惠州華貿中心綜合體項目營銷策略報告_124ppt_眾廈_xxxx年-資料下載頁

　　

【正文】 戶，并讓禮儀小姐 /先生前去引導 。 ?自身銷售人員跟蹤服務 ，把握明確客戶意向，縮短客戶的猶豫時間； ?銷控區緊鄰選房區 ，及時溝通剩余房號情況，利于逼定，并利于及時把握銷售情況； ?引用 電子銷控 ，及時更新銷售情況，高效、準確。 價格公示 選房區、銷控區 簽約區全貌 8 價格攻略 價格定位原則： 該價格是基于市場分析的初步操控性價格，主要用于經濟測算，取值應適當保守，不宜過高； 價格定位依據： ?經濟分析符合成本、盈利要求。 ?參考區域內同檔次物業，用市場比較法進行定價 ?市場比較法、綜合評分法、自然遞增法結合。 定價方法： ? 用價格手段參與 市場競爭 的指導思想 ? 銷售策略 得以實施的最重要工具 實現最終高銷售率 實現利潤最大化均價 目標 實現銷售速度目標 采取高開平走的價格策略入市 價格策略 傳統豪宅片區：南壇、麥地 /平 新興豪宅片區：江北新城， /平 惠州豪宅分布 資源 |區域規劃相對成熟 城市成熟區域 城市邊緣 |規劃新區（不成熟） 次級資源資源 |區域相對成熟 東平片區 河南岸片區 麥地演達片區 下角片區 南壇下埔片區 紅花湖片區 鵝嶺南片區 金山湖片區 陳江仲凱片區 江北片區 均價制定 項目名稱 戶型 均價（元 /㎡） 項目優勢 新興豪宅片區一線江景豪宅 帝景灣 286408平米五房 六房 2千 3千精裝修 新興豪宅片區、品牌開發商、 規模大、無敵江景 富力麗港 180300平米三 五房 /平米帶 1千元左右精裝 新興豪宅片區、品牌開發商、 無敵江景 翡翠灣 192— 252平米四 五房 /平米 本土老牌大開發商、成熟大 盤升級之作、無敵江景 傳統豪宅片區景觀豪宅 萬象江山 102226平米三 五房 預計 /平米 傳統豪宅片區、大社區、湖 景 邊緣舊城片區品質樓盤 城市原筑 165214平米四 五房 /平米 品質大盤、山景 山水江南 125185平米三房 復式 /平米 特色園林品質大盤、品牌開 發商、山景 駿景豪庭 104277平米三 六房 /平米 絕版西湖景觀 新規劃片區品質樓盤 陽光御園 126145 平米三房 /平米 老牌開發商 ,品質社區 惠州部分代表性豪宅一覽 價格 均價制定 片區價格慣性 安全價格臨界點是多少 ? 區域形象干擾 如何獨樹一臶？ 資源 |區域規劃相對成熟 城市成熟區域 城市邊緣 |規劃新區（不成熟） 次級資源資源 |區域相對成熟 東平片區 河南岸片區 麥地演達片區 下角片區 南壇下埔片區 紅花湖片區 鵝嶺南片區 金山湖片區 陳江仲凱片區 江北片區 價格體系定義 眾廈建議：項目銷售應在規避政策風險前提下 確保安全 銷售；以 資金回收為先導 ，結合市場情況博奕高價。 建議價格控制區間 900011000元 / ㎡ 13000元 /㎡ 12023元 /㎡ 10000元 /㎡ 9000元 /㎡ 入市均價與目標探討 (毛坯價 ) 均價制定 用詳細市場比較法進行項目核心均價修正 帝景灣 15000元 /㎡ 麗港中心 9000元 /㎡ 翡翠灣 8000元 /㎡ 項目 基本情況 價格 帝景灣 占地面積 :20萬㎡ 總建筑面積 :60萬㎡ 15000元 /㎡ 富力麗港中心 占地面積： 58101㎡ 總建筑面積 :30萬㎡ 總戶數 :950 9000元 /㎡ 翡翠灣 占地面積： 28412㎡ 總建筑面積： 83928 ㎡ 總戶數： 383戶 8000元 /㎡ 價格修正參考項目 選取依據： ?在片區內的高端豪宅項目 ?項目綜合素質與本項目有一定的可比性 均價制定 市場比較法確定核心價格 項目因子 本案 帝景灣 麗港中心 翡翠灣 均價 15000 9000 7800 權重 35% 40% 25% 地段 12% 11 11 景觀資源 10% 11 10 社區規模 10% 11 11 10 戶型 15% 10 11 園林 12% 10 梯戶比 9% 10 10 配套 9% 10 10 10 項目形象 8% 10 11 10 交通 5% 10 10 10 交樓時間 5% 8 10 10 10 發展商品牌 5% 8 10 10 合計 100% 比較價 均價制定 項目 均價（元 /㎡） 綜合分 參考權重 比準價格 帝景灣 15000 35％ 4954 麗港中心 9000 40％ 3578 翡翠灣 8500 25％ 1978 本項目 項目加權平均價格 =4954+3578+1978=10500元 /㎡ 根據綜合評分 ,結合項目特點，與周邊競爭項目進行比較，項目可實現的銷售均價修正為 10500元 /平方米 均價制定 項目營銷總控 量化細分 營銷費用 營銷總控 04 Plan 費用預算考慮前提： ?71萬㎡大規模豪宅項目泛綜合體項目（住宅、商業、寫字樓） ?客戶來源廣泛，區域廣泛 ?營銷帶動是項目的關鍵 ?項目入市期間同級產品競爭激烈 ?營銷費用不包括樣板房和代理費用 市場豪宅項目的整體營銷用控制在總銷售額的 %— 3%，本項目建議營銷費用到達總銷售額的 3%左右 .把項目的高端形象樹立起來。 項目整體費用預算 ?總銷售額 =10500元 /㎡ 98594 ㎡ = ?營銷費用 =總銷售額 3%= 一期關乎項目的整體形象及立勢 ,是營銷投入及推廣力度最集中的階段 營銷費用 項目一期營銷費用安排 費用類型 媒體費用安排 (萬元 ) 所占比例 現場包裝 500 % 物料費用 400 % 網絡 50 % 展會 80 % 戶外 200 % 報紙媒體 350 % 雜志 +專業刊物 50 % 售樓處包裝 300 % 活動費用 形象鋪墊期 100 % 蓄客期 120 % 銷售期 150 % 小眾媒體 200 % 其他預留 600 % 總計 3100 100% 2 3 10 4 6 5 9 7 8 11 12 20231 2 3 4樓 6月 26日開盤 形象導入期 強銷期 持續期 資金投入所占比例 推廣費用 (估值 ) 20% 25% 35% 20% 620萬元 1085萬元 775萬元 620萬元 根據項目各階段的營銷推廣力度，合理進行分配營銷費用，由于前期要將項目形象樹立為片區標桿形象，推廣力度相對較大，強銷期保持一定的推廣力度，保證項目最大成交量。 蓄客期 3樓 10月 1日開盤 項目整體推售節奏 時間 營銷節點 銷售節奏 客戶積累 渠道推廣 活動營銷 推廣強度 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 12月 11月 臨時售樓處開放 房展會 售樓處開放暨 3號樓開盤活動 示范單位開放 商場開業 形象導入期 蓄客期 開盤強銷期 持續期 \二批蓄客 區域影響覆蓋 核心圈層出擊、外圍客戶滲透 第一批開盤 第二批蓄客 大眾媒體、展會、巡展分銷、圈層營銷、行業傳播 房展活動 樣板房開放活動 4樓開盤活動 4號樓開盤 二批單位開盤強銷期 3樓開盤活動 房展會 營銷總控 銷售回款 營銷支出 620萬元 1085萬元 775萬元 620萬元 蓄客活動 誠意客戶 1000批 大事件營銷 客戶維護 圈層營銷 建筑就像一本打開的書，從中你能看到一座城市的抱負。 —— THE END 預祝項目取得圓滿成功！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業貧。 , March 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 14:41:5014:41:5014:413/26/2023 2:41:50 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :41:5014:41Mar2326Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 14:41:5014:41:5014:41Sunday, March 26, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :41:5014:41:50March 26, 2023 ? 1他鄉生白發，舊國見青山。 2023年 3月 26日星期日 下午 2時 41分 50秒 14:41: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 2時 41分 :41March 26, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 26日星期日 2時 41分 50秒 14:41:5026 March 2023 ? 1做前，能夠環視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 2時 41分 50秒 下午 2時 41分 14:41: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 26, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 14:41:5014:41:5014:413/26/2023 2:41:50 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :41:5014:41Mar2326Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 14:41:5014:41:5014:41Sunday, March 26, 2023 ? 1不知香積寺，數里入云峰。 :41:5014:41:50March 26, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 26日星期日 下午 2時 41分 50秒 14:41: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 2時 41分 :41March 26, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 26日星期日 2時 41分 50秒 14:41:5026 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 2時 41分 50秒 下午 2時 41分 14:41: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 26, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 14:41:5014:41:5014:413/26/2023 2:41:50 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :41:5014:41Mar2326Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 14:41:5014:41:5014:41Sunday, March 26, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :41:5014:41:50March 26, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 26日星期日 下午 2時 41分 50秒 14:41: ? 1最具挑戰性的挑戰莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 2時 41分 :41March 26, 2023 ? 1業余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 26日星期日 2時 41分 50秒 14:41:5026 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 2時 41分 50秒 下午 2時 41分 14:41: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴