廣場項目寫字樓及商場部分市場研究與發展初步思路成-資料下載頁

　　

【正文】 入性n 項目北面的公交車總站規劃改造為城市綠化廣場將有助于提高區域整體環境形象，提高區域認同度基礎設施建設對項目的影響新客站加大潛在市場競爭周邊基礎設施優化區域環境Page 100一、 項目背景分析二、 城市發展研究六、 項目開發價值分析五、 案例研究七、 SWOT分析八、項目定位及運營策略三、 物業市場研究四、 需求特征研究Page 101優勢SWOT—— 優勢中央海航酒店，尤其是其餐飲已形成品牌優勢n中央酒店是廣州老牌四星級酒店，已具備較高的知名度和品牌優勢，餐飲服務的口碑好，品牌優勢明顯。n中央海航酒店客房目前年均開房率 70%，接待旅客中 40%來自國外（歐美、韓國、東南亞等地），客源基礎穩固。距離廣州新機場、廣州火車站近，大交通便利n本項目與廣州火車站比鄰，距離廣州新機場約 20分鐘車程，商貿往來的大交通便利。Page 102優勢SWOT—— 優勢開發商實力強大，具備品牌、資金、客源優勢n海航集團資產總值超過 700億人民幣（截至 2023年 4月），產業覆蓋航空運輸、旅游服務、機場管理、物流、酒店管理、商貿零售、金融服務、房地產開發等，資金實力雄厚，品牌知名度高，業務范圍廣，社會網絡資源豐富。項目功能綜合、規模大，易形成影響力n本項目總建筑面積 10多萬平方米，是區域內近年規模最大的項目，且功能多樣，勢必在區域市場產生較大的影響力。Page 103劣勢SWOT—— 劣勢區域形象不佳，認同度低，存在治安隱患n項目所處的白云區三元里區域，屬于城鄉結合部，人口構成復雜，環境雜亂、治安隱患多，區域形象不佳，區外人口對該地段認同度低。對策：加強安防管理，樹立項目形象；提請政府加快三元里改造。地塊可達性受限n地塊周邊交通系統交錯，機場立交、高速公路出入口、內環路等交通組織較為復雜，不利與車輛和行人到達。對策：開通穿梭巴士，增建交通設施；做好到達項目的交通指引。Page 104劣勢SWOT—— 劣勢地塊建筑密度低，商業單層面積小，使業態布置受影響n因地塊原為酒店 +寫字樓用地，控規條件中覆蓋率低，導致商業單層面積小，不利于商業的布局。對策：業態設置重點特出，放棄大而全的業態布置方案。地塊狹長，易造成商業動線過長對策：通過中庭設置，形成緩沖地帶。Page 105機遇SWOT—— 機遇區域內零售商業不足，消費力外流n項目區域內零售商業業態簡單，檔次低，僅能滿足最基礎的生活消費，導致區內中高端消費人口的需求未能得到滿足，消費力向南、北方向外流。專業市場聚集，會展業成熟，具備良好商貿氛圍n項目旁的火車站周邊、機場路、廣園西路一帶是專業市場集中地，聚集皮具、服裝、汽配、月歷、化妝品、音像制品等多種品類的批發市場，商貿往來非常頻繁。n廣州會展業發展迅速，項目附近的錦漢展覽中心、中央海航酒店會議和展覽業務需求顯示區域會展氛圍較好。Page 106機遇SWOT—— 機遇機場路、廣園路人行隧道、天橋的建設，可提高項目的可進入性n本項目旁計劃建設兩座人行天橋、一條隧道，將加強地塊與北面、東面的聯系，改善地塊的可進入性。白云新城建設與三元里改造，將使區域地位升級，區域形象將得到改善，區級中心，其中 1萬人，就業人口 ，將成為公共服務設施完善的新城區。n三元里的改造將對多條主要社區道路進行整治，打造觀光、旅游、休閑為一體的步行街，優化區內的環境和治安。Page 107威脅SWOT—— 威脅城市發展重心東移，本項目所在的西邊發展相對放慢n廣州城市發展越來越向東轉移，新形成的大型商業中心、商務中心均位于天河區，本項目所在的西邊與城市發展重點方向相背，導致區域發展速度變慢，影響力下降。對策：定位上立足區域性商業中心，服務于周邊人群，并加強項目的宣傳力度。白云新城的建設，將建成大量的商業服務設施，加劇區內競爭n白云新城將建設內容包含寫字樓和購物商場，與本項目業態存在競爭。對策：把握建設進度，搶占市場先機；與白云新城錯位發展。Page 108威脅SWOT—— 威脅廣州火車站線路被分流，導致周邊人流量減少n番禺石壁將新增設廣州新火車站，分流廣州火車站的部分線路，將使周邊的人流量減少。對策：服務于周邊中高端居住人群，客源基礎穩定。金融危機持續，影響經濟發展大環境，各種需求下降n全球性金融危機環境下，經濟發展變慢，各種需求下降。對策：提高產品性價比，提升競爭力。Page 109核心競爭力 :中央海航酒店已有品牌及影響力SWOT—— 綜合分析核心競爭力：中央海航酒店已有品牌及影響力S：中央海航酒店品牌優勢距離廣州新機場、廣州火車站近開發商具備品牌、資金、客源優勢項目功能綜合、規模大，易形成影響力W：地塊覆蓋率低，商業單層面積小區域形象不佳，認同度低地塊可達性受限O：區域零售商業不足專業市場聚集，具商貿氛圍隧道、天橋建設改善可進入性白云新城建設與三元里改造T：城市發展重心東移白云新城的建設加劇競爭火車站線路分流，人流量減少金融危機持續，各種需求下降Page 110一、 項目背景分析二、 城市發展研究六、 項目開發價值分析五、 案例研究七、 SWOT分析八、項目定位及運營策略三、 物業市場研究四、 需求特征研究Page 111車如流水馬如龍，花月正春風Page 112總體定位五星級酒店為核心五星級酒店為核心宜商宜住服務式公寓宜商宜住服務式公寓區域性休閑購物廣場區域性休閑購物廣場展貿型專業商務港展貿型專業商務港項目總體定位：以五星級酒店為核心的區域代表性商業綜合體項目開發理念：以中央酒店品牌為平臺，重新打造酒店核心優勢，并以此提升其他功能物業，形成區域標志性商業商務精品綜合性物業Page 113項目規模建議項目規模建議項目 指標 備注占地 23640㎡容積率 覆蓋率 28%總建面積 172547㎡地上 112547㎡地下 60000㎡ ㎡商業酒店 27835㎡ 20層商業 38280㎡ 地上 5層，地下 2層寫字樓 51885㎡ 30層公寓 13150㎡ 8層Page 114Page 115甲級寫字樓開發的必備條件 項目適應性 判斷1. CBD或城市核心區，傳統商業區 不是，只是在中心區邊緣 不可以發展、金融和商務氣氛 不具備，具備濃厚的專業市場氛圍 不可以發展、繁華和方便的交通 部分具備，距地鐵較遠。 不可以發展 不具備，市政和商業配套不成熟 不可以發展項目不具備甲級寫字樓的發展條件 寫字樓功能定位 —— 市場定位寫字樓定位：展貿型專業商務港寫字樓發展市場機會：216。 項目周邊專業市場發展成熟216。 寫字樓空置率低，市場對寫字樓有需求216。 目前周邊的寫字樓項目硬件配置較低216。 在專業型寫字樓方面具有一定的市場空間 。寫字樓定位： 與專業市場相銜接的 展貿型專業商務港 。Page 116寫字樓功能定位 —— 客群定位以皮具專業市場上下游企業為核心目標客戶群公司類型：以服務性專業公司為主，如貿易、物流、財務、工商注冊、廣告、法律顧問等公司， 核心客戶為貿易公司 。特征：企業規模相對較小，以國內企業較主對寫字樓需求：216。 規模小，寫字樓面積較小216。 對形象、服務、配套、辦公環境等有要求216。 要求信息傳輸快捷216。 有產品展示需求Page 117252。 項目受區域限制，不宜定位太高，不應以甲級寫字樓為標準252。 項目為區域內精品寫字樓252。 項目突出高效、專業的精品形象高效：快速電梯，通訊系統，智能化設施專業：充分考慮與皮具專業市場接軌所需的設施與服務寫字樓功能定位 —— 形象定位以高效、專業精品寫字樓為形象Page 118252。 大堂： 挑高兩層設計252。 電梯： 足夠數量的高速電梯252。 單層面積： 寫字樓為超高層建筑，單層面積過小不經濟，建議標準層面積 1825平方米；252。 間隔： 目標客戶群主要為中小企業，小型企業在 200平方米左右，中型企業在 200500平方米，以 200平方米作為一個基本單位，靈活間隔。252。 設施： 設施上突出電梯、通訊設施及智能化設施，此外，配合專業市場需要，需設置大屏幕電視、多媒體、展臺布置、會議室等設施和服務。252。 裝修： 寫字樓裝修不求奢華，以簡潔為主252。 空調： 分體中央空調等措施； 寫字樓功能定位 —— 產品定位精品高效寫字樓Page 119商業設施配套寫字樓功能定位 —— 配套定位Page 120定位及規劃建議 |1號地塊定位 |234號地塊定位 | 行業建筑要求分析 |競爭分析海航置業Page 121商業機會商業功能定位 —— 市場定位項目優勢252。 項目周邊有多個居住區，其中不乏高質素消費群體；252。 周邊缺乏大型商業中心，居民購物消費無法滿足252。 專業市場帶來大量商務人群252。 項目有五星級酒店、寫字樓、公寓等消費群體；252。 酒店現有餐飲在區域內已形成較高知名度商業功能定位：以百貨、餐飲與休閑為拉動力的區域性休閑主題購物中心但受區域發展所限，區域零售商業氣氛不足，需設置強力引擎作為拉動。百貨餐飲娛樂Page 122核心客戶群p 家庭消費者：項目周邊南至桂花崗，北至新市，包括機場生活區、廣源新村、白云大道北新興住宅片區p 商務人群：由專業市場帶來，在餐飲、娛樂方面有較多消費項目核心客戶群為周邊的家庭消費者和專業市場帶來的商務人群商業功能定位 —— 客戶定位延伸客戶群 p 項目寫字樓、酒店及公寓帶來人群p 白云區其他區域消費者Page 123項目形象定位以家庭、休閑為主題商業功能定位 —— 整體形象檔次定位檔次定位： 中高檔次作為區域性商業中心，項目周邊消費者的購買力相對較弱，應以大眾化消費為主，結合五星級酒店定位，設置部分高檔消費。形象定位： 項目以餐飲、娛樂結合家庭消費，考慮到家庭多以孩子為中心，設置更多的嬰幼兒服裝、用品、玩具品牌，以吸引家庭消費者。同時，布置多個休閑型餐飲品牌，營造休閑氛圍。Page 124商業功能定位 —— 各層功能和主題定位樓層 面積 :平方米 功能五層 4270 大型餐飲四層 4270 大型餐飲三層 4270 百貨二層 3735 百貨首層 3735 百貨 /次主力店負 1層 9000 精品超市 /美食街負 2層 9000 休閑娛樂 /KTV/夜總會Page 125公寓市場機會公寓功能定位 —— 市場定位項目優勢252。 專業市場帶來大量商務人群，其中不泛歐美、日韓國際客戶252。 專業市場服務行業不少中小型企業具有辦公需求252。 區域服務式公寓供應少252。 項目有五星級酒店為依托252。 與酒店、寫字樓共享配套設施252。 酒店客戶中國際客戶占據較大比例，形成網絡資源公寓定位：宜商宜住，精品服務式公寓Page 126其主要特征為：p 經常往返于廣州，停留時間較長；p 不愿或不便于置業；p 在廣州期間有辦公需求；p 對居住舒適度有較高的要求；p 有較好的經濟實力，并希望有良好的辦公、居住形象p 其中不乏歐美、中東、日韓等國際客戶主要客戶群體：專業市場帶來的商務人群公寓功能定位 —— 客戶群Page 127產品定位公寓功能定位 —— 產品定位216。 出入口設計： 公寓有單獨的出入口設計216。 戶型面積： 平均面積為 75平方米 /套，以一房和兩房單位為主216。 房間設計： 獨立廚房、用餐區、工作區和休息區216。 房內設施： 包括所有的家具、家居用品如空調 /電視 /洗衣機 /烘干機、廚房用品和廚具、獨立控制中央空調、免費寬帶、國際衛星電視、迷你吧、保險箱等，同時，與寫字樓共享通訊、智能設施216。 公寓設施： 配備健身中心、適當的餐飲設施、投幣式洗衣區（可與酒店共享）；216。 服務： 完備的酒店式服務，如客房送餐、定期的房間清潔服務、訂車 /訂票服務等； Page 128服務式公寓檔次定位為中高檔216。 服務式公寓的主要目標客戶具有較強支付能力；216。 本項目受交通、區域條件限制，目標客戶群僅限于項目周邊區域的商務人群，對其他區域的高端客戶群吸引力不足，因此，不宜定位過高。建議本項目的服務式公寓檔次定位為中高檔，以專業的管理服務、完善的配套設施吸引客戶公寓功能定位 —— 形象檔次Page 129演示到此結束 ！恭祝海航置業牛年里紅紅火火，財源滾滾！Page 130靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業貧 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 13:58:0913:58:0913:583/27/2023 1:58:09 PM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 三月 2113:58:0913:58Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 13:58:0913:58:0913:58Saturday, March 27, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 三月 21三月 2113:58:0913:58:09March 27, 20231他 鄉 生白 發 ，舊國 見 青山。 27 三月