摩爾城項目商業計劃書-資料下載頁

【導讀】中國地產策劃網：資料免費下，資深高手與您交流！總群①：60941268總群②：73671384總群③73675361總群④66360029征集各地分群加盟。該地塊北側緊鄰天津市目前最大的成熟高檔居住區。并將高爾夫球運動引入社區,并定位為“高爾夫集合社區”。全市常住人口為萬人。天津已形成以汽車和機械裝備為重點的機械工業，以微電子和通。2020年，天津市實現國內生產總值億元，比上年增長12%。社會消費品零售總額實現億元，增長13%。這是上升期中的調整，它會為天津市房地產業更。此外，大批外資企業已進駐在天津津南和。更重要的是天津城市經濟呈現持續良性發展態勢并有較大上拉空間，作為。北方地區較大的物流市場，興旺的批發零售業使天津的第三產業異軍突起。據統計，今年第一季度天津市120平方米以上的住房供給已占市場。供應量的%，其中，戶型面積在150平方米以上的商品房上市量占%，開發量加大，進一步加劇了高端市場的競爭。的主導價位，并將會慢慢有所提升。

　　

【正文】 檔次估算。 6． 園林景觀費 按照每平米綠化面積 80 元的標準測算，項目園境面積（含私家綠地、區內水面、區內道路）約為 124 公頃； 7． 物業和會所建設費用 按照天津市物業管理條例，按照住宅建筑面積 3— 4%配備物業管理和服務用房。按 1 萬平米測算，按照每平米 6000 元 /平米建設裝修及設備裝備。 8．高壓線遷移費 按照遷移費 1000 萬元，高爾夫球場同住宅 35： 65 比例分拆，住宅擔負 650 萬元。 9．直接費 為土地費、前期費、配套費、工程費、園林景觀費、物業會所建設費用、高壓線遷移費之和。 10． 管理費 為保障管理水平，按員工 60 名，經營周期 6 年計算，取直接費的 4%，一般取費標準為 2— 5%。 11． 不可預見費 取直接費的 2%。 12． 銷售代理費 由于項目規模巨大，取銷售收入的 %。 13． 企劃宣傳費 由于項目規模巨大，取銷售收入的 %。 14． 財務費 由于土地政策變化，導致土地費用集中提前支出，因此財務費用提高。財務費計算了預計貸款利息。假定貸款年利率為 %不變，累計貸款 34 期限為 9 年，前 3 年貸款額 8 億，后 6 年每年貸款額 1 億元計算。 15． 大修基金 按規定，買賣雙方各承擔 1%，故本項成本為銷售收入的 1%。 16． 營業稅 按照區里政策可享受減免 60%。 17． 所得稅 按照區里有關政策可享受減免 40%。 產品說明 在我們的工作和市場中，實際上并沒有對 TOWNHOUSE、所謂 別墅 、低層或者低密度住宅有一個明確的概念 ，都是比較含糊的。居住建筑體系實際上是很廣泛的，種類很多，不只是 獨立別墅 、 雙拼別墅 、 townhouse 的簡單分類。 上述的分法在粗略劃分上是很好理解的，但是在產品細分上就會發現獨立別墅也有高中低之分，雙拼、 townhouse 也是這樣，組合在一起就會發生很大的重合（在用地強度上），比如獨立別墅可以做到很密， townhouse 也未必不能把容積率做到 ，產品的品質、性價比出入會很大。在市場上，已經出現了高檔的 townhouse（如北京的一些項目）和低檔的獨立別墅項目（如廣州鳳凰城），因此，本公司試圖從占地角度， 根據公司想要開發的產品類型重新劃分界定產品： 摩爾城產品體系 住宅平均容積率 產品描述 類似項目 豪華舒適型的獨立別墅 — 平均 比較正統的 VILLA，有舒適的占地面積，別墅四周有很大的庭院（ 400平米以上），別墅之間有相當的距離。產品大體相當于原分類獨立別墅中的豪華型和舒適型。 萊蒙湖別墅等 雙拼別墅 0． 350． 42 平均 外觀看起來像獨體但由兩戶組成，容積率也相對較高，但棟與棟之間保持了相當的距離。產品大體相當于原分類中的雙拼別墅。 上海花語墅 經濟型獨立別墅 ,平均 屬于 MIDDENSITY SINGLEHOUSE,庭院面積大為減小，但有明顯的側庭院、前庭院、后庭院劃分，仍然屬于嚴格獨立的房子，住宅建筑面積約在180240平米，是一種集約型的獨立屋、獨院住宅。 廣州鳳凰城 35 ROLL HOUSE 0． 550． 6，平均 較經濟型獨體建筑密度進一步提高，棟與棟之間獨立，院與院（特別是側院，往往很小）相連，庭院很小，只有后院或中庭比較私密，前院、側院的可用性較差，棟棟之間側面間距約 23 米，810 棟在盡端式道路端口放大成約 400— 500 平米的公共庭院。原設計任務書沒有單獨列出。 北京翡翠城風景翠園 改 進 型 的TOWNHOUSE ,平均 戶與戶之間物理上是連接的，與傳統 TOWNHOUSE 改進有兩個方向，一種是總面積不變的情況下減進深加面寬，其結果是增加舒適度和方便性，一種是出現戶與戶之間出現斷的傾向，其結果是增加獨立性和庭院、露臺的感受。 卡爾生活館和寬HOUSE、原生墅 花園洋房 4層或 4層半，主要對傳統的多層住宅進行改進，我們主要還是做一些平層的洋房，首層帶小院、頂層帶露臺。標準層出陽光房等， 優化室內空間。 萬科情景花園洋房 住宅項目的投資分析 內 容 數 值 需要的總投資 277559 萬元 項目含稅總成本 333346 萬元 項目預期總銷售收入 391165 萬元 項目利潤 57819 萬元 前期需投入的資金 約 40000 萬元 36 資金來源狀況： 自籌資金 10000 萬元（已投入 1100 萬元） 合作開發資金 30000 萬元 申請貸款金額 30000 萬元 二、現金流量表 本計劃書僅對 shopping mall、住宅編制現金流量表，市場售價、租賃價格、 銷售速度、空置率均按正常因素考慮。 shopping mall 現金流量表 37 單價 總價 建筑面積 比例 備注 第幾年 1 業態： 東方家園 10,368,000 36,000 % 年租金遞增 10,368,000 PRICESMART 2,880,000 8,000 % 年租金遞增 2,880,000 IKEA 2,880,000 8,000 % 年租金遞增 2,880,000 名品折扣 1,800,000 5,000 % 年租金遞增 1,800,000 汽車影院 576,000 4,000 % 年租金遞增 576,000 兒童 游樂主題公園 576,000 4,000 % 年租金遞增 576,000 餐飲群 9,000,000 10,000 % 年租金遞增 9,000,000 分時度假酒店 12,549,600 5,000 % 年租金遞增 12,549,600 高爾夫學校 720,000 1,000 % 年租金遞增 720,000 風尚會所 1,440,000 2,000 % 年租金遞增 1,440,000 外商活動中心 3,600,000 5,000 % 年租金遞增 3,600,000 企業會務渡假中心 3,600,000 5,000 % 年租金遞增 3,600,000 室內健身中心 2,160,000 3,000 % 年租金遞增 2,160,000 合計 52,149,600 96,000 52,149,600 折現率 % 1 總開發價值 GDV 6, 608,282,251 96,000 104,299,200 2 土地成本 56,000,000 96,000 3 前期費用 9,600,000 96,000 4 建安成本 1, 170,600,000 96,000 5 大小配套 48,000,000 96,000 6 管理費 4,263,000 96,000 % of (2+3+4+5) 7 推廣費 12,165,645 96,000 % of 1 8 不可預見費 4,263,000 96,000 % of (2+3+4+5) 9 銷售稅金 1, 106,753,535 96,000 18,304,510 營業稅 (國稅 ) 30,414,113 % of 1 5,214,960 營業稅 (地稅 ) 3,345,552 % of 1 573,646 房產稅 72,993,870 % of 1 12,515,904 10 財務成本 77,798,743 96,000 % of (2+3+4+5+6+7+8+9) 38 6 年 11 總成本 5, 596,197, 96,000 12 現金流量 489,443,923 85,994,690 13 IRR % 39 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 10,471,680 10,576,397 10,682,161 10,788,982 10,896,872 11,005,841 11,115,899 11,227,058 11,339,329 11,452,722 2,908,800 2,937,888 2,967,267 2,996,940 3,026,909 3,057,178 3,087,750 3,118,627 3,149,814 3,181,312 2,908,800 2,937,888 2,967,267 2,996,940 3,026,909 3,057,178 3,087,750 3,118,627 3,149,814 3,181,312 1,818,000 1,836,180 1,854,542 1,873,087 1,891,818 1,910,736 1,929,844 1,949,142 1,968,633 1,988,320 593,280 611,078 629,411 648,293 667,742 687,774 708,407 729,660 751,549 774,096 593,280 611,078 629,411 648,293 667,742 687,774