世聯xxxx年山東德州紅星美凱龍別墅項目前期策劃_135p-資料下載頁

　　

【正文】 — 產業體系基于都市產業特征，需要通過系統、科學地篩選，選擇出德州適合構建的產業體系本報告是嚴格保密的。86商務辦公金融機構銀行事業單位行政辦公事務所會計事務所律師事務所其他電子通訊 中介機構n大體量的公建部分要實現大部分去化，除吸引總部進入外，還要以此為契機 吸引老城產業向新城轉移 ，形成產業集群證券保險商貿物流教育培訓雙集群：總部產業集群 +都市產業集群本報告是嚴格保密的。87【 公建部分 】 —— 公寓物業發展方向建議本報告是嚴格保密的。88公寓驅動力選擇產業驅動產品驅動概念驅動多配套驅動公寓物業驅動力選擇根據世聯操作經驗，做公建性質公寓比居住性質公寓更能實現銷售，利潤更能得到保障。多用途驅動本報告是嚴格保密的。89公寓創意產業廣告公司、婚紗攝影公司、動漫工作室、慶典等教育產業早教中心、才藝培訓中心、英語培訓機構等美容健身產業美容美體、美甲、推拿、汗蒸、瑜伽等建筑設計產業室內裝修設計、戶型優化公司、建筑設計等公寓物業驅動力選擇 1—— 產業驅動借助寫字樓產業客戶的進駐，帶動下游產業鏈客戶的發展本報告是嚴格保密的。90公寓物業驅動力選擇 2—— 產品驅動全開放街區，公建化表現借鑒 建外 SOHO形式，采用公建化立面打造，通過開放的街道將建筑串聯。下沉廣場、配合社區底商，形成靈活多變的小廣場，聚集社區人氣。本報告是嚴格保密的。91公寓物業驅動力選擇 3—— 多用途驅動亦商亦住亦投資，滿足不同客群置業需求借鑒 萬科 U5精裝 理念，在玄關、新廳房、廚房、新收納、衛浴繼承等諸多方面進行升級，強調空間的高效集約，立體整合功能。本報告是嚴格保密的。92公寓物業驅動力選擇 4—— 概念驅動借助寫字樓產業客戶的進駐，帶動下游產業鏈客戶的發展魔幻空間 靈動公寓 —— 都市創意集聚新領地本報告是嚴格保密的。93公寓物業驅動力選擇 5—— 多配套驅動公寓除了滿足居住、辦公功能外，增加多功能的配套服務，提升產品競爭力兒童樂園 書吧茶吧反斗城本報告是嚴格保密的。94商業物業發展方向建議本報告是嚴格保密的。9595復合的、體驗的、時尚的、開放的、多元的德州體驗式商業新坐標本報告是嚴格保密的。96商業驅動模式：雙 MALL+全功能都市體驗場商業商業百貨 MALL家居 MALL全功能都市體驗步行街紅星美凱龍家居體驗中心樹立項目品牌和形象形成商業聚集，帶動相關企業入住商業活力中心，商業聚集地是其他物業長期增值的保障借鑒萬達模式，引進主力店作為雙 MALL的補充以休閑娛樂、餐飲、配套服務為主形成特色化經營本報告是嚴格保密的。97雙 MALL驅動 —— 【 安全模式 】單 MALL先行，量力而為，后續開發，長期盈利項目后期確立雙 MALL驅動模式，樹立高端定位，通過概念給到客戶期待和信心，啟動家居MALL，招商同步項目中期項目初期視開發資金實力和招商情況擇時啟動另一MALL的開發，并進行統一招商和運營管理通過長期持有，獲得源源不斷的現金流，成為項目成功開發的利潤主體，并實現物業長期增值本報告是嚴格保密的。98全功能都市體驗場 —— 【 德州新天地 】全都市體驗場城市會客廳區域級商業休閑娛樂、餐飲美食天地城市級商業世界各地特色美食家電體驗中心城市級商業國美或蘇寧主力店兒童娛樂天地區域級商業兒童娛樂早教中心商務體驗中心區域級商業服務于辦公的休閑健身中心本報告是嚴格保密的。99全功能都市體驗場 —— 城市會客廳聚會健康娛樂 朋友聚會、商務宴請、家庭娛樂，應有盡有，滿足不同消費需求本報告是嚴格保密的。100全功能都市體驗場 —— 美食新天地 各地美食，饕餮共享本報告是嚴格保密的。101全功能都市體驗場 —— 家電體驗中心 引入家電旗艦店（蘇寧 /國美） 最新科技產品體驗 全新體驗式購買理念本報告是嚴格保密的。102全功能都市體驗場 —— 兒童娛樂天地 在這里，有兒童早教中心、兒童寫真館、兒童樂園、親子廣場、主題餐廳，兒童智力開發、休閑娛樂一站搞定本報告是嚴格保密的。103健身房全功能都市體驗場 —— 商務體驗中心游泳池羽毛球館健身康體中心，服務于龐大的辦公人群，營造更舒適的辦公環境本報告是嚴格保密的。104全都市體驗場建筑形式緊湊的、開放的、時尚的、靈活的、情趣的本報告是嚴格保密的。105住宅物業發展方向建議德州首個百萬平米國際新城本報告是嚴格保密的。107住宅三大核心 驅動力展示驅動通過高展示，增強項目高端產品賣相，提升項目競爭力。產品驅動選取主流客群，打造主流產品，并延長產品線，增強客群彈性空間。主題驅動構建法式風情、英倫風情、新古典主義、北歐風情四大主題板塊。通過多主題、主流化產品、高品質展示，增強項目持續盈利能力本報告是嚴格保密的。108利用靈活的空間處理，藍、灰、綠輔以藝術的配色處理賦予建筑美感，多用紅磚、深灰色斜屋頂。住宅多主題驅動 1—— 法式主題 【 華貴、細致 】A BDC本報告是嚴格保密的。109法式建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨特，大量采用斜坡面，顏色穩重大氣，呈現出一種華貴。住宅多主題驅動 1—— 英倫主題 【 藝術、典雅 】A BDC本報告是嚴格保密的。110A BDC比照羅馬建筑的風格經典元素，新古典主義在檐口、柵花、線條等方面都是世界建筑精華的集大成者，在建筑比例上嚴格符合了人本的黃金比例。住宅多主題驅動 1— 新古典主義主題 【 典雅、細膩 】本報告是嚴格保密的。111A BDC北歐的建筑都以尖頂、坡頂為主，室內可見原木制成的梁、檁、椽等建筑構件。整體呈現簡約硬朗的特色。住宅多主題驅動 1—— 北歐主題 【 簡約、硬朗 】本報告是嚴格保密的。112目前德州市場普宅主要面積主要集中 85100、 115135㎡ ，建議選取此主流面積空間。80以下90100110120140160180200220240以上面積 /平米牡丹華庭 熙城易居金湖灣 凱旋花園 金騰豪庭 中建華府 蔚來城 玫瑰園高層小高層多層洋房別墅住宅主流產品驅動 2—— 抓主流客戶，建主流產品德州市場在售戶型供應銷售情況本報告是嚴格保密的。113產品戶型兩房（ 70100 ㎡ ）一房（ 5080㎡ ）三房（ 90150 ㎡ ）四房（ 160220 ㎡ ）小兩房功能兩房舒適兩房小三房緊湊三房功能三房舒適三房豪華三房奢適三房小四房緊湊四房功能四房舒適四房豪華四房奢適四房小一房舒適一房順應市場主流趨勢，戶型設計以 緊湊戶型、三室為主 ，同時拉長產品線、豐富產品形式，增加項目戶型彈性空間。住宅主流產品驅動 2—— 抓主流客戶，建主流產品本報告是嚴格保密的。114住宅展示驅動 3—— 園林、售樓處、樣板間、工法p目標梳理p項目本體及屬性界定p項目面臨的開發困局p核心問題梳理p新城發展模式借鑒p項目總體定位p物業發展方向建議p開發分期建議p啟動區建議核心問題 3：如何制定合理的開發分期，降低項目開發風險？？本報告是嚴格保密的。1171 【 開發原則 】A BDCEF北地塊開發順序一期： B+E局部；二期： D+E局部；三期： C+F局部；四期： A+F局部；五期： F剩余。自持物業樹立高形象，住宅先期回現，公寓豐富產品線；住宅優先啟動價值較高地塊。開發原則216。高檔公建類物業物業樹立形象；216。主流產品實現現金流；216。其他產品豐富產品線；216。公建類物業和居住類物業穿插開發；216。自持類物業優先開發，銷售類公建物業視資金和招商情況再開發。樹立形象實現現金流補充現金流?美 凱龍 家居體 驗 MALL?百 貨 MALL?甲 級 寫字樓（五星 級 酒店）?高品 質 住宅?主流住宅?主流公寓?寫字樓?公寓?高檔住宅?銷 售型商 業本報告是嚴格保密的。1182 【 北地塊開發 】分期地 塊 物 業 構成 開 發 策略一期B+E部分剛需住宅 +居住類公寓樹 形象，快回款，多 產 品 試水二期D+E部分剛需、改善型住宅 +投資類公寓大量回款，品質升級，豐富產品三期C+E部分剛需、改善型住宅 +辦公類公寓品質升級下，利潤增加四期A+F部分享受型住宅 +辦公類公寓明星產品追求高利潤五期F剩余部分辦公類公寓 成熟社區實現高利潤每期公建和住宅穿插開發，豐富產品線，弱化產品風險，提高產品盈利能力。本報告是嚴格保密的。1193 【 南地塊開發 】 自持型家居體驗 MALL優先開發；總部集群寫字樓先招商再定制開發；都市產業集群寫字樓少量循序開發；百貨 MALL建議自持，根據資金實力確定開發時間；銷售型商業后期開發銷售。美凱龍 MALL百貨 MALL城市客廳美食街銷售類物業自持類物業南地塊?項目初期優先啟動，樹立項目品牌優勢? 引進國內知名商業主力店，進行自主招商運營長期持有獲利?通過政府優惠稅收條件，吸引總部級企業入住，打造德州總部基地?在雙 MALL成熟的帶動下，啟動商業街銷售，實現較高售價?特色商業，集休閑娛樂餐飲于一體的城市配套，升級商務服務品質和檔次百 貨 MALL 寫字樓 美食街 城市客 廳家居 MALL本報告是嚴格保密的。1204【 整體開發升級】20232023 202320232023 20232023 ? 通過低利潤聯建，引進總部集群進駐；?引進都市產業集群，增強區域活力；?產業帶動住宅及公寓的銷售。?百貨 MALL成功招商和運營，帶動區域活力，進一步提升項目價值；?寫字樓、公寓、住宅等業主入住，社區成熟，新城呈現。?豐富全都市體驗功能，完善項目配套；?社區內部居住類配套的升級和完善，增強社區居住氛圍；?公建類配套的完善，增強盈利能力。2023 ?品牌啟動：紅星美凱龍 MALL年內實現運營；?雙核驅動：美凱龍 MALL+主流產品同時啟動銷售，實現回現。啟動年產業年配套年成熟年p目標梳理p項目本體及屬性界定p項目面臨的開發困局p核心問題梳理p新城發展模式借鑒p項目總體定位p物業發展方向建議p開發分期建議p啟動區建議核心問題 4：通過采取怎樣的措施，以成功啟動項目？？家居 MALL品牌動力住宅、公建產品動力品牌、產品兩手抓，兩手都要硬本報告是嚴格保密的。124啟動區物業選擇主流產品 低風險回現紅星美凱龍 MALL主流住宅低總價公寓雙核驅動品牌立勢品牌立勢 +主流產品 +低風險回現本報告是嚴格保密的。125【 啟動區選擇 】 項目西南側 “ 紅星美凱龍家居體驗中心 ” ，與東北角部分同時開發。紅星美凱龍家居體驗中心目的：注入品牌元素，樹立項目整體形象 。公寓部分目的：豐富項目產品線 ，增加項目物業類型。住宅部分目的：主流產品線，實現快速回現，保證項目穩定開發 。本報告是嚴格保密的。126【 品牌元素 】 “ 紅星美凱龍家居體驗中心 ” 首期開工，提升項目影響力，為項目塑造品牌價值。216。“ 家居體驗中心 ” 運營成功是整個項目成功的關鍵，是項目實現溢價、增值的保障。216。“ 體驗中心 ” 的落成開放，可以拉動整個項目形象，提高項目知名度，為后期整個銷售工作提供一定程度上的市場支持。本報告是嚴格保密的。127【 現金保障 】 “ 住宅 ” 是項目持續開發重要的資金來源之一，是保障整個項目成功的經濟基礎。216。項目住宅部分是整個項目開發所需資金的重要來源之一。回現速度和回現金額對后期項目開發起決定性因素。216。項目北側緊靠長河公園，自然景觀優勢明顯，客戶認可度較高，在保障價格的同時，有助于銷售速度的提升，風險性較低。本報告是嚴格保密的。128【 豐富產品線 】 豐富項目產品線 ，增加項目物業類型。216。公寓類產品目前在德州市場處于 “ 空白期 ” ，有一定的市場機會和潛在客戶。216。“ 易商、易居、易投資 ” 的產品概念包裝，在挖掘潛在客戶的同時，也為市場增添了新的投資機會。216。小面積、總價低的產品在淡市下存在一定的市場機會。本報告是嚴格保密的。129根據項目整體開發對現金流的要求，以及目