20xx年渭南市信達國際商業廣場項目招商策略報告-資料下載頁

【導讀】《項目招商策略報告》。信達國際商業廣場

　　

【正文】 場所處的地位，所以本項目的價格定位策略應該 采用領導型價格定位。 實行低開高走的租價政策， “放水養魚”。 以便快速吸引商家入駐為先，前期形成招商旺勢，達成功招商態勢，隨后就市調整實行利益平衡和利益增長。 二、招商營銷策略 主力店、次主力店談判由專人操作，專人管理 ，全方位聯絡，優化選擇，針對問題進行集中討論，群策群力，合理解決。 大中小商家的招商可以廣告造勢，人力推進，內外結合，大量登記，合理選擇，以點帶面 ,先做人氣，再做生意 ，分階段側重進行。 業種規劃要區域化、專業化、市 場化并存，本著合作雙贏的原則 ,盡可能體現各商業業種的優勢 ,滿足消費需求。 以最優的經營管理服務商家，獲取信任，共同打造商業旗艦。 免租的策略，分不同時間段按不 同商家以免租優惠的方式旺場為先，營利在后。 按照招 商 區域功能 ，按百貨、餐飲 、休閑娛樂 三 大板 塊招商進行分解。 第五部分 招商篇 一、招商對象 全國知名品牌連鎖店（主力店、次主力店），進駐對項目宣傳和價值提升影響力很大。 在萊城已經設有經營點的客戶為基本客戶群，他們一般比較注重 渭南 市本地市場的消費潛力及自身品牌在 渭南 市的認可程度。 已經在 渭南 市設有經營點，但由于所處的地段、周邊經營環境等不太理想，打算到一個與自身品牌相匹配的場所去經營的企業品牌。他們一般對 渭南 市的消費市場比較了解，對市場對本產品的消費潛力和市場的認可度有信心，更為關注商場的運營情況。 目前品牌在萊城或 渭南 市場均沒有銷售網點，想以 渭南 市為突破口打開 渭南 市相鄰縣市的市場。他們進駐主要原因是看重 渭南 市的市場輻射能力，其不僅關注 渭南 市場對本產品的消費能力，更關注 渭南 市消費市場、本商場在區域內的影響能力，以此作為下一步市場開拓工作的一個分中心。 具備一定經營能力和經 濟實力的廠家、公司或個人。 二、招商區域 招商區域以本地為主，其次 為西安、咸陽、寶雞、華陰 等城市，全國范圍以主力店、次主力店和部分主力品牌的招商為主。采取 遠近結合 ，先主后次的原則，按 步驟 有的放矢，順利完成招商任務。 三、商品結構 商品結構的基本原則。 . 有發展潛力的商品品類。 . 具有引領時尚消費的商品品類 。 . 已在 渭南 市場占據優勢的商品品類。 . 能形成經營特色的商品品類 。 . 渭南 市消費者認可的商品品類 。 . 周邊市場暢銷而 渭南 市尚沒有的商品品類 。 . 有助于提升企業形象和檔次的商品品類 。 商品檔次構成 由于 項目 的體量較大，商品結構構成需要適合各階層的消費群體，具備很大的兼容性。中檔消費層的需求應作為商品的主要組成部分，但同時要兼顧高、 中 低檔消費層。招商組貨應嚴格遵照項目的經營定位，中檔商品是招商的主體，兼顧高 、中 低檔商品的招商，總體比例為 高、中、低檔商品比例為 2： 6： 2。 商品檔次占比高檔20%中檔60%中低20%高檔中檔中低 四、招商規劃 主力店引進分析 ? 引進的目的： 樹立品牌形象，增強集客率。 ? 達成的目的：大力 引進主力店、次主力店，可采取“放水養魚”的政策，以營造品牌效應為戰略目標。 ? 主力商家目標：根據項目開發進展及現狀，主力及次主力商家主要引進業態為影院 、電 器、手機數碼連鎖、大型酒樓、電玩、 KTV、酒吧等。 ? 引進步驟：前期廣泛聯系、溝通交流，中期進行篩選，后期合作簽約。 成功引進的優勢（ 六大優勢）： 1) 利用地段優勢： 東風 大街與 前進路 的交匯處，本案具有絕對的優勢。 2) 利用規模優勢： 渭南 市規模最大的商業 綜合體 。 3) 利用形象優勢： 展示項目的“城市客廳” 形象，政府支持， 城市運動公園 廣場及 大秦文化的導入，建筑藝術美。 4) 利用政策優勢：實施免租及 租賃 優惠的政策，養商政策。 5) 利用造勢優勢：利用 口碑 和廣告的宣傳度，虛實結合，擺好姿態。 6) 利用管理優勢：全國商業地產具影響力的公司 ，香港波特全程管理。 招商營銷規劃 通過媒體、 DM及論談的方式進 行廣泛宣傳， 本地 招商和外出聯絡有機結合。 1）第一步以本地品牌為主，媒體、 DM的宣傳方式。 2）第二步以 渭南 市周邊城市作為招商主陣地，各洽談會的方式。 3）第三步以全國范圍各品牌商家招商為主，得用網絡等到現代化工具。 幾個步聚可根據招商具體情況分階段側重進行。 第六部分 招商條件篇 根據對 渭南 市各百貨商場等的招商條件調查、評估， 結合項目可行性分析報告對租金及售價的評估， 初步擬定 本項目 的招商條件： 一、合作方式 以租賃為主，聯營、自營為輔 。 二、原 則 放水養魚、特位特價。 三、租賃條件 2商業體租金 樓 層 租金（元 /㎡ /月） 押 金 租金支付 進場費 一 樓 內鋪均價 66 一個月租金 季度或半年交 不收取 街鋪均價 108 一個月租金 季度或半年交 進場費 二 樓 均價 60 一個月租金 季度或半年交 不收取 三 樓 均價 60 一個月租金 季度或半年交 進場費 四 樓 均價 50 一個月租金 季度或半年交 不收取 （以上為第一年租金定價，第二年租金應根據市場及本項 目經營情況另行確定。） 3商業體租金 樓 層 租金（元 /㎡ /月） 押 金 租金支付 進場費 三 樓 均價 30 一個月租金 季度支付 不收取 四 樓 均價 30 一個月租金 季度支付 不收取 （以上為第一年租金定價，第二年租金應根據市場及本項目經營情況另行確定。） 四、招商細則：（詳見招商執行方案） 第七部分 招商收益篇 不分租賃、聯營等合作方式，僅根據 項目規劃 總建筑面積對收益進行測算： 一、整體租金收益 地塊 月租金（萬元） 年租金（萬元） 年租金總額（萬元 ） 2商業體 283． 16 3398 4076 3商業體 三四層 678 注明：未含管理費、廣告位、臨時場地促銷等收益 二、整體收益細分 （ 1） 2商業體 租金表： 樓 層 建筑面積（㎡） 租金（元 /㎡ /月） 租金總額（萬元 /月） 一 樓 內鋪 8700 66 57． 42 街鋪 2800 108 30． 24 二 樓 11500 60 69 三 樓 11500 60 69 四 樓 11500 50 57． 5 合 計 46000 283． 16 年總收益 (12個月 ) 約 3398萬元 /年 （以上可租賃面積為估算面積，以上測算租金收益僅供參考。） （ 2） 3商業體 租金表： 樓 層 建筑面積（㎡） 租金（元 /㎡ /月） 租金總額（萬元 /月） 三 樓 11300 25 四 樓 11300 25 合 計 22600 25 年總收益 (12個月 ) 約 678萬元 /年 （以上可租賃面積為估算面積，以上測算租金收益僅供參考。） 備注說明： 由于體育公園是公益項目，商業街以 銷售為主，加上 4商業體還未定性，故暫不考慮 4和 5的租賃收益。 在招商洽談過程中與商戶及業主交流總結后，根據市場反應情況進行價格定位調整，最終以招商執行案為主。 潛在收益（包括商戶超出保底銷售額的銷售提成、商品展銷、促銷等到公共場地出租、場內外廣告位出租、商鋪租賃押金、一次性預交租金、統一收銀現金流），尚未統計在內。 第八部分 人才篇 一、 人員安排 （共計： 13名） 招商總監 1名 餐飲招商 經理 1名 招商員 1名 休閑娛樂招商 經理 1名 招商員 1名 百貨招商 經理 1名 招商員 6名 招商 文員 2名 二、人員培訓 專業培訓 技巧培訓 項目知識培訓 商場知識培訓 商品知識培訓 現場知識培訓 接待培訓 表格及合同培訓 流程培訓 客戶管理培訓 招商拓展培訓 第九部分 管理篇 一、招商操作程序 1. 主力店商家、次主力店資源籌備。 2. 熟悉本招商項目的相關內容，客戶問詢的準備，培訓的準備。 3. 收集行業的相關資料，進行分類、 分區整理。 4. 通過各種新聞、廣告、雜志、媒體、展會發布信息及口碑宣傳，對招商進行前期滲透。 5. 充分認識自身優勢，做好一份吸引人的招商手冊、表格等及相關宣傳資料。 6. 建立一個良好的招商支持系統，各方面協調支持招商工作。 7. 策劃一些主題活動或座談會等，擴大影響，提高商場知名度。 8. 建立目標客戶數據庫，對招商員的招商工作，包括電話聯系、走訪、跟進、簽約等，實時做好記錄。 9. 招商員每周上報招商情況，分析、總結、交流、招商經驗和心得，處理客戶反饋信息，適時調整招商策略。 二、招商后期管理 1. 客戶足以影響商場的發展，要讓客戶持續在商 場經營，商場必須努力經營，獲取客戶的信賴。 2. 維護老客戶，對于商場在營運、財力、管理、品質上有莫大的影響，應當加強與老客戶的聯系，及時解決其所提出的問題。 3. 商場每年都可能會喪失若干客戶，因此要采取計劃性客戶儲備與拓展及補充。 4. 培養忠誠客戶，使其產生持續租賃行為，并幫助商場向外宣傳，建立口碑。 5． 對客戶做未來分析，包括客戶數量，類別等情況的未來發展趨勢。 綜述 ：本策劃報告的制定依據市場調研 報告部分 、 項目可行性分析報告、項目定位報告、項目的形態、項目的規模、項目所在地段優勢、開 發商綜合因素， 以資金快速回籠為目的，以低開高走為價格策略，以打造 渭南 市商業旗艦，引領 渭南 市商業文明為思想。把 項目 建 成真正的集旅游、購物、休閑娛樂、觀光、餐飲、文化體驗于一體的一站式 購物中心 。 20xx726