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上海五角場商業及辦公項目提案報告_76ppt-資料下載頁

2026-01-09 10:38本頁面

　　

【正文】均是地鐵上蓋。由于新江灣城住宅項目呈聚集排列，分散在鐵獅門及加州水郡周邊，故本案相對位置偏離較多，客源引導性不大。鐵師門新江灣板塊商業發展規劃項目周邊商業發展情況除了上述的那些具有一定實力的公司以外，楊浦區還擁有兩大類辦公需求者，一類是對于傳統辦公不喜好，從事設計業務的廣告公司，另一類是較多剛從著名學府畢業出來資金不足的創業人群，這兩類公司目前生存在何處？我們發現楊浦區還存在較多非傳統辦公產品的創意園區型辦公項目創意產業、紡織產業、鋼鐵貿易服務■園區概況：園區位于楊浦區交通主干平涼路 1055號，建筑面積為 12500平方米，整幢大樓是集創意設計、辦公為一體的綜合性創意辦公場所．樓層總高為 4層，單元面積從 10010000平米不等，室內層高。■相臨及配套：周邊為老式居民區，環境嘈雜；距離 4號線 1700米；可通過多路公交接駁；停車位僅 20余個，較少。■硬件配套：樓內有 1部客梯， 1部貨梯，均為老式的大電梯。辦公室已經完成簡裝，挑高樓層已經完成閣樓搭建，入駐即可。■入駐企業：主要以紡織、鋼鐵服務為主，小部分網絡公司。入駐率達到 80%以上，僅剩 3樓部分死角小戶型及二樓 120平米大挑高戶型尚未租賃。■政策優惠：入駐企業實行工商注冊、稅務注冊 “ 一門式 ” 服務。此外園區實行二十四小時的物業管理；地方稅滿 2萬退 30%。■租金狀況：租金－－ /日 /平米　　物業－－ /日 /平米■物業：上海楊浦工貿（集團）有限公司　　開發：楊浦區政府上海創意聯盟產業園依托價格優勢的創意產業基地■園區概況：匯龍創意園位于揚州路 464號，位于北外灘地區，近黃浦江畔，占地面積 5244平方米，建筑面積 12477平方米，園區內單元面積從100200方不等，室內層高 5米左右。 1號樓的樓層總高為 5層， 4號樓的樓層總高為 6層， 5號樓和 6號樓的樓層總高為 3層。 ■相臨及配套：周邊以民居為主，環境目前較為雜亂，施工較多。臨近軌道交通 8號線約 1200米左右。并配有十幾條公交線路。■硬件設施： 2號樓和 3號樓有 1部電梯■入駐客群：已入駐的企業有服裝設計、廣告設計等，因價格優勢目前沒有空余辦公室。■政策優惠：注冊咨詢；注冊代理。楊浦區招商有專人上門服務。■租金范圍：（含物業）元 /日 /平米物業費用： /月 /平米公司上海申達越眾物業管理有限公司匯龍創意園以著名設計事務所為龍頭的都市花園創意園區■園區概況：上海濱江創意產業園位于上海市楊樹浦路近寧武路，瀕江的特殊地理位置造就了這里隨意的工作優雅。老舊的青磚、灰瓦經過解構和室內外大大小小的仿古窯、圓形圍墻和刻意設計的墻洞以現代的方式呈現古典的風格。園區內單元面積從 1001000，采光優越，樓層總高為 2層，■相臨及配套：周邊以老的居住區為主，但隨著瀕江環境的總體改造，區位環境逐步改善；項目臨接地鐵楊浦樹路站約 2公里。■硬件設施：平房性質，硬件特點主要體現在內部的空間改造上及材料運用上。■入駐客群：登琨艷為首的為主的國際建筑設計類企業、及其它貿易服務公司、創意咨詢公司等。入駐率較高，目前沒有空余辦公室。 ■政策優惠：注冊咨詢；注冊代理。 ■租金范圍： /日 /平米。上海濱江創意產業園工藝品創意、研發、制造、展示和貿易中心■園區概況：銘大創意廣場位于長陽路 2467號，是上海最大的民營創意產業企業 ——銘大集團開發，也是楊浦區 08年在創意產業方面的重頭戲，旨在打造一個工藝品創意、研發、制造、展示和貿易中心。園區內共 7棟樓，樓層總高為 15層，單元面積從 53300不等，室內層高：銘新樓和銘泰樓為；銘理樓和銘仁樓為；銘濤樓：；銘意樓：；銘辭樓：。■相臨及配套：周邊環境以老式廠區及住宅構成，較為雜亂。距離地鐵黃興路站約為 2公里左右；公交配套較全，以電力學校依托的商業設施配套較為豐富。■硬件設施：園區品質感較強，大理石貼面形成良好的形象。樓內有 1部電梯。■入駐客群：以工藝品設計、制造業為主，輔助貿易服務及紡織類服務企業。■政策優惠：注冊咨詢；注冊代理。退稅（地稅具體比例未確定）■租金范圍： /日 /平米物業費： 10元 /月 /平米銘大創意廣場上海創意產業的典范園區■園區概況：上海市中心盧灣區８號橋位于建國中路 810號，占地 7000多平方米，總建筑面積 12023平方米。園區內單元面積從 601700不等，室內層高。整個園區由 7棟建筑構成，在房屋構成方面沒有做大動作，基本上保持了原來的布局。在設計中，沒有一味追求建筑面積，而是更多地在其中設置了大量室內、半室內和外部公共空間。從而強化空間的裝飾性和藝術感。■相臨及配套：周邊為居民區為主，商務環境較弱。但臨近思南路因素，提升了其辦公的文化屬性。■硬件設施：總體的風格基于后現代設計，采取了面磚加玻璃的立面搭配，形成極富視覺感的造型。內部設施基本配備為空調，外部為可用來休息的桌椅等。■入駐客群：以國際建筑藝術設計為主，其它的則為各種類型的展覽公司及咨詢類公司。目前一期已經全部租賃。■租金范圍： /日 /平米；二期新推價格上有優惠，約為元 /日 /平米 8號橋房產租賃有限公司８號橋園區上海代表性園區1項目經濟測算測算產品測算依據由于是地下商業，租金都已周邊價格 70%測算最終收益商業目前周邊商業類似餐飲、休閑服務、水果煙酒專賣等 65%業種業態在地下不能經營，所以暫定 358%的出租率，周邊目前底商租金在 2元 /㎡ /天。4000035%3012 7056000元 /年辦公目前周邊出租率較高的創意園區租金在 /㎡ /天，同類型可比項目出租率為 90%。 400003090%12 13608000元 /年u本案辦公氛圍較易形成，出租率隨著商務環境形成而逐漸提高，由于需求較大，會有部分投資客一次性購買 510年使用權轉手出租，為開發商先期回收資金帶來較大可能。u而商業環境較難持續，可能隨著客源支撐不夠，經營不佳導致出租率下降。辦公定位為最大收益方案

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