成都文殊院一期建設項目投資可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】“文殊院”一期建設項目規劃用地面積約合畝。規劃總建筑面積為平。米，地下建筑面積萬平方米。其余C3、C5、C7、三宗地約合畝，用于拍賣。及相應的取費標準；部門和其他相關職能部門的驗收，項目能及時交付使用;在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。稅億元，共計上交稅金億元。全區2020年社會商品零售總額達到77億元。

　　

【正文】 發總公司對該宗地的一期項目用地拆遷費用投入已經超過 億元人民幣，預計一期土地總拆遷成本 將達到 億元，一期總投資 億元，擬于一期項目開發過程中向銀行融資 7 億元人民幣，其余的開發建設投資從項目的預售收入、銷售回款中解決。 （五）還款計劃 根據初步預測表明，本項目有較好的經濟效益，計劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年末還本付息。通過中房集團成都房地產開發總公司在成都實施的幾個項目的銷售款中對銀行貸款進行償還。（ 詳細見下表： ） 八、項目評估基礎數據的預測和選定 本項目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評估方法對本項目的價值做了分析測算，同時考慮到本項目 未來價值的提升（道路拓寬、環境改造、交通路線的調整等政策因素），對本項目的價格測算作出了客觀的結論，詳見附件一。 本項目的拍賣收入的確定：采用成本逼近法和市場比較法對項目做了分析測算，再考慮到本區域未來商業價值的提升回影響土地價值，故對本項目的土地拍賣價格作出了客觀的上浮調整。 本項目中各種計算基數的選定是根據成都市房地產項目可行性研究的相關規定指標而選定。 九、項目經濟效益評價 （一）經濟評價指標 本章從投資資本金方面對反映項目經濟效益的 財務內部收益率 、 財務凈現值 進行分析測算，以研究項目的可行性。 本項目的投資資本金的目標收益率假設為 20%計算，開發周期為 3 年，其中第 1 年銷售部分為 B4 B42,C C C用于拍賣（拍賣收入見附件 1）；第 2 年銷售部分為 B BB C6。 ：（如下） 項目一期現金流量表 1） 求 NPV。因為 I=20%，故 NPV== 億元 2）求 IRR。 因為 I1=33%時， NPV1= 億元 I2=34%時， NPV2= 億元 所以 IRR=33%+1% *1%/（ +） =% 結論：因為 NPV= 億元＞ 0， IRR=%＞ 33%，故該項目從資本金投資角度看是可行的。 （二）、財務評價報表的編制 損益表 項目 金額（億元） 總開發價值 項目總投資 銷售稅金及附加 土地出讓金 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 說明： 總開發價值 =商業房銷售均價建筑面積 +車庫市 場價格建筑面積 +土地拍賣收入= 億元 （三）動態投資回收期的測算 動態投資回收期（ P），是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益折抵全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。在財務評價中，動態投資回收期與基準回收期 (P1)相比較，如果 PP1,則開發項目在財務上就是可以接受的。 計算公式： P=[累計凈現金流量現值開始出現正值期數 1]+[（上期累計凈現金流量現值的絕對值） /（當期凈現金流量現值） ] P=[21]+[（ ） /]= 年 因為 2，所以項目在財務上是可以接受的。 （四）財務分析指標計算 運用《損益表》的有關數值可計算計算期內的各項指標 項目成本利潤率＝開發利潤247。總開發成本； 項目投資利潤率＝開發利潤247。（總開發成本 投資利息 銷售費用） 項目銷售利潤率＝開發利潤247。開發后的銷售價值 成本利潤率： % 投資利潤率： % 銷售利潤率： % 十、風險分析 盈虧保本點銷售量分析 由于本項目的商業部分銷售收入為 萬元，建筑面積為 平方米，故平均銷售價格為 19000 元 /平方米。 銷售稅率）銷售費率（銷售均價 商業開發總成本盈虧平衡點銷售量 ???? 1 )( %%6119000 ** m???? ???? ）（ ）（ 本項目設計開發規模為 ㎡ ，故銷售規模只要達到設計開發規模的 %，項目就會不盈不虧，但此時必須保證車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 項目銷售價格的保本點分析 本項目的銷售最低價約為 元 /平方米，即在本次測算基礎（ 19000 元 /平方米）上約降低 19％左右。在此種條件下項目能保證收回全部投資。但此時必須保證商業銷售率達100%。且車庫的銷售量不低 于 30%以及 3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 在其他條件均不變的前提下，對項目的銷售價格的臨界點進行分析，即項目關于銷售價格的盈虧平衡分析。 ? 項目要達到盈虧臨界點情況存在： 最低商業售價 +車庫銷售凈收入（ 30%） +土地拍賣凈收入 =總開發成本 亦即： 最低商業售價 （ ） ++= 可求出： 最低商業售價 = 元 /平方米 ? 根據以上分析，若項目需 收回全部投資，其最低商業售價約為 元 /平方米；在本次測算基礎上約降低 19％左右，此時的售價為項目最低銷售價格。但此時必須保證商業銷售率達 100%。且車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 ? 從成都市目前房地產發展趨勢的情況下，項目未來預期的銷售價格能實現的可能性較小，因此項目銷售價格產生的風險較大。 十一、可行性研究的結論 通過上述各章內容的分析研究，可得出以下結論： 總結論：項目可行，但風險較大。 ： 項目總投資 項目總價值 毛利潤 稅前利潤 稅后利潤 凈利潤比例 億元 億元 億元 億元 億元 % 務內部收益率 、 財務凈現值的測算研究項目的可行： 求 NPV。因為 I=20%，故 NPV== 億元 求 IRR。 因為 I1=33%時， NPV1= 億元 I2=34%時， NPV2= 億元 所以 IRR=33%+1% *1%/（ +） =% 結論：因為 NPV= 億元＞ 0， IRR=%＞ 33%， 故該項目從資本金投資角度看是可行的。 ： （ 1） 本項目設計開發規模為 ㎡ ，銷售均價為 19000 元 /平方米，故銷售規模只要達到設計開發規模的 %，項目就會不盈不虧，但此時必須保證車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 （ 2） 本項目的銷售最低價約為 元 /平方米 ，即在本次測算基礎（ 19000 元/平方米）上約降低 19％左右。在此種條件下項目能保證收回全部投資。但此時必須保證商業銷售率達 100%。且車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 ： 、控制成本 本項目風險來至于高銷售單價（ 19000 元 /平方米），而高售價是因為項目成本過高，所以為了減小項目風險，必須加強項目管理、控制成本。 在加強管理上建議實行 項目管理責任制 ，成立管理辦公室，（如下表），由專人領頭對項目各個環節進行監控。 總負責人 規劃設計部 工程部 管理部 財務部 銷售部 在控制成本上，我們由投資估算表 中可看出：本項目的成本過高主要在 土地費用 、 建安費用 和 貸款利息 三個方面。但由于土地費用和貸款利息不能主觀控制，所以只有從建安費用中盡量控制成本。現在的建安成本單價是：車庫 1500 元 /平方米、全木結構 3000 元 /平方米、框架結構 1600 元 /平方米，如果我們能夠盡量控制建安成本，以每單項控制 100 元 /平方米為計算基數，我們可從下表中看出： 100 200 300 400 500 單價19000 不變，成本利潤率為 % % % % % 成本利潤率 %不變，單價為 18780 元 /平方米 18550 元 /平方米 18330 元 /平方米 18110 元 /平方米 17880 元 /平方米 、保證質量 本項目的土地費用為 億元，加上兩年多的資金利息，共計達到了 億元，是成本過高的主要原因之一。所以在后期的建設過程中，為了減少資金時間利息，建議在條件允許的情況下，加快工程進度。工程提前完工開售，可加快資金回籠，盡快償還貸款利息，減小成本。如果在現有設定的兩年貸款年限下提前半年完工，由計算可知道，每月的貸款利息為 萬元，半年就是 萬元，這樣一 來稅后利潤達到 億元，成本利潤率達到 %。如果我們將成本利潤率保持在現有基礎 %下，則銷售單價可下降到 18200 元 /平方米。但注意在加快工程進度的同時要保證工程的質量。如果以每提前一個月為計算基數，由下表我們可看出： 1 2 3 4 5 6 7 8 利息 805 1610 2415 3220 單價19000不變，成本利潤率為 % % % % % % % % 成本利潤率%不變，單價為 18870元 / 平方米 18740元 / 平方米 18610元 / 平方米 18470元 / 平方米 18340元 / 平方米 18210元 / 平方米 18080元 / 平方米 17950元 / 平方米 （ 1）爭取開發商本身的政策優惠 ①前期開發稅費（報建費）的優惠 —— 現在的費用由投資估算表中可看到是 萬元，如果開發商能爭取到相關部門的優惠，將稅費比例減半，可節約 359 萬元。 ②銷售稅金的優惠 —— 由于本項目是政府重點工程，但風險較大，如開發商能夠通過政府部門支持將 銷售稅金減免，則可大大減小風險率。在匯總表中看到銷售稅金有 億元，如果能夠得到減免，稅后利潤可達到 億元，成本利潤率可達到 %，如果我們將成本利潤率保持在現有基礎 %下，則銷售單價可下降到 17350 元 /平方米。如果我們以 30%、 50%、 70%、全免為計算基數，我們可從下表中看出： 30% 50% 70% 全免 單價 19000 不變，成本利潤率為 % % % % 成本利潤率%不變，單價為 18470元 /平方米 18140元 /平方米 17810元 /平方米 17350元 /平方米 ③ C3C5C7 的土地出讓金優惠 —— 由估算表中可看出，三快土地如果以 700 萬 /畝的價格全部拍賣，土地出讓金（按 20%計算）共計有 億元，如果以全免和減半為計算基數，我們可以看出： 減半 全免 單價 19000 不變，成本利潤率為 % % 成本利潤率 %不變，單價為 18200 元 /平方米 17400 元 /平方米 ④企業所得稅的優惠 —— 如果開發商能夠爭取到所得稅的減免，則凈利潤可達到 億元，成本利潤率可達到 %，如果我們將成本利潤率保持在現有基礎 %下，則銷售單價可下降到 18150 元 /平方米。 （ 2）爭取前期招商的政策優惠 在項目前期招商中如果能爭取到對商家的政策優惠，則有利于商家踴躍入駐，對培育市場和提升項目價值有很多益處。我們對商家的優惠政策建議如下： ①凡入駐項目新注冊登記且單獨建帳核算、單獨納稅的企業及經營戶，從該項目正式投入營業之日起，三年內所繳納的增值稅、營業稅、企業所得稅，可享受區級財政分成收入 70%的政府扶持政策； ②凡入駐項目的企業，且購買該項目房產價款在 50 萬以上的，可由開發商給予購 房契稅全額的政府扶持； ③凡入駐項目的企業、經營戶給予半年租金的優惠政策等。 ： 的政策優惠（如銷售稅金、土地出讓金等），在同時 幾項組合 的情況下，項目的銷售單價將會大浮下降 ，減小項目的風險率； ，對前期的市場培育、提升價值會起到關鍵的作用，有利于項目的銷售。 中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司