南京騁望江寧方山大學城項目營銷策劃報告_xxxx年_266ppt_天啟-資料下載頁

　　

【正文】 目標客群的職業特征進行專題 DM投遞；在南京高檔的休閑、娛樂場所放置展覽的宣傳冊。售樓處體驗館影視洗腦區： 270度大屏幕室內體驗館在售樓部內設置 “ 影視區 ” 接待客戶后先到此區進行洗腦后再介紹項目。展現項目的 開發商品牌、德國精工品質、高科技人本生活體系、創新戶型 等影視洗腦區—— 大屏幕集中展示項目核心精神和賣點樣板房風格 1： 人文知性、情調藝術樣板房【樣板房道場】 —— 精工藝術樣板房樣板房風格 1： 人文知性、情調藝術樣板房樣板房風格 2： 時尚品味、前衛藝術樣板房【樣板房道場】 —— 精工藝術樣板房樣板房風格 2： 時尚品味、前衛藝術樣板房樣板房風格 3： 生態、健康人本主題樣板房【樣板房道場】 —— 精工藝術樣板房 下沉式庭院 挑空藝術空間 入戶花園 /中庭花園負一層：陽光地下室【樣板房道場】 —— 精工藝術樣板房創新型戶型樣板房138戶型設計：高度創新，給客戶更多附加值露臺凸窗 地下室創新型戶型樣板房 陽光房（設備平臺）【樣板房道場】 —— 精工藝術樣板房【樣板段道場】 —— 項目品質愿景提前兌現水景精工小品藝術【樣板段道場】 —— 項目品質愿景提前兌現綠化精工造景藝術高舉低打，巧做泛江寧客戶圈層高調包裝 創造跟風 低打泛江寧客群客戶圈層運作思路項目受到區域認知限制，同時在區域板塊競爭處于劣勢，所以項目只能從【泛江寧區域客戶】突破。如果按照 常規的圈客思路 ，若做普通改善型或拆遷型客戶， 似乎應該做一些 ”生活品質 /居家舒適 ”的營銷訴求，才符合他們的需求 ；但本案總價超區域，常規思路意味著難以實現產品價值跨界。本案圈客思路高舉熱炒【高知精英客群】購買性跟風效應低打泛江寧客群借用科學園板塊【方山 +大學城 +產業 +地鐵】背景u區域背景 ——216。方山自然資源的生態環境屬性216。大學城的人文屬性；216。科學園的產業背景，泛區域江寧開發區福特、西門子等多家世界500強企業的進駐等 ；216。地鐵開通，區域相關居住配套的逐步跟進，居住價值正被更多的人士看好；216。越來越多的高知人群正從城市的四面八方涌向這里，進而帶動了這一帶高端物業的開發熱。 純粹的高知精英生活圈在南京，如此純粹的高知人群的生活圈，也只有 驪都 。選擇 驪都 就是選擇了高素質、高涵養的鄰居，這里居住的教授、學者等高知人群都將成為你的非常鄰居，每個迎著陽光的午后，與鄰里們點頭示意，不需要很多話語，但是暖暖的問候之情卻充溢心中。高調包裝一類生活高調包裝 —— 純粹高知精英生活圈?炒作主題：? 騁望巨獻 德國品質、高科技山水社區? 【高科技含量】呵護 南京高知精英 品位需求 ? 【品牌集成】凸顯 南京高知精英 專屬化特質? 【精工藝術】保證 南京高知精英 生活高品質u高知精英 360度全生活形態包裝：“ 高知精英事業群 ” ： 渴望超越年齡，資歷，人事的界限，迅速躍升至事業上層，或擁有自己的事業王國，因此從城市各個角落來到南京。“ 高知精英生活觀 ” ： 無論有何種經濟能力，一定要享受足夠有品位的人生，生活內容要足夠豐富，旅游，購車，生活是有計劃，但也是充分的享受。“ 高知精英品牌觀 ” ： 曾經在買得起的情況下，一定要是名牌，現在在好牌子的基礎上，一定要再加上風格，個性與獨一無二。“高知精英環境論 ”： 對環境的要求就象對自己的要求一樣苛刻，遠離塵埃，輕易接觸繁華，自得天地，無論天成或私享的環境都絕不能遷就。“高知精英圈層觀 ”： 不僅同質而居，同質相隨，更努力追求接近更高等級，更上流生活。“高知精英人居觀 ”： 不茍同于無法滿足自己追求的住宅，寧肯等待，或先靠近城市中心買個小公寓，那是房子，但決不是家。“高知精英建筑觀 ”： 追求現代，追求時尚，追求個性，追求風格，但絕對拒絕流水線上的空白水泥造型。高調包裝一類客群包裝推廣通路216。以網絡軟性炒作為主216。以報紙軟文炒作 /硬廣形象強力配合216。以活動營銷及配合性炒作擴大影響面216。以宣傳及銷售性物料做基礎性配合216。主要推廣節點整合多種通路【泛江寧作戰】售樓處據點擴張地鐵一號線南延融僑世家 宜家國際公寓文鼎雅苑龍庭水岸東方龍湖灣協眾雅居雷丁 TOWN伴山香檳園加州城本案弘景大道售樓處設置外展售樓處于【百家湖】雙龍大道與和天元中路交界處。216。截留九龍湖客群216。截留科學園客群216。截留東山客群216。輻射百家湖客群【泛江寧作戰】移動陣地擴張 —— 小區巴士u在【外展售樓處據點】和市區開通小區巴士，并作為看房班車u聯合 house365/soufang網開展班車周末看房活動u班車備置銷售物料、飲用水、小禮品及售樓員 1名【泛江寧作戰】地緣陣地擴張策略核心：客戶攔截 +形象展示：攔截九龍湖板塊、大學城 /科學園板塊來訪客戶。客戶引導 +氛圍營造：來訪客戶引導、品質氣場營造216。攔截引導點 —— 盡早洽談：高炮 /大牌 —— 九龍湖板塊北、大學城北開發區企業聚集區、聚集區雨花臺區高炮或大牌道旗 —— 龍眠大道 /學十二路 /弘景大道精神堡壘 —— 地鐵終點站附近【泛江寧作戰】地鐵線陣地擴張u時間節點： 5月份 1號線南沿開通后，集中投入u地鐵流動陣地： 地鐵車廂內廣告u地鐵線形陣地：【 安德門 —— 藥科大學】南沿線地鐵站點廣告u廣告方向：216。借地鐵： 江寧向南，品質驪都 地鐵 1號南沿線，高知精英生活圈策略核心：針對性區域，針對性宣傳；針對性目標客群，針對性鎖定；變被動等待為主動出擊，挖掘潛在客源推廣手段：開發區巡展推介開發區企業定點宣傳（開發區企業、五星級酒店）小區巡展【泛江寧作戰】 —— 覆蓋性巡展推介同曦青春水岸天地新城山水方舟名嘉佳園恒大綠洲左鄰右里武夷商城愛秦灣南方花園金王府同曦國際廣場同曦新貴之都百家湖國際花園高爾夫國際花園亞都天元居倫敦城文化名園翠屏水晶藍灣武夷綠洲 左岸名苑托樂嘉街區翠屏灣花園城花語雙峰萊茵東郡嘉順時代廣場世紀東山金陵天城金東城雅居天元吉第城21世紀國際公寓康橋水岸龍湖文馨苑合家春天印湖山莊東方龍湖灣協眾雅居南京義烏小商品城改善升級型客戶——江寧大區域交付兩年以上物業【泛江寧作戰】 —— 覆蓋性巡展推介泛地緣擴張 —— 雨花臺、地鐵沿線影響力 /必知項目【泛江寧作戰】 —— 覆蓋性巡展推介以整合博單一 —— 價值融合、跨類疊加 —— 導入化關注整合板塊雙重化屬性? 大學城龍眠大道沿線為公寓聚集區，主力面積 80130? 方山弘景大道沿線為別墅聚集區，主力為聯排別墅大學城公寓 方山別墅本案90二房半 /125三房產品占比 %150200townhouse70一房135以上平層產品分層策動 /市場捕捉大學城公寓 方山別墅本案借 地鐵引擎 ，本案（偏遠屬性） 【 90二房半/125三房】 以高科技高品質附加值和性價比和樹立區域市場標桿【 70一房、 135以上平層產品】，在兩者掩護下銷售地鐵機遇 方山資源借 方山資源 ，本案以【150200townhouse】創新差異化類別墅概念（對比別墅總價優勢）挑戰并擠占別墅市場份額，瞄準升級改善客整合多元產品價值品牌價值 品質價值 發展價值【品牌價值】騁望品牌理解南派騁望，追求卓越騁望 驪都，精品系列雄厚實力，科技建筑 汕頭市潮汕星河館工程榮獲 2023年全國建筑工程裝飾獎（公共建筑裝飾設計類） 汕頭市潮汕星河館工程榮獲 2023年全國建筑工程裝飾獎（公共建筑裝飾類） 汕頭市百得建筑裝飾設計有限公司參加汕頭市 2023年度優秀工程勘察設計評選 潮汕星河大廈獲建筑工程類一等獎、裝飾工程類一等獎 汕頭經濟特區美寶制藥廠廠房獲建筑工程類二等獎 汕頭市百得裝飾工程有限公司獲筑裝修裝飾工程專業承包壹級資質汕頭市百得裝飾工程有限公司獲國家建設部批準，取得了建筑裝修裝飾工程專業承包壹級資質。 3月 29日，馬總經理親自到省建設廳領取資質證書。 汕頭市百得裝飾工程有限公司獲頒全國統一格式的安全生產許可證“ 星空中璀璨的星河 ” 獲現代裝飾（國際）年度傳媒獎 “2023 年年度優秀設計獎 ” ！騁望 怡璟灣 騁望 驪都 潮汕星河大廈企業以打造精品樓盤立足于房產市場，源于廣東成熟的開發理念，追求房產項目的產品品質，是一家實力雄厚的綜合型開發企業騁望品牌南京江寧城市發展的見證者、參與者、建設者追求卓越、品質締造、科技建筑從開發理念上找尋線索從別的城市開發已成功的現有項目（騁望 驪都）突破強化騁望品牌的南派背景，專業之道；強化騁望專業成就；突出騁望的精品追求理念與南京江寧副城新都市發展相融合的精神。南派騁望，追求卓越新都市精品生活締造者突破口追求卓越，開拓新世界【品牌價值】騁望品牌塑造傳承騁望，升級驪都沿襲騁望旗下高檔精品公寓 — 驪都系列。結合新城市發展，利用優越的生態景觀與人文環境打造城市型、富有高科技含量的高品質社區。【品牌價值】從公司品牌到項目品牌?策略核心【品牌價值】騁望品牌南京攻略傳播什么效用最大化？核心？品牌傳播制約因素?開發項目少?公司開發歷程短? 【精品開發】重質不重量，城市生活品質引領者，走精品開發路線? 【項目品牌】南寧驪都 /怡景灣的品質力 /輝煌史? 【專業集成】不但是專業開發商，更是工程建筑設計專家（建筑裝飾一級資質、成功案例榮譽載身），展現建筑設計的強大專業力量? 【榮譽業績】公司開發理念、公司及項目榮譽獎項【品牌價值】騁望品牌南京攻略騁望 駿杰會 CLUB成立“ 駿杰會 ” 公益活動 客戶通訊取名 “ 駿杰會 ” 與 ” 騁望 “ 名號相呼應，與公司開發理念相呼應，與項目打造的品質生活與追求品質生活的人群相適應。展現企業的胸懷，時刻傾聽各界人士對騁望地產的要求和建議，從而推出更好滿足客戶需要的品質住宅，并通過更好的服務回報支騁望地產的所有客戶。營銷上，提升企業 /項目品牌，力推客戶蓄水【品質價值】騁望以德國品質理念成就驪都德國品質，空降南京德國品質，空降南京? 我們提純 “德國品質 ”的精髓，在德國人對品質生活追求的基礎上，融合東方人的居住習慣，而不是原版照搬居住形態；? 不是抄襲，而是傳承；在前期規劃、產品定位以及施工質量上，我們力求 “德國的生活品質 ”，而在居住形態上，我們融合的是東方人居智慧（親情、和諧）；?炒作線【品質價值】引進首席德國品質生活總監“ 首席德國品質生活總監 ” 獵尋：1. 上海、北京等地的國外建筑事務所的德國籍建筑設計師；2. 形象要求：嚴謹、理性、略懂中文、有品質感、講究自身生活品質；【發展價值】板塊熱點傳承江寧科學園人居發展論壇“江寧向南，品質驪都 ”產品交流會216。活動形式：? 借板塊之勢制造項目熱點，讓業界及市場對騁望有更深刻的了解。? 由南京主流媒體發起，看房 365或者南京日報等，邀請騁望、政府、媒體、行業內權威人士等，舉行論壇及研討，交流江寧科學園人居發展的觀點，并由騁望代表介紹項目情況。?采用網絡現場報道，報紙預告及后期大量媒體炒作為主。【發展價值】地鐵熱點借勢?“直線驪都 ”看房圈運作思路?選擇 23個地鐵主要站點設置咨詢接待點?與主流報社、網絡媒體協商定期組織周末看房車?并投放地鐵沿線廣告作為客戶截流陣地地鐵站點接待周末看房車【發展價值】地鐵熱點借勢?“直線驪都 ”看房圈運作思路?選擇 23個地鐵主要站點設置咨詢接待點?與主流報社、網絡媒體協商定期組織周末看房車?并投放地鐵沿線廣告作為客戶截流陣地地鐵站點接待周末看房車以順應博安全 —— 入市策略、定價策略 —— 穩健化先導【 ① 08 、 09冰火兩重天的市場讓未來充滿不確定性】【量價】 09年南京整體市場一掃 08年之陰霾，量價雙升，非典型之變截至 11月 23日，共成交商品住宅 84508套，逼近 07全年的 92523套，幾乎是 08全年 42361套的 2倍金三銀四紅五月的剛需 =》地王頻現后的投資入市 =》擔心優惠政策取消的年底集中釋放第一季度樓市復蘇土地市場多以底價成交，甚至部分流標【土地】先抑后揚， 09南京重回地王時代，價格提前透支截至 09年 12月 25日，南京（不包括溧水、高淳）成功出讓超過 400萬平米土地（ 08年成交土地 ）；而掛牌面積近 360萬平米，比 08年掛牌面積 20%。09年南京（不包括溧水、高淳）共出讓了 81幅地塊，包括 4幅流標地塊，其中 3幅是在年初流標的。而 08年共出讓了 58幅地塊，流標地塊 7幅。兩個多月斷檔期基本無土地上市下半年土地市場火熱國土局調整推地節奏，掛牌量直線上升，多以溢價成交，地王頻出09年主要延續 08年的政策，尤其是稅費沒做新調整：購房補貼、降低契稅和首付、貸款利率優惠、