寫字樓物業管理商業地產-資料下載頁

【導讀】的面貌，而且已經成為城市中亮麗的風景線。在眾多高樓大廈中，寫字樓已經比比皆是，而。且隨著中國經濟的快速發展，也使得寫字樓有日益增多的趨勢。“寫字樓”一詞是由國外傳入的，這種物業按我國習慣通。寫字樓租戶較多，出入人員復雜，因而管理起來難度。寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個字展開?，F代化的高檔寫字樓功能齊全，不僅設有設備層，在地表地下設有停車場，而且設計。寫字樓的智能化水平都較高，安裝的設備設施先進，供電系統大都設。為保證用戶各方面的需求，寫字樓裝備完善，致使管理難度加大。寫字樓客戶的作息時間比較集中，一般是早上8：00或者8：30至下午5：00或者5：30，物業管理公司接受開發商或者業主委托進行寫字樓的租賃工作。的約定進行監管，預防各種治安事件的發生，確保寫字樓及承租人的人身及財產安全。寫字樓內部應設有火災自動預警系。寫字樓的消防工作極其重要，可謂寫字樓物業管理的重中之重。寫字樓造成火災的原因有好多，

　　

【正文】 競爭，志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才，注重用才，更應注重育才。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 17 頁 好的物業管理是如何煉成的 —— 國外物業管理經驗借鑒 那些好的物業管理之所以工作到位，不僅是因為房地產業發展久遠，更在于有一套完善成熟的規章制度。這里介紹幾個服務“口碑”甚佳的物業管理的做法。 瑞士 瑞士日內瓦物業管理的特點，就是為物業投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優質的服務。但物業小區的管理不搞大而全，而是按社區的安排將服務設施出租，完善社區對居民的基本服務。日內瓦不動產管 理公司總裁巴內握說，以物業管理促進社區建設，以物業建設推動社區管理，使物業管理與社區管理相協調，應該是城鎮現代物業管理的目標和特色。日內瓦大多數的物業管理公司都是私營的。在日內瓦，大多數城鎮居民選擇單元住房。物業公司經營的房產選擇性很強，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數人選擇住房的條件是周圍環境好，生活方便，價格適當，同時特別看重物業公司的服務質量。因此，物業公司把提供優質和多品種服務視為競爭的重要因素。 在日內瓦，每棟居民樓都有一名與物業公司簽有合同的管理員，負責樓內的清潔衛生，樓房周圍 綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一個單元內，逢年過節時負責布置樓道，凡住戶需要服務，都可找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業公司，住戶也可以直接打電話給物業公司。 德國 德國物業管理公司不僅要按條約規定負責雇主房產的定期維護和外部粉刷、住宅區和樓道的衛生、門前屋后的綠化和規劃，還要負責出面替雇主履行德國相關房產法中所規定的責任和義務。德國物業管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護者和代理人，這一點在房屋租賃關系中表現得尤為突出。一旦房屋租賃合同 生效，物業管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現了任何與房產質量和設備有關的問題，物業管理公司都有義務替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房東的事，公司更會出面干涉、阻止；租賃雙方出現糾紛可通過物業管理公司做中間人進行調解；當雙方租賃合同終止時，物業管理公司還有代為驗收的任務，因此房地產商一般無需與房客直接打交道。 為了加強對多層住宅的有效管理，德國物業管理公司在接到委托后，一般采取責任到人的辦法，劃出專人分管區域，減少因分工不明造成的扯皮現象，住戶遇到問題時，也清楚該找誰幫助解決。按德國《租 房法》規定，房屋出現質量缺損或配套設備出現自然損壞的話，房主都有義務提供免費維修和更換服務，這樣物管人員在接到住戶電話后，就有義務及時找到相關的技術人員前來修理，否則即為失職。因此，為保證管理任務的順利執行，公司一般都會與水暖電等專業維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區的物業不論何時出現意外情況，都能及時找到維修人員。德國人對樓道和小區內的衛生要求很高，物業管理公司一般委托專業保潔公司負責清潔衛生。 新加坡 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 17 頁 新加坡的公寓樓房，當地稱為 “ 共管式公寓 ” 。從政府職能方面看，新加坡建屋發展局是負責實施 政府建屋計劃和統籌物業管理的職能部門。早在 1967年，該局就制定了《土地所有權法案》，之后又經過多次修訂。該法案共有 158章，其中就規定了土地開發商在建造住宅時必須遵守的條例。比如，規定了在共管式公寓的共有所有權土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于 40%的土地用作花園、風景區以及其它娛樂健身設施，確保物業管理的規范化。物業管理執照需要每年審批核發，如果哪家物業公司違反條例，或是不按照規章辦事，將吊銷物業公司的營業執照。物業管理從業人員必須接受兩年的房地產管理培訓，并需通過專業考試才能上崗。除了發揮監督管 理職能外，建屋發展局的另一項主要工作就是 “ 服務 ” ，例如該局制定出一項長期的舊租屋翻新計劃，進一步提高居民對社區的認同；另外，根據新加坡法律規定，所有建筑每隔 5年都需要進行外部清洗刷新。 在業主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權利，同時也明確規定了各項義務。比如各個業主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內的裝修也有很詳細的規定，如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現象，當事人須負責賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡 “ 土地所有權法案 ” 規定，每個新建住宅區必須在兩年內成立管理委員會，由全體 業主投票選出委員會成員。該委員會將代表全體業主管理社區，每年召開一次全體大會，討論制定社區行為規則以及聘請物業管理公司等重要事務。 中國香港特區 公共房屋的較大部分由房委會執行機構房屋署下轄的房屋管理處具體負責管理，機構健全，配有專業管理人員，管理方式靈活，一些項目常用招標或承包等方式交由專業公司完成。從 1987年開始，房委會相繼把一些公共居屋委托私營的物業管理公司管理，受聘的物業管理公司負責日常物業管理工作，接受物業管理委員會的日常管理、工作監督與財務監督，房委地不再監督物業公司的日常管理工作 。 為管理好私人樓宇，香港政府頒布了《多層大廈（業主立案法團）條例》，倡導多層大廈業主組織法團，設立管理委員會。業主立案法團是全體業主組成的法定團體，管理委員會由業主大會上 70％以上的業主通過成立，代表行業主立案法團的權利與責任。管理公司與業主立案法團是聘用與被聘用的關系，管理公司之間為獲聘而競爭激烈。 物業公司的經費全部來源于業主的管理費，管理費的收取標準完全按管理工作的實際支出而定。管理公司的一切費用，包括人員工資、辦公費、設備保養費、清潔費、煤氣費等都從所收的管理費中開支。管理公司的利潤是從管 理費支出中提取 5％～ 15％的管理酬金而獲得。管理公司的收支賬目必須定期公開，接受業主的監督，一些較大規模的維修工程，牽涉到大筆費用支出，須征詢業主立案法團的意見方能進行，如未獲準，物業公司不得堅持。 國外物管的幾個特點 自負盈虧、自主經營的獨立的物業管理公司發展迅速，政府公屋逐漸交由獨立的物 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 17 頁 業管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業的物業公司管理。 物業的所有權與管理權分離。物業管理公司與業主的關系是雇用關系，業主通過招標或協議等方式選擇物業管理公司，要認真考察公司的信譽、專業知識背景及管理、財 務、管理費用的高低以及社區活動能力。而物業管理公司飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經營管理，提高效率，盡量讓業主滿意，否則就會有被淘汰或被解雇的危險。 物業管理及收費標準由市場形成。政府一般不規定具體的收費標準，具體收多少管理費由業主與管理公司雙方商量決定，視供求狀況、服務內容多少等情況而不同。 各國（地區）的物業管理模式均結合自己國情而定。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統籌型的物業管理模式。香港則根據人多地少，物業供應由政府供應與市場供應“雙軌制”而形成了房委會與物業公司相 結合的管理模式。 政府在物業管理中發揮了重要作用，但政府一般不直接干預收費的具體標準。政府多以詳盡、完善的法律、法規規范物業管理各方面關系人的行為與責、權、利。 “ 智能建筑 ” 的物業管理 智能建筑物的 FM 目標有三大要素：質量、財務和供給，每一要素具有十分豐富的內容。 質量目標 FM的質量與人直接相關，建筑中所有設施都應最大限度滿足使用者的要求。這一質量又可分解為 5 個分項： 特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格表現出其特色，其中有象征（標志）性、美觀性和地方風土特色。 舒適： 建筑物的環境要使人對身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學；光、聲、空氣、色彩等建筑物理環境不僅適合人的居住活動，而且還能滿足使用人的特殊愛好；通信等設備能滿足各類機構人員的需求。 效率：建筑物中信息、通信、計算機網絡等各種設施高度綜合并形成有機的整體，共享信息，這更提高了各類設施的功能、效率、便于操作和兼容性。 可靠：這里的可靠具有多層含義，把因災害與侵犯對人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對人全健康的損害，提高安全運行壽命，對建筑物使用人提供私密的個人空間等。 適應：建筑物的運行符合政府的法規，和周邊區域協調相處，并且為環境保護與節能做出貢獻。