xx中心建設項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】XX省XX房地產評估咨詢有限公司

　　

【正文】 一太平戴 維斯 曼哈頓 廣場 金水東路與未來路交匯處 總建筑面積約 37000 平方米，層高 米，總層數 28 層。 寫字樓 區域 6部電梯， 5A 智能化系統，中央空調， 200個停車位。 8500 萬科物業 永和國際廣場 金水東路與民生路交匯處 項目用地面積 33124 平方米，總建筑面積 15 萬平方米，樓高 米 ，層高 米，地上主樓共 21 層，地下 三 層 立體車庫 。 22 部電梯， 5A 智能 化系統，中央空調，停車位 1520個。 8000 XX 派鉑利物業管理有限公司 盛潤白宮 金水東路與中州大道交匯處 項目占地 26561 平方米，總建筑面積 ， 樓 高 米 ， 層高 米。建筑地上 28層，地下 2 層，局部 3 層。 27 部電梯，空調方面采用 VRV 中央空調預留位，采用了熱力公司集中供暖 ， 共有 1000 個停車位 。 7000 戴德梁行 中煙大廈 CBD 外環路與商務西二街交叉口 項目占地 3300 多平方米 ，總建筑面積 46442 平方米，層高 米 ，共 31 層 。 5 部德國蒂森電梯， 1 部德國萊茵電梯，美國開利中央空調，共有車位300 余個。 6200 新芒果物業 管理公司 綠地峰會天下 CBD 外環與眾意西路交匯處 項目占地 5200 多平方米，總建筑面積約 52125 平方米，層高 米，共 30 層。 6 部三菱電梯，分戶中央空調，共有車位 300 個左右 6200 上海圣維仕 物業 38 ②類似項目分析 ： 調查區域內辦公用房銷售均價在 7000 元 /㎡左右。而以金水路沿線價格最高，均價在 8000 元 /㎡左右（其中曼哈頓均價在 8500 元 /㎡左右，永和國際廣場 8000 元 /㎡， 盛潤白宮 7000 元 /㎡）。 CBD 外環部分價格較低，均價為 6200 元 /㎡左右。區域內 寫字樓 租賃價格一般為 元 /㎡ /天，金水路沿線租賃價格稍高些，其他普遍較低。其中 CBD 外環，寫字樓體量最大，開發面積多，市場存量高，對區域寫字樓市場價格沖擊較大，短期內消化壓力較大。 區域內 寫字樓 一般有以下特點： 第一：配套設施方面。寫字樓大部分為甲級寫字樓，都配備有三層到五層的商業及辦公配套設施，方便辦公休閑；電梯平均每幢保持在 68部。大部分為三菱﹑蒂森等國際知名電梯；大堂面積 400500 ㎡ 的較多，但是部分高端產品面積較大，如永和國際 1800 ㎡，曼哈頓為 1000㎡左右；層高絕大部分為 左右，少數較低，如盛潤白宮為,；絕大部分都采用中央空調，少部分采用自裝分體空調，如盛潤白宮；樓盤大多采用整散結合的銷售模式，投資者多，自用者少，中小企業多，辦公人員流量大，面 臨 著停車位，電梯不足等問題。 第二：建筑結構方面。寫字樓大部分為核心筒結構 ；標準層面積 1200㎡左右居多，部分較大，如永和國際為 5700 ㎡；戶型面積選擇范圍大，從幾十平米到 1000 余平米，根據客戶的需求，可以自由組合，自由 分割；外觀設計多采用玻璃幕墻或者玻璃幕墻加石材兩種方式。 第三：物業管理方面。高端項目主要引進外來物業，如曼哈頓的萬 39 科物業、榮勛贏座的世邦魏理仕物業、楷林國際的第一太平戴維斯物業、盛潤白宮的戴德梁行物業，有利于提升項目品質和形象。 ③寫字樓經營方式分析 從整體上看， XX 寫字樓發展正在經歷著一個 “ 大躍進 ” 的時代，具有粗放式的特點，總體上數量眾多，但質量與目標人群細分稍嫌不足。大多開發商欠后期運營和資產增值思考，但考慮盈利，較少考慮社會責任感，真正高端的寫字樓太少。 經濟實力弱的小公司選擇寫字樓時，多選擇檔次較低 的普通寫字樓，而境外公司、國內大型企業、區域分部、分公司多注重企業的市場 形象 ，選擇高檔的寫字樓最多。 在經營方式上， XX 市在多數采用 以售為主的經營模式， 這樣有利于開發商快速回攏資金，投資風險較小，但 不利于市場的健康發展，租售并舉是市場過渡的一個形式，只租不售才是寫字樓市場成熟的具體表現。 以 北京 東方新天地為例 ， 該項目 位于東長安街一號，是北京市的中心地帶 ， 其酒店物業每年要召開很多國際性會議， 30 萬平方米的寫字樓租戶大部分為世界 500 強企業，而公寓里的住戶多為外企員工 ， 為堅持其高檔商業場所的定位，新天地采取只租 不售的方式入市，經過管理層的精心培育，租金連年上漲 ， 現在其最高租金達到 260 美元 /月 /平方米，平均租金為 50 美金 /月 /平米左右 ，成為北京高端寫字樓的代表 。 XX 中心采 用 只租不售的經營方式， 說明 對 XX 寫字樓市場 的 信心 及強大的 經濟實力 ，使企業保持可長期持續發展的態勢。 （ 2） XX 市五星級酒店物業情況分析 40 ① XX 市現有五星級酒店狀況 酒店名稱 客房平均價格 (元 /天間 ) 客房 間數 房型 配套設施 興亞建國飯店 750 342 標準客房、高級客房、豪華客房、商務套房、行政套房、豪華套房和總統套房 擁有中西式餐 廳 3 個，宴會包房 29 個，會議設施齊全，擁有國際化標準的會議視聽系統；娛樂設施有歌舞廳、 KTV包房、酒吧、保齡球館、網球場、游泳池、健身房、臺球室等；還有商務中心、商場、美容美發、保健按摩等配套設施。 中州賓館 1000 221 總統套房、行政房、豪華套房、普通套房、復式套房 酒店擁有 700 平方米可容納450 人宴會的中原多功能廳以及 3間中小型會議室可滿足各類會議活動的需求。健身房、游泳池、棋牌、桑拿、乒乓球、網球、臺球、卡拉OK、夜總會 等娛樂設施。 XX 裕達 國貿飯店 950 356 豪華客房和 套間 酒店包括了集世界時尚最前沿的設計于一體的餐廳和酒吧。所有客房都提供全套便利服務，包括寬帶上網、數據接口、國際長途直撥、衛星電視、茶水 /咖啡沖泡設備、以及 24 小時客房服務。 XX索菲特 國際飯店 900 241 豪華客房、商務房 和總統套房 客房配有衛星頻道、保險箱、寬帶上網等標準客用設施， 西餐廳、中餐廳、酒吧、室內 恒溫泳池 、 夜總會 等配套設施 。 ②酒店經營現狀分析： 第一：客房情況。 XX 五星級酒店入住情況均較好，全年入住率在80%左右，標準客房價格在 700 元 — 1000 元之間，客房的套房的入住率都 非常高，且價格也很高，一般價格在 1400 元以上，其中：裕達國貿套房價格為： 2088 元；中州國際套房價格為： 1488 元；索菲特套房價格為： 1688 元，興亞建國飯店套房價格為 1500 元。 第二：餐廳和會議室情況 五星級酒店餐廳經營中，除個別餐廳承包給餐飲公司經營外，大部 41 分酒店自行經營管理。餐廳中，中餐廳的客源是本地消費者、單位宴請、各種會議和婚宴。西餐廳 因受中部經濟發展之力、外資企業在增加，外賓和旅游者的人數也相當可觀 的 ，經營狀況也不錯 。 會議情況，因為上述酒店并沒有大型會議場所，因此，只能接待中型會議團體，目 前，除裕達國貿的會議廳有現代化氣氛外，其他三家的會議廳裝修、音響設施和格調均已老化。盡管如此，會議情況也是可觀的。 第三：康樂和休閑情況。酒店康樂、休閑場所中，除游泳池、 KTV包房經營狀況較好外，如美容、美發、美甲、桑拿和按摩休閑消費，也是一個明顯的經濟亮點。 ③五星級酒店市場需求分析 A、經濟的發展特別是區域會展業的發展增加了五星級 酒店 的需求。 酒店經營 的客戶主要是商務人員、外出旅游者及政務人員，其客戶群體的規模及變動情況與經濟活動的活躍程度存在理論上的相關，經濟越景氣、經濟活動越頻繁、外出商務人員數量越 多，對商務酒店的需求也越強烈，酒店的收入也會因此得到提升。 我國經濟的飛速發展也使得各種經濟交流、商務考察、產品展覽等活動日益廣泛，由此誕生的會展經濟成為酒店業發展的新熱點。會展業已經成為世界各國經貿交流的重要渠道。我國的會展業正在以每年 20%的速度快速發展。 每年在鄭舉辦的各類全國性、區域性、專業性交易會、博覽會、洽談會上百次， 由此產生的這部分客源由于消費能力強、客源穩定成為眾多賓館酒店競相追逐的目標，也給酒店業帶來了新的發展。 42 B、豐富的旅游資源、快速發展的旅游業 增強了 酒店 業 的 發展后勁 。 XX 是中華民族文 化的發祥地之一。歷史上曾有 20 多個王朝在此建都 ， 境內著名的古都洛陽、開封和安陽 ， 均為中國七大古都之列。長期以來 ， XX 始終在全國政治、經濟、文化等方面占據重要地位。繁榮的經濟、燦爛的文化給 XX 留下了豐富的文化史跡 ， 為發展歷史文化旅游 、宗教旅游等提供了豐富的資源 ， 如龍門石窟、白馬寺、少林寺、中岳嵩山、宋陵等。 同時省內也有全國知名的自然景觀， 中岳嵩山 、云臺山、白云山、黃河小浪底等就是其中的代表。 近年來 XX 省旅游業 快速 發展。 20xx 年 XX 省累計接待游客人數與旅游總收入同比分別增長 30%、 %； 20xx 年 XX 省累計接待游客人數與旅游總收入同比分別增長 %、 %； 20xx 年 XX 省累計接待游客人數與旅游總收入同比分別增長 %、 %。 旅游接待出入境人員也同比大幅增長， 20xx 年外匯旅游收入達 37444 萬美元，同比增長 %。 旅游人數與 旅游 收入 逐年 穩步增長 ， 表明 XX 旅游市場已逐漸繁榮起來， XX 已經步入旅游大省行列。 1201220xx 20xx 20xx 20xx20xx20xx年河南累計接待游客人數接待人數（億） 43 800135205001000150020xx20xx 20xx 20xx 20xx20xx20xx年河南省旅游總收入旅游總收入（億元） 20xx 年 XX 旅游接待出入境人員統計 接待人數 (人次 ) 同比增長 (%) 接待人數構成（人次） 外國人 香港同胞 澳門同胞 臺灣同胞 1 043 580 679 122 148 309 54 408 161 741 接待人數 (人天 ) 同比增長 (%) 接待人天數構成（人天） 外國人 香港同胞 澳門同胞 臺灣同胞 2 308 697 1 389 467 365 411 118 657 435 162 豐富優質的旅游資源及便捷的交通條件，加之政府“旅游立省”戰略的實施，使 XX 省旅游業 近年得到了快速地發展。 旅游經濟的快速發展及政府的大力支持給酒店業帶來了 快速 發展的 契機 。 C、五星級酒店市場需求總結 特殊的地理位置、區域經濟的發展、旅游業的發展、頻繁的行政商務交往，越來越需要更多的高檔次適用現時要求的五星級酒店。而目前XX 市五星級酒店僅有 4 家，且酒店存在部分功能設施落后等問題，遠遠不能滿足市場的需要，五星級酒店業仍然有較大的發展空間和較好 的發展前景。 ④ XX 市 五星級酒店發展 趨勢 隨著 XX 市 旅游業 及會展業 的持續快速發展，酒店需求將明顯增長， 44 由于近幾年商務客人猛增，特別是國際會議，大型商品展覽 活動增多，參會人員、貿易談判人員大幅增加，有時 XX 市高星級酒店入住出現飽和狀態， XX 市 五 星級酒店效益明顯 高 于中低檔酒店 ， 星級酒店在數量上和 收入上所占的比重都高于非星級酒店，表現出 XX 市星級酒店 較強的創收能力。 酒店業資本市場的活躍充分表現酒店業發展的廣闊前景。 45 第五章 項目建設的基礎條件 一、項目的選址 本項目地址位于金水東路與農業東路交匯處，東臨農業東路，北臨金水東路，交通便捷，區域內基礎設施完善，周邊地理自然環境良好，為項目的建造和經營提供了極為優越的條件。根據地形現狀要求，規劃方案力爭做到布局緊湊 合理，結構方案經濟合理，滿足使用功能的要求。 二、項目建設條件 XX 市位于 XX 省中部偏北，東經 112176。 4239。114176。 1439。，北緯 34176。1639。34 5839。，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。 XX 市轄 6 區 5 市 1 縣， XX 市總面積 平方公里，其中全市 46 建成區面積 平方公里（含上街區 平方公里）。總人口為 萬人，其中市區人口 萬人。 XX 地區 地勢西高東低，西部多山地丘陵，占總面積的 2/3，東部平原占總面積的 1/3。 XX 地區屬暖溫帶大陸性氣候，四季分 明，年平均氣溫 176。C。 7月最熱，平均 176。C； 1 月最冷 ,平均 176。C；年平均降雨量 毫米，無霜期 220 天，全年日照時間約 2400 小時。境內大小河流 35 條，分屬于黃河和淮河兩大水系，其中流經 XX 段的黃河 公里。 項目場地 地勢 平坦，地貌單元為黃河沖積泛濫平原，地面標高。地基土分布有較強的規律性，場地內無影響工程穩定的不良地質作用及不利埋藏物，場地內