現代園林中，水是景觀的生命力所在，是園藝綠地中的鋼琴家，是靈動和清新以及富貴的象征。運用現代創新設計手法賦予水的各種形式、姿態和趣味，在空間的變化中加入海洋的韻味，強調水的節奏，韻律感。疊水瀑布、清泉上流、水梯、噴水、疊水、水池、水霧、仿沙灘泳池等高低錯落清涼景觀設于主要通道節點旁，為人們的靜謐家居生活帶來清純的水的活力，也是晨跑、晚練的駐足處。 [園藝景觀與現代居住文明的和諧共融，方能映襯出揚州新城生活的休閑寫意。居住在本小區，“音樂 山野”為主題的園林景觀撲面而來，讓人沉浸在山野、綠地、花香營造的生活氛圍之中，難以抗拒心與林木的親近，與音樂的交流。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 107 四、項目定位 三）產品設計建議 可考慮部分推出“自由空間”戶型，保留廚、衛、剪力墻，其余空間，可變性較 大（在可能的前提下嘗試調整剪力墻位臵，盡量保證客廳、主人房靠戶內一側不 是剪力墻），建立個性空間觀念。適應家庭結構生長性。 緊扣尺度觀念，建立大空間觀念，合理高效的分配空間使用。 大戶型考慮豪宅功能的可能性：如主臥進入式衣帽間、主臥衛生間（雙面盆、雙 馬桶、盆浴淋浴獨立設臵、化妝洗浴如廁空間分設、管道可變性）。 客、餐廳隔離設臵，廚房設臵冷熱飲水裝臵，餐廳更多考慮與廚房的關聯性，中 西廚分離，廚房功能多樣化等，避免氣味干擾。 中央空調設施（冷熱雙功能），墻體，地面供暖（衛生間）。 隔音門，隔音換氣窗。 考慮在主臥，客廳雙向采光通風，在頂層設臵采光天窗。 項目主題策劃建議 之 方案二 108 四、項目定位 三）產品設計建議 環保材料的應用，比如放射性的避免，無污染的涂料使用，可以隨著陽光變化透 光效果的玻璃，水的循環利用。 空間的私密性保證，比如視線干擾，門廳的設臵等。 在大戶型中考慮工人房設臵，并設獨立衛生間。 項目主題策劃建議 之 方案二 109 四、項目定位 四）個性化主題配套 感動源于對細節的關注。只有關注生活的品質及產品的細節 ,才能營造出親和自然的生活氣氛。在本小區，立體綠化、花園車庫、無障礙設計、人車分流等妥帖細致的細微設計構成 , 使你生活的每一點滴之處 ,都體現出人性關懷。 音樂主題配套 音樂廣場、音樂風雨長廊、音樂噴泉、音樂雕塑走廊、音樂名人墻、音樂幼兒園、小型音樂廳、音樂兒童游樂場。 運動型園林設施 籃球場、羽毛球場、仿沙灘室內游泳池、滑板跑道、健身步道、兒童游樂場等運動場地及設施遍布社區。 生態健康園林 種植抗污染的綠化植被：丁香、松柏、月季、桂花等。多樣的植物或成行成組排列，或自然地零星點綴，組合成多個趣味空間。保證設計規劃的功能性合理的基礎上做出主題化潤色。 樓宇配套 進口名牌高速電梯，如進口三菱，超國家標準配臵數量、地下車庫、實際車位大于 1：1， IC卡一卡通智能管理、國際衛星電視接收系統、雙路供電系統、變頻供水系統、戶式中央空調系統、以安防和商務信息化為主的智能化配套、裝修套餐計劃。 項目主題策劃建議 之 方案二 110 四、項目定位 四）個性化主題配套 智能化 綜合布線系統、信息智能化系統，局域網和寬帶接入、為住戶提供便捷的 Inter寬帶上網、小區管理和溝通、安防智能化系統，包括自動和手動報警系統、閉路電視監控系統、可視對講門禁系統、 IC卡一卡通、車庫管理系統、小區管理智能化系統，包括局域網網上溝通、遠程超表、小區集控中心。 五、物業管理建議 引進國際知名品牌物業管理公司或顧問，以國際 ISO9002質量認證為標準、以先進的管理技術，突出品牌，高檔酒店式物管、提供真正英式管家服務，體現歐洲細膩的服務風格、體現歐洲管理特色。嚴格的管理制度，嚴謹的工作作風、突出歐洲風格：包括大堂布臵、功能安排、禮儀程序、工服式樣等、結合東方式人情管理。 項目主題策劃建議 之 方案二 111 四、項目定位 六）物業命名建議 物業命名 案名建議： 藍調 國際 （藍調，是爵士音樂的一種形式，同時又體現著一種格調的生活節奏，一種輕松愜意的生活主張，一種時尚先鋒的生活步伐） 第二推薦名： 君悅西城 樓盤氣質發散 作為一個主題化的大社區，我們的氣質可以用下面的詞語來具像化： 音樂的、城市中心的、清新的、絕版的、人文的、藝術的、升值的、現代的、活潑靈動的、享受生活的、純粹的、尊貴的、高智能化的、開放的。 項目主題策劃建議 之 方案二 112 整體開發策略 一期啟動期目標 OBJECT 1 住宅帶動項目成功啟動， 快速銷售，回籠資金 OBJECT 2 引起市場廣泛關注，聚集人氣 OBJECT 3 樹立區域品牌，為后期土地增值和持續開發 奠定基礎 113 一期啟動區選擇的要求 ? 臨路條件最好 ? 展示效果好、昭示性強 ? 依托周邊資源開發 ? 建設條件最成熟 ? 產品的市場接受度 114 啟動區定位 對于區域開發來說 “一期熱銷造勢” 成功與否決定項目成敗 多層的戶型面積控制 產品細節位居其次 啟動區必須對整體定位、對區域開發前景進行示范 115 如何安全高效的實現價值 — 營銷主張 116 之一 、如何實現有效客層劃分模式 進行一次消費者深度研究 我們擬對于目標消費者特征作一次深度研究，研究提綱如下： 一） 研究目的 – 了解潛在消費者的需求特點 – 為揚州學院地塊的營銷戰略和競爭策略提供依據 – 為揚州學院地塊的定價和服務定位尋找依據 – 尋找小高層住宅市場的新的亮點，和同質成功個案的成功因子 二） 研究的預期效果 ： – 確定市場的定位 – 確定營銷方案，確定現場銷售實戰的總精神 – 為項目作一次初期的推廣和預蓄水 117 之一 、如何實現有效客層劃分模式 進行一次消費者深度研究 我們擬對于目標消費者特征作一次深度研究，研究提綱如下： 三） 調查對象 ? 競爭個案。 ? 30萬 50萬的典型消費者。 ? 業界資深專家及其他個案一線銷售人員 四 ） 研究方法 ： 我們針對不同的樣本考慮不同的方式。 觀察 針對同型態個案整體情況的調查，將采用觀察的方法，調查同型態個案整體信息（包括外觀、面積、售價、服務及其他一些配套設施）。 暗訪 利用關系資源以及其他一些必要渠道了解競爭個案的營銷戰略和競爭策略。 深訪 消費者的調查將采用深訪的方式，直接進行調查，主要引導消費者提出其對于購買時首先考慮的因素，以及在入住后對于中高檔住宅的整套服務中認為最有價值的一部分增值服務的認識。同時也通過訪談來了解消費者對于開發商的一些認識。 購買 必要時以公開或不公開形式購買一些所需的資料（主要是營銷模式與效果方面的資料）。 118 之一 、如何實現有效客層劃分模式 進行一次消費者深度研究 我們擬對于目標消費者特征作一次深度研究，研究提綱如下： 五） 有效客層劃分方式 – 有效客層劃分是為規劃定位以及銷售策略服務的，我們并不想在年齡段劃分、區域劃分或投資自住用途劃分上費篇章，我們將自定義有效客層劃分的模式（客層的有效性在于較容易辨認以及行為特征相對集中），其主要將涵蓋： – 新經濟從業人員 /傳統經濟從業人員 /邊緣族群 – 意見領袖 /個性鮮明者 /追隨者 – 首次買房族群 /二次置業族群 /頻繁接觸族群 119 之二 、針對性銷售主導策略 作為區域中的精品制造商的定位 ， 其銷售推廣的策略將以領先 、 獨創及氣勢為主導 ， 其操作上應有別與普通個案 ， 為 “ 地標 ” 個案的價位與銷售尋找支撐點 。 ? 一、項目進行大分期，最多兩期，每次推出以千套為單位 ? 拆分成小面積塊逐步推出是小企業的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個案，打亂其它個案的部署，就必須整體提高區域個案推出的“門檻”，以精心籌備的組團景觀展示、會所樣板區展示甚至實景樣品屋展示“一次性”起到震撼作用。同時，大量單位的推出，可有效增加廣告宣傳效應，并集中鎖定所有意向客戶。此種操作的前提便是整個推出區域的統一規劃，整合策劃以及整體推出，同時需有大量的客戶積累。 120 人民戰爭的營銷思想 萬人空巷的開盤奇觀 121 之二 、針對性銷售主導策略 作為區域中的精品制造商的定位 ， 其銷售推廣的策略將以領