“雍祥居”報告-資料下載頁

【導讀】大量管理資料下載“雍祥居”營銷策劃報告。㈡．農科中心—香蜜湖區域市場特點。㈢．“雍祥居”物業個性的塑造及營銷賣點。㈡．時尚居家空間與中國式居家理念高度融合的營銷主題。六、前期工作安排及現場包裝建議。為深圳房地產開發項目最集中、銷售量最大的福田區西部房地產開發項目提。地開發權，并已啟動了“雍祥居”住宅項目的建設，相信此項目將會對貴公。作為專業的房地產中介公司，也希望在“雍祥居”的營銷工作上與貴公司達。成合作，共同努力使“雍祥居”項目成為目前該區域市場中的明星樓盤。自正式發售至今，完成87%的銷售量。6個月時間，現已完成90%的銷售量。③華富大廈,位于福田區景田南,總建筑面積3萬平方米,公寓及商場.目前。劃銷售項目全年實現銷售近八億元。

　　

【正文】 式以及戶型方面可以滿足各階層消費的多元化特點。 6．售樓處的設置 由于樓盤地處商業鬧市，人流量大，設置現場售樓處，可隨時對有興趣的買家進行售樓引導，擴大消費客源。 7．報刊、電視廣告 這類廣告是樓盤銷售中最重要的環節，也是耗資最高、效果最好的廣告形式，因此，必須精心設計，認真策劃，突出引導和刺激消費的廣告主題。通過物業自身的優勢以及優惠的價位和付款方式，使廣告產生轟動效應。具體方式：廣告稍有密度，篇幅可大小間隔，最好每周大小廣告各一 次，這樣廣告持續效應長，不會遺漏欲購者。 大量管理資料下載 “雍祥居”營銷策劃報告 32 8．展銷會 這是由房地產開發商和中介商或政府部門出面，展示樓盤進行銷售并提供優惠，方便服務的促銷活動。這種活動影響廣泛、效果強烈。 9．樣板房 由于預售房屋事實上并不存在，購買者很難在建筑工地上激起購買欲，平面廣告又不具有空間感，因此有賴于樣板房表現物業完美的格調。 10．其他促銷活動 包括提供售后代租服務、商業咨詢、公開競購、租賃等，以活潑和為人們喜聞樂見的形式展開，以吸引更多的買家。 上述各項宣傳推廣工作通過有組織的實施，不僅從內容到形式營造與眾不同的銷售氣氛， 而且對發展商的實力與信譽也是最直觀的宣傳。 宣傳推廣資金預算： 1. 圍墻、大門 5 萬元 2. 現場廣告牌 10 萬元 3. 售樓處（包括內外裝修及辦公用品） 30 萬元 4. 模型，按 1:150 比例精細制作，帶燈光效果，并配住宅標準戶型 4 個，復式戶型上下層 6 個，剖面模盤 4 件，制作費用： 總體模型： 萬元 3 套 = 萬元 戶型剖面（ 1:30）： 萬元 10 個 2 套 =10 萬元 5. 售樓書 (精裝版 ):5 千冊 15= 萬元 6. 海報、展板、 POP 廣告： 4 萬元 7. 公交車選擇深圳市唯一雙層巴士線路 223 路（寧水花園 世界之窗途 大量管理資料下載 “雍祥居”營銷策劃報告 33 經深南路全線，或其他 途經“雍祥居”的大巴）做車身廣告，一年期費用為：223 路 8 萬元，一般線路 萬元，合計為 萬元。 8. 新聞媒體宣傳： 5 萬元 9. 展銷會，在樓盤封頂、元旦節期間各二次，費用為每次 4 萬元 6 萬元，合計約 12 萬元。 10. 報刊廣告，這類廣告是效果最好、費用最高的項目，如按一年的銷售周期每年除去 1 個月的特殊原因，余 11 個月按每星期二次廣告計算。 為配合正式預售、封頂、元旦、有獎銷售和展銷會等，以示慶典，作五次半版彩版廣告，則： 4 次（半版） 12 萬元 =48 萬元 20 次（ 1/3 彩版） 8 萬元 =160 萬元 10 次（ 1/3 套紅 ） 2 萬元 =20 萬元 7 次（ 1/4 彩版） 5 萬元 =35 萬元 7 次（ 1/4 彩版） 3 萬元 =21 萬元 合計為： 284 萬元。 11．樣板房： 8 套 7 萬元 =56 萬元 上述各項費用合計為 萬元。 大量管理資料下載 “雍祥居”營銷策劃報告 34 六、 “雍祥居”前期工作安排及現場包裝建議 時間 準 備 工 作 項 目 2000 年 11月 28日以前 ① 確定銷售代理公司； ② 確定代理商提供的營銷策劃方案； ③ 現場廣告及包裝營造營銷氣氛； ④ 依據 營銷方案及市場實際，完善規劃設計方案； ⑤ 媒體對項目的形象及知名度的宣傳及報道； ⑥ 成立銷售班子及售樓人員的培訓。 2000 年 11月 28日以前 ① 現場售樓處的修建； ② 樓盤模型制作； ③ 售樓書及售樓文件（付款方式、展板、價格表、認購書）的制作及制定； ④ 申辦預售及外銷許可證； ⑤ 銷售人員進場，開始銷 售咨詢和內部認購登記； ⑥ 申辦銀行按揭，爭取高成數，長年限的按揭貸款。（代理商可協助）； ⑦ 確定廣告公司制定銷售期內的廣告方案，并做好發布準備； ⑧ 爭取 2000 年 11 月 28 日正式發售。 依據目前現場的施工進度和發展商的前期工作計劃，因此，建議所有前期工作將以 11 月 28 日作為第一開盤時間進行安排，同時， 12 月 8 日為第二開盤時間。現從以下幾個方面安排前期工作。 ㈠ ．代理商方面 “雍祥 居”銷售小組 (已完成 ) 大量管理資料下載 “雍祥居”營銷策劃報告 35 主任策劃：譚文華 辦公電話： 2287777311 手提： 13025439620 a) 售樓處，建在小區南面西側，總建筑面積 100m2，裝修風格以簡潔、淡雅為主調，內部布局分為兩大區域，即展覽廳和洽談廳。兩廳之間修 寬的鵝卵石池塘，池中養魚，池上架小橋，并以躍式形式配以綠色植物將兩大區域分開。南向外立面全部采用落地玻璃，進門正墻面以大型效果圖裝飾。其他墻面不再掛戶型效果圖，而展示八種戶型的不同裝飾效果圖、小區配套及景觀效果圖。 b) 售樓處戶外小廣場的設計，以停 車場為主面積，正門旁修一座精巧別致的噴泉花壇和除人行道外的草坪，并配地面射燈及柱燈。 c) 廣告墻，在售樓處西側或朝南面的在底層架空面建一面 70m2 的廣告墻，其宣傳內容由廣告公司提供（具體位置見圖）。 d) 圍墻，廣告公司依據整體設計提供方案。 e) 現場氣氛包裝，彩旗、汽球、橫幅等。 。 (此項工作在 11 月 28 日之前完成 ) 按 110 問為培訓內容用一個月時間強化培訓。（ 110 問詳見附表） 。 (此項工作在開盤前完成 ) 。 、包裝及 景觀主題。 主要考慮到小區現命名“雍祥居”不僅充滿著“ 雍祥人和 ”的中國傳統家庭審美情懷，而且在現代都市緊張的生活環境中，這種情懷，強以引發人們回歸傳統審美的理想，體會某種真情所至的吉祥與和睦的愜意，從“ 以和為貴” 提升出 “以和為美” 的宣傳主題。 大量管理資料下載 “雍祥居”營銷策劃報告 36 ，認購書、借款協議書、售樓書、客戶登記及調查表等。 ㈡ ．發展商方面 1. 確認營銷方案、廣告宣傳方案、現場包裝方案 2. 實施現場包裝、售樓處及樣板房的建造。 3. 按現工程實際情況向代理商和廣告商提供“工程進度計劃表”。 4. 設計八種戶型的 不同裝修方案效果圖及裝修價格明細表。 5. 落實售樓處及樣板房保安、清潔工等人員的配備及工作細則的制定。 6. 工程質量、裝修質量保證書和售后維修計劃的起草及確定。 7. 相關辦事人員的培訓和工作規范（如辦理按揭、房產證等） 8. 確定協調營銷工作關系的三方例會制度。 9. 保安、清潔工、售樓人員服裝的定做。 10. 辦理預售許可證所需文件的審批及辦理。 11. 看樓專車的配備（房地產展銷會看樓、客戶辦證備用）。 12. 廣場景觀設計、配套方案的確定及設計，售樓書及宣傳光盤的制作。 ㈢ ．廣告商方面（略） 大量管理資料下載 “雍祥居”營銷策劃報告 37 七、銷售進度及資金回 籠預計 （實收價按 7300 元 /M2 計） 時 間 銷售率（ %） 銷售面積（ m2） 資金回籠金額（萬元） 2000 年 12 月 10 1572 2001 年 1 月 15 2358 2001 年 2 月 5 786 2001 年 3 月 10 1572 2001 年 4 月 15 2358 2001 年 5 月 15 2358 2001 年 6 月 20 3144 合 計 90 14148 大量管理資料下載 “雍祥居”營銷策劃報告 38 八、偉業地產公司可提供的服務 ㈠ .前期策劃： a) 總體市場背景分析 b) 區域市場綜述 (存量及供應量 ) c) 重點競爭個案的研究分析 ,有針對性的對比分析 d) 市場購買力 ,消費群體分析 e) 本項目優劣判斷及價值量化分析 f) 本項目市場定位和核心價格確定 ㈡ .銷售籌備 a) 本項目形象定位及包裝 b) 本項目的客戶定位 c) 目標客戶心態 分析 d) 價目表及付款方式制定 (單位參數及樓層系數的確定 ) e) 銷售時機的確定 f) 銷售節奏安排 g) 廣告推廣及媒體組合策略 h) 銷售費用預算及銷售的過程的控制 i) 特別情況建議與策略 ㈢ .包裝策劃 : a) 地盤形象包括圍板、導示牌、招示布、彩旗、綠化等設計、制作與布置 b) 售樓處的規劃設計與裝修 c) 售樓書等宣傳資料的設計、印刷、展板制作等 大量管理資料下載 “雍祥居”營銷策劃報告 39 d) 報紙廣告方案及宣傳文章撰寫 e) 其他廣告媒體選擇 ㈣ .銷售組織實施 : a) 開盤前文件準備 (如樓盤 200 問 ) b) 銷售人員項目培訓 c) 開盤禮儀策劃與實施 d) 銷售過 程中的信息總結、分析與反饋 e) 銷售策略建議 ㈤ .物業管理建議： a) 物業管理者推薦 b) 物業管理費用計劃 c) 社區服務計劃 d) 其他（如裝修、環境設計等） e) 香港偉業公司和深圳偉業公司進行深港兩地聯動，可內外銷并舉 ㈥ .協助辦理項目 a) 辦理預售許可證 b) 銀行按揭事項 c) 樓宇開發及銷售過程中相關手續的辦理 大量管理資料下載 “雍祥居”營銷策劃報告 40 九、偉業代理“雍祥居”銷售之優勢 偉業公司利用與新聞媒體的特殊關系將定期組織在《深圳特區報》、《深圳商報》上進行系列報道“ 雍祥居”的相關文章，進行營銷造勢。（偉業公司在《特區報》固定有長年買斷的版面） 偉業公司將利用自己主辦的“偉業之窗”地產專刊的封面和封內頁進行“雍祥居”的專欄宣傳推廣，在銷售現場進行分發。 偉業公司將利用自己的網站“偉業家園”進行廣告及網上交易。 偉業公司將利用與《深圳商報》合辦的“樓市直通車”，免費組織口岸 現場、國貿 — 現場的往返看樓專車，來組織外圍銷售。 根據本項目銷售情況而論 ,偉業公司會考慮在“偉業三級分 行”，組織大量的市場交易員進行市場開拓。 偉業公司將利用 與深圳工商銀行、商業銀行、建設銀行的長期合作關系來協助“通億公司”完成住宅按揭手續和資金的回籠，可推出“零首期住房貸款按揭服務”或“舊房抵押貸款換新房”。 偉業公司銷售人員有良好的個人素質和極強的實戰經驗、均經過系統的銷售培訓，能夠準確掌握客戶心理，善于積累客戶資源且熟悉本地消費習慣，市場把握良好。 偉業地產各種直銷方式的靈活運用。 大量管理資料下載 “雍祥居”營銷策劃報告 41 十、偉業代理 “雍祥居”銷售推廣之宏觀戰略 推廣主導方針：整體包裝，全方位推廣，針對性宣傳。 做物業形象， 用物業形象的確立帶動銷售量的提升； 偉業地產公司代理銷售“雍祥居”，強強聯手“大造聲勢”， 營造新的市場熱點和“靈活造市”帶動物業的銷售； 以深圳的推廣為第一步，香港的推廣為第二步；先內后外，聯動效應。 品牌先導，銷售跟進； 客戶服務是本項目推廣的靈魂，是一切訴求和延展的原點，全部推廣活動的支點和所有賣點的邏輯起點，因此務求認認真真、實實在在。 ‘短平快’之推廣戰略。 “短” 市場情況瞬息萬變， 應抓住時機及時出擊； “平” 即價格要平，搶占先機，快速套現，以利滾動發展； “快” 即建設進度，銷售進度都要快，盡量避開強大對手的鋒芒，打一個時間差。