上海townhouse市場專題研究報告-資料下載頁

【導讀】高層建筑，城市在低密度建筑形態中持續地擴展。18世紀末的貝德福特廣場、柯本特花園、19世紀初的那莫德理大街等處，TOWNHOUSE組成了壯麗的街區，住宅由此形成了永恒的藝術。后來TOWNHOUSE在美國得到了興旺發展，特別是。西部地區的城市延伸部都有大量此類建筑形態出現。它是由幾幢甚至十幾幢小于。3層的低層住宅并聯組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫。算太貴，屬中等偏高的水平。鄉內外和近郊一帶。這是TOWNHOUSE結合我國傳統三合或四合院形式的特色建。弄住宅，這是TOWNHOUSE更具現代色彩的一個變種。當時，上海各種TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套，22余萬平。聯排別墅結構新、環境好、功能齊，與同一地區。目前上海在售的聯排別墅，絕大多數均位于內環線以外和外環線附近。其區域代表性樓盤有君臨天下花園、櫻園。排別墅供應量較多的區域是浦東新區及相鄰區縣。區域地價高故聯排別墅少且價高。消費者還沒有認同和接受這種較新型住宅。

　　

【正文】 第 30 頁 共 39 頁 從二次置業者購買過程看，他們 則表現得更為“挑剔”。在價格、位置、建筑質量、建筑風格、外立面、房型、物業管理、開發商實力、周邊環境等方面和首次置者則有很多不同，據調查資料表明。 １、 首次置業者： 價格、房型、小區環境是最為重要的因素。 ２、 二次置業者： 他們因為已上具備一定的購房經驗，并在現實居住環境中發現一些以往很少注意的問題，居民對房屋期望值更高，考慮的具體因素也更多，那么他們認為： 最重要的是：地理位置和環境，房型和配套，物業管理，價格 較重要的是：開發商實力，有升值潛力等因素則普遍得到認同。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 31 頁 共 39 頁 五、 TOWN HOUSE 產品特征分析 （一） TOWN HOUSE 區域特征分析： TOWN HOUSE 是城市空心化，住宅郊區化的產物。 城市的高密度發展導致中心區的生態環境“熱效應”，空氣純凈指數下降，噪音的污染，交通的阻塞以及環境的惡化等，住宅郊區化為住宅形式的多元化發展提供了廣闊的天地，空氣新鮮、地域寬廣，為塑造低密度住宅奠定了良好的基礎。 TOWN HOUSE 基本上都建在市郊區域，一方面土地成本相對市區要低的多，另一方面規模化的產出使建筑成本大大降低，目前 TOWN HOUSE 的占 地規模一般都在 10 萬平方米以上，規模化的產出一方面使價格變的使購房者能夠接受，更容易在交通配套，生活設施方面形成規模化，真正形成適合居住的高尚生活區。 上海 TOWN HOUSE 主要集中在內環線以外、外環線附近。 １、 TOWN HOUSE 對交通的要求較高 國外 TOWN HOUSE 一般位于高速公路和軌道交通的附近，上海的 TOWN HOUSE也大部分位于外環線、地鐵、輕軌、快速干道的旁邊，這是由 TOWN HOUSE 的居民活動特性決定的。 TOWN HOUSE 的居民一般在市區工作、進行娛樂等活動，他們大 部分家庭有一到兩部自備車，有了便捷的交通，這樣他們可以方便快速的上班、回家。同時旁邊的公共交通較少，家庭人口較多，進出不便，一般還要求配有小區巴士，連接主要公共交通和和附近的商業中心。 ２、 TOWN HOUSE 非常注重周邊的環境 TOWN HOUSE 的消費者一般為在城市工作的中產階級，遭受的是渾濁的空氣，噪音的摧殘，交通的阻塞等惡劣的環境，所以他們選擇郊區 TOWN HOUSE 的最重要原因就是環境，看中郊區優美的環境，清新的空氣，沒有噪音的污染。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 32 頁 共 39 頁 TOWN HOUSE 對周邊的商業配套設施也有 一定的要求 。從目前上海 TOWN HOUSE 項目周邊的情況看，不要求有很齊全的商配，但基本的如：菜場、商店、郵局等要有。一般還要求距區級的商業中心不能太遠，約 23 公里，這樣可以共享區域的中大型生活服務設施。 （二） TOWN HOUSE 檔次劃分 根據目前上海 TOWN HOUSE 市場的價位水平，上海市市民的經濟水平，及TOWN HOUSE的經濟特性，我們將 TOWN HOUSE劃分為三個檔次：經濟型 TOWN HOUSE、中價位個性 TOWN HOUSE、豪華型 TOWN HOUSE。 １、 經濟型 TOWN HOUSE，指總價在 50 萬元以下的 TOWN HOUSE，一般均價在３０ ４０萬元左右。該類 TOWN HOUSE 價位相對較低，小區規劃、房型、配套等方面要求不高。在上海該類 TOWN HOUSE 占一定比例，較有代表性的有錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣花園、半島花園、新上海弄里人家等，主要集中在松江別墅區及九亭附近和寶山區域。 ２、 中價位個性 TOWN HOUSE， 指總價在 50～ 100 萬元的 TOWN HOUSE，均價一般在６０ ８０萬左右。該類 TOWN HOUSE 價位適中，適合廣大中產階級的經濟要求。在小區規劃、建筑設計、配套等方 面較有特色，每個項目有個不相同的特點，能夠滿足不同人土的需求，是 TOWN HOUSE 的主流。該類TOWN HOUSE 目前最多，如櫻園、君臨天下、水仙苑、圣陶沙、悅景苑、康橋半島、經典花園、東方豐甸苑、陽光歐洲城等。主要集中在莘莊、浦東外環線附近區域。 ３、 豪華型 TOWN HOUSE， 指總價在 100 萬元以上的 TOWN HOUSE。該類 TOWN HOUSE 價位較高，是較高層次人士的置業目標，大多位于單體別墅區內，或市區公寓項目內，為了與周邊建筑匹配或因地段原因，定位較高。目前該類 TOWN HOUSE 也占有一定比例 ，如湯臣豪園、淺水灣花園、西郊寶成花 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 33 頁 共 39 頁 園、海上花園、靜安南草坪、新福康里等。 （三） TOWN HOUSE 類別劃分 根據 TOWN HOUSE 小區內的建筑形態，我們將 TOWN HOUSE 小區劃分為純聯體別墅小區和混聯體別墅。 純聯體別墅小區是指小區內全部為 TOWN HOUSE。目前上海真正純 TOWN HOUSE的小區不多，主要有櫻園、雅仕軒等。 混聯體別墅小區指小區內除了有 TOWN HOUSE 外還有公寓、單體別墅的小區。該種形式的小區目前較多。另外根據小區內建筑形態還可劃分為：公寓和聯體混和的小區、單體別墅和 TOWN HOUSE 混和的小區。 從目前市場上看，公寓和 TOWN HOUSE 混和的小區大都在市區或地段較好的區域，而單體別墅和 TOWN HOUSE 混和的小區，大都位于別墅區內或郊區，檔次價位較高，如淺水灣花園。 另外市場上還有一種疊加式的 TOWN HOUSE，如金斯花園、湯臣豪園中的 TOWN HOUSE，一個單元上、下兩戶。目前市場上該種類型的 TOWN HOUSE 不多。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 34 頁 共 39 頁 （四）小區規劃、式樣風格、房型特征分析 小區規劃： TOWN HOUSE 小區的規劃，既要尊重 TOWN HOUSE 的特性，還應遵循居住區規劃的一般原理，概言之就是堅持“以人為本”的原則。 私密性 室內空間 舒適性 成就感、滿足感 合理性 親密感 “以人為本 ” 鄰里空間 安居感 歸屬感 自由感 安全性 公共空間 自然性 和諧感 共享性 建筑空間布局 TOWN HOUSE 小區空間序列組織，根據居民室外活動內容和室外空間安全的要求，按不同領域的各自屬性和室外層次劃分為四層空間序列：小區公共活動空間 —— 組團間半公共空間 —— 樓棟間半私用空間 —— 獨立私家花園、停車位私用空間。這四層空間形成了由外向內，由動 向靜，由公共性向私密性逐漸過渡的空間組合。 公共活動空間 包括中心會所、集中綠化、休閑步行道、網球場、游泳池等居民散布鍛煉的場所，是完全開放的空間。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 35 頁 共 39 頁 半公共活動空間 組團間的步行道，為居民提供安全便捷的步行空間和交往空間，一般為 35 幢聯體組成一個圍合組團。 半私用空間 35戶人家形成一個組團圍合，各幢短拼之間的組團景觀相互依存，但又自成一體，這就是半私用空間。此空間的存在是 TOWN HOUSE 與公寓的根本區別。 私用空間： 即住宅底層花園、露臺、庭院的圍合，增加了安全感和私密性，居民可在此休 息、種植花卉，是室內向室外過渡的延伸空間。 TOWN HOUSE 小區建筑景觀布局設置時應營造以上四層空間。 建筑布局： TOWN HOUSE 就是幾幢甚至十幾幢小于 3層的住宅并聯組成的住宅。從市場發展看，早期的 TOWN HOUSE 一般以多聯體為主，且平行布置，顯得較呆板；隨著市場的發展，及消費者的要求提高，十幾聯排的建筑基本沒有了，一般以四、六聯體為主，再配以二、三聯體，建筑布局根據空間布局，靈活變化，錯落有致。 從容積率方面看， TOWN HOUSE 的容積率一般為 。 ２、 TOWN HOUSE 小區道路系統 TOWN HOUSE 小區道路交通應遵循：安全保障性、合理性、寬敞性、觀賞價值性、人本分流性。 安全保障性 ：提供安全的入口和出口； 合理性 ：由于 TOWN HOUSE 小區中幾乎每戶都有車，且一半停于自家樓下，所以合理的線路尤為重要，避免出現堵塞現象。 寬敞性 ：車道的寬敞，將使駕駛者駕輕就熟。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 36 頁 共 39 頁 觀賞價值性 ：建立怡人的風景帶，沿路的風景，使其成為居民回家的樂趣。 人車分流性 ：人車完全分流，使業主散步時不必擔心車輛的干擾，人行散步道應連接各空間：私用空間 —— 半私用空間 —— 半公共空間 —— 公共活動空 間。 ３、 TOWN HOUSE 景觀設計 對于 TOWN HOUSE來說，景觀設計尤為重要，是體現其別墅性、舒適性的重要方面，消費者也非常重視小區的景觀設計。 小區景觀應與小區的風格特點對應，使建筑與環境達到相互融合。 景觀規劃在遵循“點、線、面”結合的一般景觀規劃原則的同時，應根據 TOWN HOUSE的特點，適當增加“點”（即宅前后綠化）和“線”（環線林帶）的分量，適當減少“面”（集中綠化）的面積。 ４、建筑式樣風格分析： TOWN HOUSE起源于歐洲英國倫敦，在歐洲各國家廣為流行，后 TOWN HOUSE引入美國，并得到了興旺發展。由此可以看出歐式的 TOWN HOUSE 較早，美式的 TOWN HOUSE較新，不過各種式樣各有所長，各有所喜愛。 上海的 TOWN HOUSE 風格式樣可謂百花齊放，早期出現的 TOWN HOUSE 以 英式、歐式 為主，如錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣等。 99～ 2000年出現的 TOWN HOUSE，各種風格式樣，百花齊放，百家爭鳴。 美式 的有櫻園、虹山半島、康橋半島等； 新古典主義 有南草坪花園、圣陶沙、水仙苑等； 歐式 的有半島花園、陽光歐洲城、經典花園、東方豐甸苑； 新式里弄 有新上海弄里人家、君臨 天下； 現代主義風格 有：湯臣豪園。 2001 年出現的 TOWN HOUSE，從風格上出現了較明顯的變化，美式、現代主義風格得到了較大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 37 頁 共 39 頁 發展，如陽光愛琴海、江南文化園等項目，并取得較好的銷售效果；歐洲宮廷式的奧玎宮廷別墅以其大氣、華麗吸引了不少消費者。 隨著市場的發展，消費者對于建筑風格的喜好也發生著變化，建筑風格的采用應順應市場發展和消費者的喜好，及區域發展狀況。 TOWN HOUSE 房型特征分析 TOWN HOUSE的房型最能反映出 TOWN HOUSE 發展狀況。消費者對房型的要求也總是放在第一位的， 研究 TOWN HOUSE的房型對 TOWN HOUSE 發展有重要意義。 TOWN HOUSE 的房型包括室內和室外兩部分，室外部分指私家花園和室外車位，有的還設置一小院子。基本上所有的 TOWN HOUSE都有私家花園，一般面積在 20～ 50平方米，唯一沒有私家花園的例外是君臨天下花園。 TOWN HOUSE 的車位分兩種，一種是室內，一種是室外。室外車位一般設置在房子的進門處，與房子分開；室內的車庫一般和房子融為一體。 室內空間設計也應堅持“以人為本”的原則，使其具備 私密性、舒適性和合理性。進入室內能使主人有成就感、 滿足感。 室內空間可分為四次空間：開放空間、半