世聯(lián)-魯能福州項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略-資料下載頁

　　

【正文】 目形象定位：定位詮釋：地中海休閑、浪漫的氣質；東海岸廣闊、包容的胸懷；出離舊城而高于舊城的新都；讓奢侈的體驗在這里升華 ……建筑風格建議 —— 法式風格演繹豪華典雅法式建筑特征：? 布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間；? 效果貴族風格，高貴典雅；? 細節(jié)處理上法式廊柱、雕花、線條的運用，精細考究的制作工藝。體驗陽光、海灘、休閑、浪漫感受經(jīng)典、品位、豪華、尊崇分享健康、快樂、幸福、成功推薦案名字 1u 結合項目的資源和產(chǎn)品的屬性海岸 —— 突出項目優(yōu)勢自然資源；新 —— 模式的創(chuàng)新，產(chǎn)品的創(chuàng)新，價值的創(chuàng)新； 都 —— 都市般便捷的生活；出離舊城而高于舊城的新都。 海岸新都案名推薦 2碧海藍天Le grand bleu碧海、藍天 ——廣闊的視野，包容的胸懷、淡定的氣質 ……沙灘、海岸線、大海 …… 本項目具備的，卻未被多數(shù)人意識到的強勢自然資源。注：法國電影《 Le grand bleu》 （《碧海藍天》）以法國式的浪漫講述對大海的熱愛。u 從項目的自然資源及其賦予產(chǎn)品的意境出發(fā)u 其他推薦案名 尚郡、東海天郡、水幕天城216。 客戶定位216。 形象定位216。 產(chǎn)品定位項目定位產(chǎn)品價值整合及對應 —— 多重體驗的復合載體u 居住體驗u 休閑度假體驗u 社交體驗u 投資體驗景觀資源 大海、礁石、園林景觀獨立居所 定制獨棟別墅生活配套 濱海商業(yè)街、醫(yī)療、教育機構度假設施社交活動休閑氛圍投資價值海濱浴場、海灘娛樂設施、旅游居住、餐飲娛樂配套商務、會議、宴會等的配套活動場所休閑設施、產(chǎn)品風格的塑造區(qū)域、產(chǎn)品的升值潛力，產(chǎn)品價格的提升空間社區(qū)服務 內(nèi)外部交通、安全系統(tǒng)、健康會所會員服務 游艇會、飛行會等產(chǎn)品定位 —— 以休閑的氛圍打造多重價值的海岸別墅q 定制獨棟別墅 為主體 —— 居住、度假、企業(yè)會所、投資q 雙拼、聯(lián)排別墅 —— 居住、度假投資、企業(yè)會所、投資q 精裝公寓（單元式組合） —— 酒店、投資、度假、養(yǎng)老、居住q 濱海商業(yè)街： 便利店、精品店、西餐廳、咖啡館 —— 投資q 濱海大酒店： 餐廳、宴會廳、會議中心、娛樂設施、客房等 —— 客房投資q 相關配套： 學校、社區(qū)診所、會員俱樂部（游艇、飛行…… ）等銷售產(chǎn)品存在價值的論證別墅、公寓—— 項目主體，其銷售價值是本項目開發(fā)利潤實現(xiàn)的主要構成；定制別墅： 從提供的 N種設計樣板中選擇符合自己喜好的別墅，適用于獨棟別墅。以定制別墅的方式，給予客戶足夠的尊崇感和參與感，也更加貼合客戶的喜好。單元式組合精裝公寓：基本統(tǒng)一的戶型，可組合成不同戶型，精裝產(chǎn)品，對于度假和投資客而言可減少投入，控制投資風險。酒店 目前長樂酒店經(jīng)營狀況普遍良好，星級酒店入住率均在 85%以上，主要原因是長樂工業(yè)企業(yè)多，為長樂酒店帶來大量的商務客人，同時大量本地人有到酒店開房打牌的習慣。而本項目周邊即為大型工業(yè)集中區(qū)，同時漳港海鮮遠近聞名，這為本項目酒店帶來生意機會。 此外，可通過星級酒店的建設快速提升項目檔次，樹立項目高端形象而提升價值；利用酒店設施，為度假、居住的客戶提供一定的配套服務。 商業(yè)街 —— 度假、休閑的必要配套。項目功能及配比計劃細 分 單 位面 積 總 面 積 比例住宅 獨 棟別 墅 280600m2 10萬 m2 %聯(lián) 排 別 墅 180280m2 m2 %精裝公寓（ 單 元式 組 合） 50m2 2萬 m2 %商 業(yè) 濱 海海商 業(yè) 街 2023m2 %酒店 餐 飲 、宴會、會 議 接待、商 務 中心、休 閑娛樂 、客房 10000 m2 10000 m2 %會所 健身、網(wǎng)球 場 、恒溫泳池等運 動場館 2023 m2 %俱 樂 部：游艇會、 飛 行會等美容、 SPA等休 閑 生活會 館配套 社區(qū)醫(yī)院 500 m2 6500m2 %貴 族學校 5000m2便利店、 銀 行、家政服 務 、治安 維護 、巴士 總 站等 1000m2總計 m2海 灘 浴 場 、休 閑娛樂設 施、游艇 碼頭 、 飛 行場 等公共休 閑 空 間 租用項目報告的結構思路導圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機研判216。 資源利用216。 功能布局功能布局建議216。 規(guī)劃指標216。啟動區(qū)建議通過研究國際成功案例 ,獲得啟示 案例選取的適用條件u 城市邊緣地區(qū)u 稀缺但不獨占的自然資源u 自身解決社區(qū)配套u 居住、休閑、旅游度假功能并存Homestead, Michigan地塊原址為沙丘，現(xiàn)為度假氛圍濃厚的成熟居住社區(qū)u 區(qū)位：位于密歇根湖Glen Arboru 資源： ，面對 Crystal river,東側直達森林茂密的山脊；地塊四周其他地區(qū)為沙丘湖邊公園u 產(chǎn)品構成： 96棟別墅， 500個公寓式別墅u 游憩設施：沙灘俱樂部，回力球俱樂部，網(wǎng)球俱樂部，帆船港口Homestead的功能布局u 集中各類游憩設施和居住空間，使大部分基地仍然保持原有狀態(tài)u 規(guī)劃兩個游憩設施組團，分散布置，各自都有商務、飲食、休閑服務設施，以應對季節(jié)變化u 休閑設施與居住區(qū)相距不遠，相互融合u 自行車和滑雪道連接各項游憩設施，形成道路網(wǎng)獨棟和別墅回力球俱樂部沙灘俱樂部別墅別墅海灘及其游憩設施滑雪沙灘游憩香港 愉景灣位于香港大嶼山東北海岸，以小鎮(zhèn)模式發(fā)展成中高檔低密度住宅區(qū)u 區(qū)位：位于香港大嶼山東北海岸， 擁有優(yōu)良的山、海及沙灘資源，占地面積約 649公頃u 交通：通過公路、輕軌、水路與市中心相連；車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 40分鐘左右。區(qū)內(nèi)有穿梭巴士、購物巴士、電瓶車及出租汽車u 產(chǎn)品：有別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層及高層，平均容積率約 u 發(fā)展模式：按自給自足小鎮(zhèn)式發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展為中高檔的低密度住宅區(qū)，并成為外國人的聚居地愉景灣配套功能布局123456 7989111012131－美食廣場2－學校3－幼兒園4－沙灘5－巴士總站6－消防局7－警崗8－愉景廣場9－碼頭10－高爾夫球會11－游艇會12－康樂會13－直升機場u 核心商業(yè)區(qū)分布在區(qū)域的相對中心位置u 海濱漫步徑、康樂會、私人沙灘等大量休閑設施沿一線海景排布，自然資源利用充分u 游艇會、高爾夫球會和康樂會分散排布，使得各個區(qū)域價值均好，同時分散人流u 巴士總站設立在人群較聚集的區(qū)域，方便內(nèi)外部通行u 學校設立在離沙灘相對較遠的區(qū)域，遠離繁華和喧囂q 平面布局與交通規(guī)劃，致力于景觀價值最大化；q 集中各類游憩設施和居住空間，對山體、湖泊及海岸資源進行保護性開發(fā)；q 公共服務配套區(qū)如廣場、酒店、學校和社區(qū)商業(yè)等集中布置在社區(qū)中心；q 主題度假組團分散布置，各自都有商務、飲食、休閑服務設施；q 休閑娛樂設施在社區(qū)內(nèi)分散排布，價值均好；p 度假組團與居住社區(qū)距離不遠，相互融合。案例借鑒q “高質素、低密度 ”進行社區(qū)建設，并營造沙灘、海濱漫步道、山體公園等大量開放的公共休閑空間；q 建設 有吸引力的度假休閑設施（游艇碼頭、高爾夫球會、沙灘、郊野公園、酒店、劇院、網(wǎng)球場等），提供參與性的體驗活動；u 功能實現(xiàn)u 功能布局低密度別墅，豐富的 休閑設施，完善的生活配套，構建 度假式居住生活u 旅游度假設施的打造，迅速提升區(qū)域形象，賦予項目多重價值u 教育、醫(yī)療、交通等生活配套設施肩負城市配套功能，大大提升項目整體形象和物業(yè)價值p 別墅沿海岸排布，使景觀資源最大化；p 分別設立海灘假日廣場和社區(qū)中心廣場，將度假娛樂和生活集中區(qū)相對分離；p 集中建設醫(yī)療、教育、治安、交通等生活配套設施，便利社區(qū)生活；p 游艇碼頭、飛行會、海灘、風情商業(yè)街等度假設施分散排布，提升價值的同時，使各區(qū)塊價值均好；p 修建海濱漫步徑、社區(qū)會所等大量休閑設施，提升海濱生活品質。地塊資源分析N東海u A區(qū)塊：項目南段沙灘部分，現(xiàn)成的海灘資源，作為休閑活動的場所其價值已被部分當?shù)厝苏J識到，是本項目休閑旅游價值最高的地塊u B區(qū)塊：正對沙灘，規(guī)劃的濱海大道北側臨街區(qū)塊，商業(yè)價值相對較大u C區(qū)塊：與嘈雜的度假海灘之間有 B區(qū)塊的隔斷，相對隱秘，且占據(jù)較長海岸，海景較好，居住價值高ABC項目功能布局假日廣場N濱海大道東海中心廣場地中海風情商業(yè)街社區(qū)配套（醫(yī)院、學校、會所、治安處、社區(qū)巴士總站、便利店等） 酒店度假海灘（浴場、野營地、燒烤場等） 游艇碼頭、飛行會濱海漫跑徑ABC啟動期位置選擇 —— 由南向北推進開發(fā)啟動區(qū)位置選擇原則u 昭示與進入：外部展示、進入性u 景觀資源：自然景觀、人文景觀u 外部影響：外部環(huán)境、噪音u 地塊尺度：地塊大小、地塊形狀u 持續(xù)開發(fā)? 目前唯一進入通道位于項目南側，而地塊北部皆為防護林；? 項目南段海灘相對優(yōu)于北段，且其天然浴場已被初步利用；? 項目地塊約呈三角狀，北部相對狹長，不利于多種物業(yè)形態(tài)的綜合展示；? 項目二、三期位于一期北側，南側啟動利于整體持續(xù)推進。由南向北推進開發(fā)啟動區(qū)規(guī)模建議 ——300 畝u 案例 天津東麗湖 總占地 1500畝，一期占地 353畝； 名城港灣 總占地 1400畝，一期占地 300畝； 云畝天朗 別墅占地 1270畝，一期占地 200300畝 u 長樂商品別墅市場總量 歷史上商品別墅推出總量200套，售出 140套，因此本項目啟動區(qū)規(guī)模不宜過大，別墅 150套以下為佳u 考慮啟動區(qū)對產(chǎn)品的展示及必要配套設施的建設 濱海大道東海建議項目啟動區(qū)規(guī)模300畝作為遠郊別墅，本項目的首次亮像應充分考慮產(chǎn)品整體形象展示及相關配套建設以弱化區(qū)域陌生度，應此需具備一定規(guī)模啟動區(qū)物業(yè)建議p 度假海灘作為最易聚集人氣的公用度假設施與啟動區(qū)同步建設；p 度假海灘、假日廣場、風情街、酒店、別墅同步建設，作為項目濃縮版，盡可能展示項目功能，充分感受度假式居住生活。p 啟動區(qū)產(chǎn)品以多種物業(yè)組合，抗風險能力強，類型包括：? 獨立別墅、聯(lián)排別墅 —— 項目主要產(chǎn)品，同時作為訂制別墅的樣板，供客戶選擇 ；? 度假公寓、商業(yè)街、酒店 —— 投資型產(chǎn)品，在空港工業(yè)區(qū)規(guī)模尚為形成、配套不完善、居住氛圍不濃的啟動期，以投資產(chǎn)品吸引度假、投資的客戶啟動區(qū)產(chǎn)品及配比細 分 單 位建筑面積總 建筑面 積 比例住宅 獨 棟別 墅 280600m2 40000m2 50%聯(lián) 排 別 墅 180280m2 18000m2 %度假公寓 50m2 10000m2 %商 業(yè) 濱 海海商 業(yè) 街 2023m2 %酒店 餐 飲 、宴會、會 議 接待、商 務 中心、休 閑娛樂 、客房10000 m2 10000 m2 %總計 80000m2海 灘 浴 場 、休 閑娛樂設施、游艇 碼頭 、 飛 行場 等公共休 閑 空 間租用項目報告的結構思路導圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局開發(fā)時機研判項目經(jīng)濟評價銷售價格預測u 福州郊區(qū)別墅項目價格 獨棟約 60008000元 /平米 聯(lián)排約 35005000元 /平米u 福州市區(qū)高尚住宅價格 30007500元 /平米（毛坯計）u 長樂高檔物業(yè)（高層）價格 19003000元 /平米左右u 自建別墅成本 漳港， 350平米，成本約 60萬u 愿接受的別墅價格 150萬以下u 愿接受的純投資產(chǎn)品價格 3040萬60005000400020233000單價70008000福州高尚住宅長樂高層1000自建別墅福州獨棟福州聯(lián)排市場比較法初步給定項目銷售價格：獨棟別墅均價 4500元 /平米；聯(lián)排別墅均價 3800元 /平米；公寓（精裝）均價 3500元 /平米用地規(guī)劃指標序號 項 目 總用地規(guī)劃指標 指標1 用地面積 (㎡ ) 557, 557, 2 容積率 3 覆蓋率 4 總建筑面積 223, 223, 5 獨棟 (㎡ ) 100, 100,