世聯(lián)xxxx年1月貴陽市金陽匯城項目營銷戰(zhàn)略與策略報告-資料下載頁

　　

【正文】 品價值傳遞 貴陽都市報紙 用一間小房子，參與這個城市的繁華 整版硬廣 戶外、短信活動炒作 貴陽晚報貴陽都市報紙小戶型的 N中可能，一套皮箱式的房子晚報：整版軟文都市報：整版軟文短信開盤后價值鞏固 貴陽都市報紙 市場做明星，價值做恒星 整版硬廣 戶外短信短信群發(fā)人群：私營業(yè)主公務(wù)員車價值 10萬以上的私家車主月度話費在 200元以上的人群銀行、學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位高端百貨商場會員金陽區(qū)其他項目客戶……報告目錄目標(biāo)界定 目標(biāo)下問題 目標(biāo)下策略操作共識開發(fā)目標(biāo)市場環(huán)境本體分析問題界定項目價值體系營銷定位包裝展示客戶攻略媒體組合活動造勢服務(wù)增值推售攻略解決思路客戶分析案例借鑒戰(zhàn)略選擇目標(biāo)下布排營銷布排費用布排活動 不 大 ，但要具備 營銷噱頭可借助 酒店 發(fā)力酒店簽約儀式（政府和媒體記者版）時間： 2月 5日下午 15： 3016： 30地點： 貴陽喜來登酒店宴會廳邀請人員：貴陽金陽正匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司領(lǐng)導(dǎo)貴陽和金陽酒店行業(yè)政府主管部門領(lǐng)導(dǎo)酒店經(jīng)營管理公司高層貴陽市主流媒體記者：報紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播的房產(chǎn)和社會新聞版塊記者活動主持人要點：簡單糕點、飲料預(yù)備記者新聞通稿、記者紅包、官員禮品酒店經(jīng)營管理公司介紹的視頻播放文件和現(xiàn)場介紹展板，項目介紹展板活動拍照、攝影記錄活動推廣配合：記者發(fā)新聞通稿，貴陽都市報整版硬廣流程建議：15： 0015： 30 入場（簽到、賜名片、記者拿新聞通稿），播放酒店經(jīng)營管理公司視頻介紹文件15： 3015： 35 主持人開場，嘉賓介紹，活動流程介紹15： 3515： 40 正匯房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 （歡迎詞、本次活動主旨、開發(fā)商對酒店引進信心陳述和項目簡單介紹）15： 41 主持人串詞15： 4215： 45 政府主管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 （政府對酒店或金陽行業(yè)的相關(guān)促進政策介紹）15： 46 主持人串詞15： 4715： 50 酒店經(jīng)營管理公司高層發(fā)言 （酒店實力和合作意向達成介紹）15： 5115： 55 簽約儀式15： 5616： 10 正匯、酒店經(jīng)營管理公司高層、政府官員和主持人問答16： 1116： 25 記者提問16： 2616： 30 主持人結(jié)束詞16： 30后 結(jié)束，記者領(lǐng)取紅包場地布置建議：酒店服務(wù)公寓樣板房設(shè)計成果發(fā)布會（產(chǎn)品說明會）目的： 啟動酒店服務(wù)公寓產(chǎn)品的認籌工作時間： 4月 30日地點： 喜來登酒店宴會廳要點：春節(jié)后即開始進行樣板房的設(shè)計工作， 3月底完成設(shè)計工作。 3月中開始項目推廣，到 4月 30日，蓄客時間達到 1個半月。以樣板房設(shè)計成果發(fā)布會的形式舉行酒店服務(wù)公寓的產(chǎn)品說明會，同時進行認籌。配合：項目宣傳和產(chǎn)品介紹資料的制作。邀請樣板房設(shè)計師講解樣板房設(shè)計的玄機。活動前后軟文形式以 “ 小戶型的 N種可能 ”主題進行樣板房設(shè)計理念的炒作。酒店管理公司進駐簽約儀式（客戶版，產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品說明會）目的： 啟動產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品認籌工作時間： 9月中旬地點： 喜來登酒店宴會廳要點：產(chǎn)權(quán)酒店在酒店服務(wù)公寓后進行銷售，預(yù)計于 8月初開始產(chǎn)權(quán)酒店的廣告推廣。蓄客 1個半月后舉行產(chǎn)品說明會。以酒店管理公司簽約儀式的形式舉行產(chǎn)權(quán)酒店的產(chǎn)品說明會，同時進行認籌。報告目錄目標(biāo)界定 目標(biāo)下問題 目標(biāo)下策略操作共識開發(fā)目標(biāo)市場環(huán)境本體分析問題界定項目價值體系營銷定位包裝展示客戶攻略媒體組合活動造勢服務(wù)增值推售攻略解決思路客戶分析案例借鑒戰(zhàn)略選擇目標(biāo)下布排營銷布排費用布排酒店服務(wù)公寓物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議基本服務(wù)： 24小時保安 公共部分清潔 代繳水、電費用叫車服務(wù)；（不收取服務(wù)費）訂報、郵寄服務(wù)；（不收取服務(wù)費）代找傭工服務(wù)；（不收取服務(wù)費）代找家教服務(wù)；（不收取服務(wù)費）代購中心：煙酒食品、日常用品、文化辦公用品、小禮品等（不收取服務(wù)費）24小時醫(yī)療急救服務(wù)；（不收取服務(wù)費）代訂客房服務(wù)；（不收取服務(wù)費）失物招領(lǐng)；（不收取服務(wù)費）客戶意見征詢書；（不收取服務(wù)費）留言服務(wù)；（不收取服務(wù)費）為殘疾人提供特殊服務(wù)；（不收取服務(wù)費）總臺區(qū)域提供宣傳品服務(wù)；（不收取服務(wù)費）送報服務(wù)；（不收取服務(wù)費） 室內(nèi)清潔服務(wù)；（有償） 洗衣服務(wù)（有償） 商務(wù)服務(wù)：打印、復(fù)印、文字編輯和處理、傳真（有償） 室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備維修；（有償） 代訂機票服務(wù) (有償 ) 鮮花送遞 /室內(nèi)植物擺放；（有償） 搬遷服務(wù)；（有償） 客戶生日會布置服務(wù)；（有償） 物業(yè)銷售與租賃中介服務(wù)；（有償） 代客照顧兒童服務(wù)；（有償）增值服務(wù)報告目錄目標(biāo)界定 目標(biāo)下問題 目標(biāo)下策略操作共識開發(fā)目標(biāo)市場環(huán)境本體分析問題界定項目價值體系營銷定位包裝展示客戶攻略媒體推廣活動造勢服務(wù)增值推售攻略解決思路客戶分析案例借鑒戰(zhàn)略選擇目標(biāo)下布排營銷布排費用布排推售攻略123分批推售，預(yù)留價格增長的空間。每批推售間隔保證蓄客時間充足。“ 好、中、差搭配 ” 的原則進行分貨。4 根據(jù)市場定價，保證總價優(yōu)勢。酒店服務(wù)公寓推售安排酒店服務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)酒店時間： 5月 15日貨量： 9層單位推出層數(shù)： 1 1 1 1 18層一批次開盤時間： 6月底貨量： 9層單位推出層數(shù)： 1 1 11 21層二批次開盤酒店服務(wù)公寓先行銷售，根據(jù)酒店管理公司的合作進度， 2023年下半年推出產(chǎn)權(quán)酒店，建議最快于 8月初開始產(chǎn)權(quán)酒店推廣工作。關(guān)于一批次開盤價格：目前可供比準(zhǔn)的商住產(chǎn)品為世紀(jì)城的商住樓，根據(jù)網(wǎng)上備案系統(tǒng)顯示，09年世紀(jì)城商住樓毛坯均價在 4200元 /㎡以上，建議本項目公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)為 800元 /㎡，精裝均價為 5000元 /㎡。報告目錄目標(biāo)界定 目標(biāo)下問題 目標(biāo)下策略操作共識開發(fā)目標(biāo)市場環(huán)境本體分析問題界定項目價值體系營銷定位包裝展示客戶攻略媒體組合活動造勢服務(wù)增值推售攻略解決思路客戶分析案例借鑒戰(zhàn)略選擇目標(biāo)下布排營銷布排費用布排營銷節(jié)點安排原則：項目全面推廣開始到開盤，至少需要 2個月的時間蓄客，項目各批次開盤間隔為 。核心節(jié)點為項目各批次開盤節(jié)點，活動配合開盤節(jié)點進行，炒熱市場，吸引客戶關(guān)注。展示配合開盤節(jié)點和活動節(jié)點，用以加強節(jié)點宣傳，或者制作營銷活動噱頭。4月 30日：酒店服務(wù)公寓產(chǎn)品說明會8月初： 業(yè)主答謝餐會2023年營銷節(jié)點梳理5月 15日酒店服務(wù)公寓一批次開盤9月底產(chǎn)權(quán)酒店開盤3月中：市內(nèi)接待中心開放地界包裝5月上旬：現(xiàn)場銷售中心開放6月中：樣板房開放6月底 7月初酒店服務(wù)公寓二批次開盤開盤節(jié)點：展示節(jié)點：9月中： 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品說明會活動節(jié)點：推廣節(jié)點：3月 15日開始項目推廣， 8月初開始產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品推廣10月底：業(yè)主答謝餐會下半年：懸掛樓體燈光字2月 5日：酒店簽約儀式開盤前后推廣工作安排推廣階段 目的 時間段 推廣主題 其他媒體配合整體形象推廣 入市亮相，讓市場知道有這樣一個項目，讓客戶知道我們是什么3月中至 3月底， 2周 金陽中心 首座高潛力酒店公寓戶外、報紙地段價值彰顯 顯示地段優(yōu)勢，房地產(chǎn)價值的基礎(chǔ) 4月上旬， 1周 中心 帶動財富增值 戶外、報紙產(chǎn)品價值傳遞 讓客戶知道我們賣什么 4月下旬， 1周 用一間小房子，參與這個城市的繁華 戶外、報紙、短信活動炒作 炒作活動，傳遞知名度，傳遞項目價值理念 5月初， 1周 小戶型的 N中可能，一套皮箱式的房子 戶外、報紙、短信開盤后價值鞏固 傳遞熱銷信息，堅定市場信心 開盤后 1周 市場做明星，價值做恒星 戶外2023年營銷總控圖2023年 2023年 2023年余貨推盤2023年展示媒體渠道物料開盤亮相 蓄水 蓄水節(jié)點3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月開盤 蓄水開盤 3月中推廣開始 3月中市內(nèi)接待中心開放 4月 30日，酒店服務(wù)公寓產(chǎn)品說明會，認籌 5月初，現(xiàn)場接待中心開放5月 15日，開盤6月中旬，樣板房開放，二批次認籌6月底 7月初，二批次開盤 8月初，業(yè)主答謝餐會 9月中，產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品說明會，認籌9月底，產(chǎn)權(quán)酒店開盤10月底，業(yè)主答謝餐會3月中，地界包裝完成5月初，現(xiàn)場接待中心開放6月中旬，樣板房開放懸掛樓梯燈光字推廣主題整體形象 地段、產(chǎn)品、活動炒作 價值鞏固整體形象，銷售信息、樣板房開放炒作熱銷 銷售信息、活動房炒作熱銷 促銷信息戶外、報紙 戶外、報紙、短信 戶外、報紙、短信 戶外、報紙、短信戶外、短信戶外、報紙 戶外、報紙 戶外、報紙活動派單 派單 派單酒店服務(wù)公寓產(chǎn)品說明會業(yè)主答謝餐會 業(yè)主答謝餐會產(chǎn)品說明會折頁 折頁、海報、標(biāo)準(zhǔn)層戶型單張、認籌文件、活動物料、禮品認購簽約文件折頁、海報、標(biāo)準(zhǔn)層戶型單張、認籌文件、禮品認購簽約文件認購簽約文件折頁、海報、標(biāo)準(zhǔn)層戶型單張、認籌文件、禮品、投資說明書折頁、海報、標(biāo)準(zhǔn)層戶型單張、禮品、投資說明書報告目錄目標(biāo)界定 目標(biāo)下問題 目標(biāo)下策略操作共識開發(fā)目標(biāo)市場環(huán)境本體分析問題界定項目價值體系營銷定位包裝展示客戶攻略媒體推廣活動造勢服務(wù)增值推售攻略解決思路客戶分析案例借鑒戰(zhàn)略選擇目標(biāo)下布排營銷布排費用布排2023年營銷費用預(yù)算類別 項目 預(yù)算 (萬 ) 比例 備注市內(nèi)接待中心 35 % 　活動 酒店服務(wù)公寓產(chǎn)品說明會 5 % 租用酒店場地2次業(yè)主答謝活動 5 %產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品說明會 5 %派單 人工費 1 % 　物料 4 % 以折頁和海報為主媒體 報紙 102 % 約 12個 A2\A3整版預(yù)算 ,如果市內(nèi)接待中心蓄客效果好 ,報紙投放可適當(dāng)減少戶外 100 % 　短信 20 % 　網(wǎng)絡(luò) 2 % 　主要為搜房網(wǎng)信息更新的費用其他媒體預(yù)留 3 % 　物料 折頁、戶型單張 5 % 　模型（項目 +戶型） 20 % 整體沙盤和標(biāo)準(zhǔn)層模型物料預(yù)備 5 % 　文具 2 % 銷售中心文具費用包裝 現(xiàn)場銷售中心 40 % 　樣板房 20 % 包括設(shè)計和裝修費用地界包裝 20 % 　制作費 5 % 主要為戶外廣告制作費用不可預(yù)計費用 10 % 　共計 409 % 　按照酒店服務(wù)公寓均價 5000元 /㎡和產(chǎn)權(quán)酒店 5200元 /㎡，保守計算項目 2023年銷售酒店服務(wù)公寓和產(chǎn)權(quán)酒店銷售額約為 11781萬元， 營銷費用約占銷售額的 %。營銷關(guān)鍵點回顧如何利用市場空白點和項目優(yōu)勢，塑造鮮明形象？打造完善的物業(yè)升值保障體系以差異化的 “ 金陽中心 首座高潛力酒店公寓 ” 的屬性進行定位，并在廣告推廣中加以強調(diào)。打造高標(biāo)準(zhǔn)、完善的展示體系。用新穎、創(chuàng)新的樣板房設(shè)計制造營銷噱頭，吸引市場關(guān)注。活動造勢中由 “ 酒店 ” 的點進行切入，充分利用酒店在營銷中產(chǎn)生的價值。如何進行 2023年的營銷鋪排，保證項目的整體銷售？細化 2023年推售節(jié)點，明確節(jié)點目標(biāo)，保證營銷工作的執(zhí)行性。做好精準(zhǔn)直效的蓄客，市內(nèi)接待中心提前蓄客，區(qū)域內(nèi)截流，區(qū)域外定向拓展。有選擇性選擇媒體。有主題的進行推廣工作，保證項目價值充分傳達給市場。商業(yè)銷售預(yù)案銷售時機： 在酒店服務(wù)公寓和產(chǎn)權(quán)酒店后進行銷售。公寓和產(chǎn)權(quán)酒店進行銷售后，商業(yè)銷售的難度將減小。銷售前提條件： 考慮到 3層的銷售難度，建議開發(fā)商先洽談 2家特色餐飲和休閑娛樂商家，可幫助客戶出租商鋪，給客戶以投資信心。另如果開發(fā)商成功洽談 3層的商家， 3層可考慮返租銷售。銷售形式： 兩種籌號，紅籌和藍籌，認籌即確定鋪位意向。紅籌 30000元，藍籌 5000元，保證一個鋪位 1個紅籌， 2個藍籌。認籌號即為選鋪順序號，紅籌客戶先選，藍籌客戶再選。選鋪成功的客戶當(dāng)日可獲得額外優(yōu)惠。價格： 一層商業(yè)根據(jù)開盤時市場確定銷售價格，二、三層商業(yè)根據(jù)經(jīng)驗與一層對比定價。二層價格通常為一層價格的 5060%，三層價格通常為一層價格的 30%40%。END, THANKS FOR LISTENING!