大連星海高爾夫項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】《2020年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！核準通過，歸檔資料。未經允許，請勿外傳！

　　

【正文】 .... 52 第七章 銷售價格與銷售收入估算 .................................................. 53 第八章 投資估算 ............................................................................... 55 第九章 投資計劃與資金籌措 ............................................................ 60 第 十章 風險分析與防范對策 ............................................................ 61 第十一章 綜合評價與建議 ................................................................ 63 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 4 第一章 總 論 第一節 項目概述 一、項目背景 星海高爾夫項目 地處 大連市高知人群最密集的專屬生活區 ，項目南側瀕臨黃海、東側緊依西尖山、西 接旅順南路 、北臨海事大學游泳訓練館 。項目距大連最大的 海濱 廣場星海廣場約 5公里；距大連市黑石礁車站約 公里 ；距大連市市中心約 12公里；項目西行約 50米，即為大連海事大學；東行約 公里 ，即為大連水產學院；項目位于高新技術產業園區，旅順南路東南面，交通十分便利。 項目是一塊依山面海的絕版稀有 居住 地塊 ， 原生態的自然環境、挺拔的山姿、悠長的海岸線 和濃厚的文化氛圍 構建起愜意生活的完美框架。 二、項目概況 項目名稱 ： 星海高爾夫花園 開發商 ： 大連 洪富 房地產開發有限公司 用地位置 ： 甘井子區凌水鎮旅順南路 用地性質 ： 軍產 土地 用地面積 ： 118500m2 項目實景圖 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 5 總建筑面積 ： 容積率 ： （不含地下 面積） 建筑型式 ： 高層 三、項目位置圖 具體位置： 甘井子區凌水鎮旅順南路東南面，海事大學的對面 第二節 項目主要技術經濟指標 依據國家及大連市相關法律法規、標準規范、項目的規劃方案及本公司前期所做市場調查報告綜合分析，本項目由 四 個地塊組成， 本項目主 要經濟技術指標如表11 所示 。 項目實景圖 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 6 表 11 總體技術經濟指標 用地名稱 單位 數量 備注 規劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 住宅建筑面積 m2 公寓建筑面積 m2 公建建筑面積 m2 其中酒店面積： 現有住宅面積 m2 酒店式公寓建筑面積 m2 變電所及小區公共配套 m2 3000 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 不含地下面積 表 12 項目 A 區總體技術經濟指標 用地名稱 單位 數量 備注 A1區規劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地 下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 A2區規劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 27 容積 率 不含地下面積 A區綜合規劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 7 表 13 項目 B 區總體技術經濟指標 用地名稱 單位 數量 備注 B區 規劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 38 容積率 表 14 項目 C 區總體技術經濟指標 用地名稱 單位 數量 備注 C區 規劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 表 15 項目 D 區總體技術經濟指標 用地名稱 單位 數量 備注 D區 規劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 33 綠地率 % 容積率 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 8 第三節 編制依據 本報告的編制依據： 《投資項目可行性研究指南》； 《建設項目經濟評價方法與參數》； 《房地產開發項目經濟評價方法》 ； 國家相關法律法規； 國家現行的財稅制度和有關規定； 銷售額按全銷售計； 銷售單價以銷售均價表示； 貸款利率取央行 2020 年 12 月 21 日最新發布的一年期貸款利率 %，采用復利按月計息，貸款 1億 元，借款周期為 1 年，項目進入銷售階段，逐月還本付息； 依據目前大連市房地產市場周期現狀，本項目開發周期擬定 共 32 個月， 約 年； 住宅銷售均價參照大連市及 高新園 區可比房地產項目現售價格及項目地理位置特點估測； 1 甲方提供相關數據。 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 9 第二章 市場分析與預測 第一節 大連市宏觀情況分析 一、大連市自然地理條件 （一）地理位置 大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內蒙古廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠東地區相鄰。是京津門戶和東北亞經濟區的中心區域，是中國重要的港口、貿易、工業、旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。 圖 21 （二）氣候條件 大連市位于北半 球的暖溫帶地區，屬具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風氣候。全年日照總時數為 2500～ 2800 小時；年平均氣溫 ～ 攝氏度；年平均降水量600～ 790 毫米；無霜期達 6 個月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。 二、 2020 年大連市經濟總體發展情況 2020 年，大連經濟繼續保持快速增長。 生產總值（ GDP）完成 億元，同比增長 %；地方財政一般預算收入 億元，同比增長 %；規模以上工業增加值 億元，同比增長 %；實現自營進出口總額 億美元， 同比增長 %；出口總額 億美元，同比增長 %；完成全社會固定資產投資額 億元，同比增長 %；實現社會消費品零售總額 億元，同比增長%；城市居民人均可支配收入達 元，同比增長 %；城市居民人均 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 10 消費性支出 元，同比增長 %。 大連市近年社會經濟情況分析表見表 21。 表 21 大連市 2020～ 2020年社會經濟發展主要指標 年份 GDP （億元） 財政收入 （億元） 固定資產投資額 （億元） 社會消費品零售總額（億元 ） 城鎮 居民年人 均 可支配收入（元） 城鎮 居民年人均消費性支出（元） 非農人口數量 （萬人） 2020 —— 2020 2020 2290 2020 10378 8672 2020 9101 7760 2020 1406 8200 7118 2020 7418 6512 2020 6861 6073 （數據來源：《大連統計年鑒》 、 《大連統計月報》 ） 0500100015002020250030003500（億元）2020 2020 2020 2020 2020 2020 202020202020年大 連市經濟情況分析表GDP 財政收入 固定資產投資額 社會消費品零售總額 圖 22 （一）宏觀政策調控作用顯現，固定資產增勢放緩 2020 年，大連市城鎮固 定資產投資完成 億元，同比增長 %； 房地產開發投資增幅有所放緩，共完成 億元，同比增長 %； 房地產施工建筑面 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 11 積 萬平方米，同比增長 %；竣工建筑面積急速萎縮， 全年共 竣工 萬平方米，同比下降 %； 商品房 銷售面積 萬平方米，同比增長 %；實現銷售額 億元，同比增長 %。 （二） 消費需求穩中趨旺，零售額與 GDP同步增長 2020 年，全市實現社會消費品零售額 億元，同比增長 %，為 10 年來的最高值。近年來我市零售額 增幅一直低于 GDP，但差距逐年縮小，今年實現同步增長，消費對經濟增長的貢獻不斷提高，多年來內需相對不足的困擾正在逐步緩解。 2020 年以來，消費需求明顯升溫，帶動消費品市場繁榮活躍。消費需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續增長，消費能力增強引 導 消費升級；另一方面，我國經濟快速發展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向實物資產和金融資產轉化過程必然推動資產升值，資產增值又能增加購買欲望，從而引發消費需求升溫。 （三）城鄉居民收入持續增加，收入結構呈現多元化 2020 年，大連市 城 市居民 人均可支配收入為 元，同比增長 %，同比加快 ； 在人均總收入中，工資性收入增長 %，加快 個百分點；經營凈收入增長 %，加快 個百分點；財產性收入增長 %；轉移性收入增長 %。四項構成全面增長，對家庭總收入增長的貢獻率分別為 %、%、 %和 %。居民收入呈多元化上升趨勢。 （四） 消費價格結構性上漲 07 年 5月份以來，受豬肉等食品價格大幅上漲的影響， CPI 出現明顯上漲。 612月的同比漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、 %和 %，漲幅呈現明顯擴大趨勢。 （五） 居民儲蓄存款下降 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 12 隨著股市的持續繁榮，居民儲蓄存款不斷流入股市，導致居民儲蓄存款出現了巨額的下降或同比少增。長期以來，我國居民儲蓄存款一直呈現出高速增長的態勢，每月新增額高達千億元，但今年以來多次出現了居民儲蓄存款負增長的現象 ： 10月末，居民儲蓄存款余額 億元，同比下降 %，比上月減少 億元，這是儲蓄存款余額在今年內繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負增長； 11 月末，居民儲蓄存款余額 億元，同比增長 %，比上月增加 億元， 這種現象的產生是由于現階段我國居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲蓄存款。 表 22 金融機構人民幣儲蓄存款情況表 單位：億元 時間 12月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 金融機構存款余額 3758 3842 3851 —— 3888 3873 3974 4025 3975 4118 4182 企業存款余額 1218 1275 1275 —— 1320 1302 1384 1459 1476 1570 1606 儲蓄存款余額 1776 1798 1760 —— 1752 1762 1747 1735 1693 1741 1837 （數據來源：《大連統計月報》） 第二節 大連市房地產發展特征 一、大連城市發展總體規劃 圖 23 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 13 《大連城市發展規劃》緊密圍繞《建設 “ 大大連 ” 規劃綱要》，從如下幾方面對大連未來 10～ 20年的城市總體規劃做出戰略部署： （一）城市空間布局 按照“西拓北進”的思路，把大連城區西拓至旅順、北擴到金州，構筑“兩城三星”組團式城市空間布局?！皟沙恰?即大連主城區與大連新市區，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛星城。 主城區由中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區和旅順口區組成。城市用地由現在的 200 平方公里擴大到 300 平方公里左右。把甘井子區的農村部分和旅順口區納入主城區，與老市區融為一體，按照城區