某市浦東新區唐鎮項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 16% 14% 13% 8% 3% 26234 120% 23% 21% 19% 17% 16% 14% 11% 6% 售價（元 /平米） 售價變動情況 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價變動情況 19675 90% 20% 15% 9% 6% 4% 1% 3% 6% 20769 95% 24% 18% 13% 10% 7% 5% 0% 3% 21861 100% 27% 21% 16% 13% 10% 8% 3% 1% 22955 105% 30% 24% 19% 16% 13% 10% 6% 2% 24048 110% 34% 27% 22% 19% 16% 13% 8% 4% 25141 115% 37% 30% 24% 21% 19% 16% 11% 7% 26234 120% 40% 33% 27% 24% 21% 18% 14% 9% 售價（元 /平米） 售價變動情況 項目 NPV對售價和土地成本的雙變量敏感分析： ： 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價變動情況 19675 90% 13005 6492 991 5979 10968 15957 25934 35911 20769 95% 17170 11730 4638 351 5339 10328 20305 30282 21861 100% 21334 15895 10266 5278 289 4699 14677 24654 22955 105% 25499 20239 14620 10906 5918 929 9048 19025 24048 110% 29663 24224 18784 15158 11532 6558 3419 13396 25141 115% 33827 28388 22949 19323 15696 12070 2209 7768 26234 120% 37992 32553 27113 23487 19861 16235 7838 2139 售價（元 /平米） 售價變動情況 綜合分析與建議 ? 項目風險評估與應對策略 ? 與公司發展戰略的關系 ? SWOT分析 ? 結論及建議 ? 周邊環境帶來的風險：目前項目周邊配套尚不成熟，整體市場氛圍較差，不利于項目塑造高端形象。 ? 應對策略：對于項目內部的景觀營造、售樓處的建設等方面加大投入，著力塑造宜居、舒適的居住氛圍，以規避周邊區域的影響；加強與政府相關部門的協調力度，力爭使周邊環境得到迅速的改善。 ? 競爭風險：項目周邊與本案存在最大競爭關系的項目是保利金爵公寓的后期類別墅產品和公寓產品。 ? 應對策略：從內部環境營造、景觀塑造、文化精神賦予等方面加大力度，使本項目在產品設計和推廣策略等方面與其他項目形成差異化，達到脫穎而出的目的。 ? 土地成本風險：本項目已在交易中心進行公示，信息已公開。目前上海土地市場的熱度較高，唐鎮區域又具備較大的升值潛力，據了解本項目已有十多家大型開發商參與，預計獲取成本會偏高，在一定程度上會增加項目風險。 ? 應對策略：規劃建設過程中加強成本控制，如通過控制地下建筑面積的規模等。 ? 本項目為純住宅項目，用地條件較好，環境和景觀的可塑性強，產品升值潛力大，盈利水平較高，具備較大的利潤空間。 ? 項目地處浦東新區的唐鎮板塊，區域認知度提升較快，項目自身適合開發中高端舒適型居住產品。目前我公司在上海市場的總體影響力還不夠，通過本項目的精心打造，同時借助我公司的品牌優勢，能夠成功開拓上海市場并造成較大影響，甚至引起轟動效應，對我公司樹立在上海的品牌形象，進軍高端產品市場有重要的意義。 SWOT分析 ? 項目優勢 ? 區位優勢：項目處于浦東新區唐鎮板塊之內，區域具有較大發展潛力； ? 交通優勢：唐鎮新市鎮同時還是浦東國際機場通往中心城區的重要節點，地鐵二號線、龍東大道為主要的交通大動脈，交通便利，輻射范圍較廣。 ? 地塊優勢：地塊容積率 ，可以打造中高端舒適型產品，價值空間較大。另外，地塊具備較好的景觀資源，且周邊有已入住的高端別墅項目，容易營造高端居住區氛圍 ? 周邊功能組團優勢：臨近張江高科、川沙、金橋等開發區，具有大量潛在客群。 ? 項目劣勢 ? 項目地塊較小，自身具有 60米的限高要求，規劃限制較多，不利于產生規模效應和市場轟動，后期推廣成本可能會比較高； ? 項目周邊未拆遷的村莊對項目的形象塑造會有一定的影響。 SWOT分析 ? 項目機會 ? 唐鎮新市鎮規劃的逐步實施將成為項目重要的升值要素； ? 城市擠出效應的加劇，勢必會推動新市鎮的發展速度，并帶來大量的客源； ? 世博園區絕大部分屬于浦東新區，這將進一步增加區域的影響力，并為區域增值。 ? 周邊在售項目較少，與項目同期的潛在競爭項目也不多，市場競爭并不激烈，項目將有較多的市場機會。 ? 政府部門日前已批準了迪斯尼項目的建設，迪斯尼項目位于本項目正南約 10公里左右。將給本項目帶來較大的發展空間。 ? 項目威脅 ? 張江高科區域與川沙區域均有各自的發展特色，并存在一些會與本案發生競爭關系的同質項目，可能會分流一部分客戶。 ? 預計項目地塊將面臨較為激烈的競爭，獲取成本將較高。 ? 總體建議 ? 綜合上述分析可知，項目成長潛力巨大，若成功競得，必將提升遠洋地產的戰略格局，進一步提高公司的品牌形象，增強市場影響力，同時為公司進軍高端產品市場打下堅實的基礎。建議董事會授權公司經營層根據公司戰略，在有效規避風險因素的條件下，力爭獲取本項目。 ? 項目招拍掛競價區間 ? 11月 3日上午上海迪士尼項目獲得國務院批準的消息公布后，正在上海土地交易中心掛牌交易的浦東川沙鎮一幅面積和容積率與本項目相當的住宅用地被標到 14000元 /平米，超出其他競買者的報價近 5000元 /平米。此舉為浦東川沙、唐鎮板塊的土地價格帶來了很大的不確定性。迪士尼項目對該地區未來房地產價格的影響可能會出現比較大的分歧，更會帶來比較極端的判斷。 建議 ? 本報告假設約 2年后開始銷售，已經考慮了正常的溢價，銷售均價（含別墅、精裝公寓、車庫）為 21861元 /平米。 ? 若考慮迪士尼項目對區域市場的影響，并為有效控制風險，對該影響做謹慎性判斷，再增加 15%的銷售溢價空間，銷售均價（含別墅、精裝公寓、車庫）達到 25141元 /平米。按此可以將溢價 60%時土地價格作為我司可接受地價上限，此時地價為 ，樓面地價 12794元 /平米。毛利率為 20%，凈利率為 13%， IRR為 16%， NPV（ i=10%）為 12070萬元。 建議 類別墅單價 （ 元 /平米 ） 公寓單價 （ 元 /平米 ） 車位單價 （ 元/個 ） 平均單價 （ 元 /平米 ） 當前區域價格 24000（ 毛坯 ） 16000（ 毛坯 ） 80000 本報告 考慮的 2023年開盤后正常銷售溢價 30000（ 毛坯 ） 23000（ 精裝 ） 80000 21861 考慮迪斯尼因素后的銷售溢價 34500（ 毛坯 ） 26450（ 精裝 ） 92023 25141 地價 (萬元 ) 溢價比例 毛利率 凈 利率 IRR NPV （i=10%） 70080 0% 39% 22% 37% 33827 80592 15% 34% 20% 30% 28388 91104 30% 29% 17% 24% 22949 98112 40% 26% 16% 21% 19323 105120 50% 23% 14% 19% 15696 112128 60% 20% 13% 16% 12070 126144 80% 13% 8% 11% 2209 140160 100% 7% 3% 7% 7768 價格對比表 基于迪士尼銷售溢價因素的土地價格變動分析表 建議 ? 項目運營主體的初步思考 ? 本項目可以利用 “遠洋地產（上海）有限公司 ”進行摘牌和參與競拍，獲取土地后，在浦東新區注冊新的項目公司進行運營。 THE END THANKS 靜夜四無鄰，荒居舊業貧。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:14:28 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉生白發，舊國見青山。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:14:28 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數里入云峰。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:14:28 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰性的挑戰莫過于提升自我。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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