上海國際汽車城的開發建設方案-資料下載頁

　　

【正文】 7%4%9%74%到 2023年，上海國際汽車城核心貿易區的總 銷售收入預計將達到 140200億元人民幣 銷售收入 人民幣億元，百分比 目前安亭地區 2023 2023 汽車貿易展示區 新鎮公共活動中心 研發管理培訓區 * 第三方物流園區 主題公園 * 銷售收入來自于第三方對外服務，不包括對內部分 資料來源 : 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析 15–20 80–120 140–200 50 到 2023年，核心貿易區的總投資額預計將達到近 140億元人民幣 投資額 人民幣億元 總投資 汽車城公園 第三方 物流區 研發管理 培訓區 新鎮公共活動中心 汽車貿易展示區 基礎設施（輕軌） 可能的資金來源 ? 政府 ? 企業 100% 0% 資料來源 : 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析 20 19 12 49 35 15% 85% 5% 95% 15% 85% 137 2 5% 95% 65% 35% 51 1. 汽車貿易展示區的具體投資額 百萬元人民幣 汽車 體驗園 品牌 中心 – 高檔 商貿服務中心 汽車 博物館 二手車市場 經銷商 3S店 數量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源 15 20 企業 50 300 會展 中心 品牌 中心 – 特種 總投資 1 40 企業 1 820 企業 1 175 企業 1 50 企業 8 15 企業 2 10 企業 3 100 政府 /私人投資 資料來源 : 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析 40 175 120 20 300 汽車集中交易市場 1 100 企業 100 820 1,925 52 2. 新鎮公共活動中心的具體投資額 加油站 高檔 專賣店 便利店/藥店 大型商場 電影院 酒店 (2–3星 ) 酒吧 數量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源 2 55 企業 110 高檔 娛樂城 寫字樓 總投資 5 5 企業 1 10 企業 1 80 企業 3 企業 2 150 企業 1 400 企業 1 160 企業 1 2 企業 25 10 80 1 20 電信局 10 企業 資料來源 : 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析 百萬元人民幣 警察局 160 消防站 2 300 1 8 政府 1 20 政府 8 400 1,173 5 50 酒店 (4–5星 ) 1 50 企業 超市 2 1 2 企業 53 獨立研究 開發商 1 400 企業 供應商 研發中心 3. 研發管理培訓區的具體投資額 體育館 職業培訓中心 /?？茖W校 創新 企業園 認證 測試 中心 上汽 技術 中心 數量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源 1 245 企業 425 245 大學 汽車系 總投資 10 250 企業 5 85 企業 2 400 政府 2 220 企業 1 10 企業 1 100 政府 /企業 800 100 資料來源 : 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析 百萬元人民幣 400 2,500 440 10 4,920 54 4. 第三方物流區的具體投資額 加油站 出廠物流 中心 （整車） 保稅倉庫 數量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源 1 10 政府 60 10 進廠物流 中心 （零配件） 總投資 2 30 企業 1 10 企業 1 2 企業 資料來源 : 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析 百萬元人民幣 物流運營中心 2 40 企業 10 2 80 165 3 卡車 停車場 1 3 企業 55 當 地 政 府 從價值鏈的分析出發，商業實體參與區域經濟 /房地產項目的開發建設，通常有四種可能的商業模式 區域經濟 /房地產項目價值鏈 主要涉及的工作 可能參與的工作 市政基礎設施建設七通一平 運營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 建造 管理 項目 融資 項目 設計 項目 規劃 開發 招商 土地 交易 土地 規劃 土地開發 項目開發 管理運營 土地 融資 ? 向土地所有人收購土地 ? 把土地出售 /轉讓給房地產開發商或駐商 商業模式 ? 房地產開發商 ? 開發代理商 ? 運營管理商 ? 進行宣傳及談判等工作以吸引開發商/駐商來進行土地開發 ? 在所購土地上規劃并建造房地產等項目 ? 把所建房地產等項目出售 /出租給駐商 ? 進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買 /租用已開發的房產等項目 ? 負責日常的運營、維修及其它管理 ? 土地經紀商 資料來源 : 麥肯錫分析 ? 幫助開發商 /駐商規劃總體及單一項目的建設 56 不同的商業模式有不同的關鍵成功要素 融資能力 項目管理 市場營銷 /關鍵駐商 重要性最高 重要性最低 商業模式 ? 土地經紀商 ? 房地產開發商 ? 開發代理商 ? 運營管理商 政府關系 資料來源 : 麥肯錫分析 57 案例分析一：德國 Wolfsburg市政府與德國 大眾汽車公司共同投資成立了 Wolfsburg AG 發展公司，負責汽車城的開發規劃及相關工作 ? 500萬德國馬克啟動資金 Wolfsburg市政府 大眾汽車公司 Wolfsburg AG 發展公司 科研與 創業園區 供應商園區 主題公園與 冒險樂園 人力資源 服務機構 50% 50% 100% ? 500萬德國馬克啟動資金 100% ? 投入 資料來源 : Wolfsburg汽車城文件；訪談 Autostadt 特大型品牌中心 各類項目 $ $ $ $ ? 其他投資者 /關鍵駐商 其他投資者 /關鍵駐商 其他投資者 /關鍵駐商 ? 大眾汽車公司 ? 其他投資者 /關鍵駐商 58 Wolfsburg AG發展公司、當地政府和私人 投資者 /開發商具有不同的獲取成功的條件 最好 最差 ? Wolfsburg AG發展公司 ? 當地政府 ? 德國大眾 ? 其它私人投資者 /開發商 N/A 相關機構 資料來源 : 麥肯錫分析 融資能力 項目管理 市場營銷 /關鍵駐商 政府關系 59 ? 土地經紀商 因而在 Wolfsburg汽車城的開發建設中擔任了 不同的角色 商業模式 ? 房地產開發商 ? 開發代理商 ? 運營管理商 區域經濟 /房地產項目價值鏈 ? 德國大眾汽車公司 – 與當地政府共同創建Wolfsburg AG發展公司 – 是 Autostadt項目的全權投資者（共 克投資），建設多個品牌中心及交易、游樂、服務設施 – 為后續某些單個項目投資，包括為 Wolfsburg AG孵化的一些小型新技術企業提供從 5萬 –3百萬歐元不等的風險投資 ? 其他私人投資者 /開發商 – 為單個項目競標、投資 – 開發建設 Wolfsburg AG發展公司 ? 總體籌劃汽車城四大功能區域（科研與創業園區、供應商園區、主題公園與冒險樂園、人力資源服務機構）數十個項目 ? 為每個項目招商引資，包括組織競標、規劃等 ? 在汽車城規劃、開發和建設過程中協調各方利益 ? Wolfsburg AG發展公司 – 管理汽車城中各功能區 – 為汽車城中駐商提供人力資源中介服務 – 孵化小型新技術企業（ 40–50%與汽車直接相關） ? 其他私人投資者 /開發商 – 負責日常運營、維修和管理 市政基礎設施建設七通一平 運營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 建造 管理 項目 融資 項目 設計 項目 規劃 開發 招商 土地 交易 土地 規劃 土地開發 項目開發 管理運營 土地 融資 Wolfsburg當地政府 ? 創建 Wolfsburg AG發展公司 ? 征用土地，并進行開發和基礎設施改造 ? 為汽車城入駐公司、機構等提供廉價土地 ? 為汽車城駐商提供優惠的稅收及其他政策 ? 對某些項目進行直接投資如在科研園區投資 ，投資 5,700萬馬克用于興建體育場等 Wolfsburg AG發展公司 ? 出租辦公大樓 資料來源 : 麥肯錫分析；訪談 ? 德國大眾汽車公司 ? 其他私人投資者 /開發商 ? olfsburg AG發展公司 ? 其他私人投資者 /開發商 60 Wolfsburg汽車城為 Wolfsburg AG發展公司、 當地政府、德國大眾汽車公司和其他私人投資者/開發商都帶來了很好的回報 ? 人力資源中介服務提供每年約 1千萬歐元的收入（占 Wolfsburg AG發展公司每年總收入 95%以上），其他少量收入來源于房租、管理費及咨詢籌劃收費 ? 預計從孵化成功的新技術企業中能獲得可觀利益 Wolfsburg AG 發展公司 ? 創造額外的 11,000個就業機會，使當地失業率從 17%降至 10%以下 ? 政府稅收增長 ? 汽車城帶動當地經濟發展，環境改善，重新塑造了 Wolfsburg市作為德國汽車工業中心的新形象 當地政府 ? 每年約 5千萬馬克的 Autostadt門票收入（每年游客超過 2百萬，除部分是 VW客人而免費外，人均票價 24馬克）－ 跟 ，門票收入是微小的 ? 更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚其品牌和歷史，推介其產品，提升企業形象的重要窗口 德國大眾 ? 單個項目經濟收益 ? 成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者 /開發商各自的品牌形象 其它私人 投資者 /開發商 資料來源 : 麥肯錫分析；訪談 61 案例分析二：美國洛杉磯 Cerritos市政府專門 成立了地區開發署（ Redevelopment Agency）， 負責汽車廣場的開發和建設 Cerritos 市政委員會 地區開發署 土地開發 區域規劃 園區建設 經銷商 經銷商 經銷商 經銷商 3S店 …… …… 單一項目投資 資料來源 : 麥肯錫分析 經銷商協會 62 Cerritos市政府地區開發署和入駐汽車經銷商 / 經銷商協會具備了不同的獲取成功的條件 ? Cerritos市政府地區開發署 ? 汽車經銷商 /經銷商協會 N/A 資料來源 : 麥肯錫分析 融資能力 項目管理 市場營銷 /關鍵駐商 政府關系 最好 最差 63 因而在 Cerritos汽車廣場的開發建設中扮演了 不同的角色 ? 土地經紀商 商業模式 ? 房地產開發商 ? 開發代理商 ? 運營管理商 區域經濟 /房地產項目價值鏈 汽車經銷商 /經銷商協會及其指定專業開發商 ? 在遵循汽車廣場總體布局和建筑風格規劃的前提下，由各經銷商負責各自的銷售網點建設 ? 地區開發署 – 政府將整建后的土地以等于或略低于其價值的價格轉售給入駐汽車經銷商 – 制定政府法規，規定所有入駐經銷商必須加入當地汽車經銷商協會 – 政府對入駐經銷商提供專人協助 , 解決復雜的法規及行政程序方面的問題