龍口市開發區項目全程營銷策劃方案-資料下載頁

【導讀】地緣遼闊，資源豐富；經濟發展迅速，潛力巨大；居民生活水平、消費水平逐年提高；港口建設日臻完善，業務范圍遍及全球；環渤海經濟區中最具發展活力的地區之一。全市總面積893平方公。龍口市地勢南高北低，東南部為低山丘陵，西北部為濱海平原，境內年平均氣溫℃，冬無嚴寒，夏無酷。暑，氣候宜人，猶如鑲嵌在渤海之濱的一顆明珠。地，年產量700多萬噸。天然氣儲量225億立方米，可開采儲量為108億立方米。居第21位，20xx年前移至第16位。20xx年全市初步核實地區生產。20xx年6月，獲得“全省縣域經濟發展先進單位”稱號。20xx年，全市農村經濟總收入達到700億元；大力實施名牌帶動戰略，擁有省級以。20xx年，全市工業企業實現銷售收入1020億元，利。費品零售總額億元。稅收占全市地方財政收入的比重達到%。各類合資合作項目848個，實際利用外資億美元。目前，全市已累計實施省級以上“火炬”計劃121項，申報專。擁有國家批準設立的民辦大學。其經濟腹地包括龍口市、周邊縣市區及濰坊、

　　

【正文】 介紹 新 業 主聯購優惠 準業主介紹新業主，兩人同時認購可同時享受折后優惠 1%2%。準業主每介紹一個新業主，可另外享受減免 6 個月物業管理費的優惠。 4 老 業 主 介紹 新 業 主優惠 老業主介紹新業主，老業主可享受 1000－ 20xx 元現金獎勵，新業主可另外享受減免 1 年物業管理費的優惠。 5 批 量 購 買優惠 三個以 上客戶集體團購五套以上或同一客 戶認購三 套以上 可享受 折后優 惠2%3%。 樓層和方位差價 （１）樓層差價，最高不宜超過 10% 即隨著樓層的變化，最低價與最高價之間的差距，一般不應超過 10%。本案主要為多層住宅，層差價格應控制在 100150元 /㎡（與基準層相比），而各層的價格差別可具體設定層差系數。 （２）方位差價， 5%左右 水平差價主要考慮風水朝向、采光、私密性、景觀與格局。風水好，景觀好的單位的差價應給予重點分析及考慮。 房地產調價的基本技巧 （ 1）樓宇位置系數 樓宇位置系數是指在一個小區中， 該樓宇的位置，坐向，臨街狀況，與其它樓宇的間距，與小區花園、公共建筑等配套服務設施的距離，該建筑物的外觀等的綜合系數。一般地，南北坐向、不臨街、較大的樓間距、臨近配套設施、外觀氣派、每個樓梯間戶數少等的物業，要比東西坐向、臨街、較小的樓間距、離配套設施遠、外觀不美、每個梯間戶數多的物業價格高。 （ 2）單元樓層系數 單元樓層系數是指該單元所處的層數，樓房間距、光照時間、視野、景觀、電梯配置情況、居民生活習慣等等的綜合影響系數。 （ 3）單元朝向系數 單元朝向系數是指該單元的朝向、通風、采光、視野、景觀、平面布局 、消費習慣等等的綜合影響系數。一般地，正面朝向、視野寬闊、景觀優美等的物業價格較高。 二、 價格分期策略 內部認購價格 一期項目價格控制在 23002600 元 /㎡范圍內。 入市價格 入市價格控制均價在 25002600 元 /㎡，價格控制在 24002700元 /㎡范圍內。 價格策略建議：價格是消費者最為敏感的話題，是客戶選擇樓盤的重要參數，價格的高低和變動會直接影響消費者的購買行為，更是開發商投資利潤能否實現的關鍵所在，因此樓盤價格策略應根據樓盤銷售階段的市場狀況制定并修改，切忌“亂調價，虛調價”，在調 價之前一定要找到調價的支撐點。 第六部分 項目營銷推廣策略 一、 整體推廣思路 通過前幾部分對市場調查、目標消費群研究、功能確立、產品打造、以及市場差異化定位，我們不難看出，本項目的歐陸品質建筑和地段優勢是購買發生的主要因素，對于本項目來說，在“整合資源，塑造品牌”的營銷思路下走“品質生活 +中高端產品”之路，首要的是強效提升本項目認知度，積累人氣，吸引、強化對產品和環境的興趣和購買欲望，同時實施突破性營銷措施，建立可操作的激勵和約束機制，確保銷售條件的落實。在合理的價格體系下迅速消化，實現開發商資金的良性循環 。 終極推廣目標 差異化的廣告策略以及創新推廣模式 是本案成功關鍵所在 戰略動作 搶 推案時機 奪 區域客源 占 市場空隙 定 差異定位 搶 推案時機 ：市區 20xx 年上半年將會有 4 個盤陸續上市，歸避市場競爭，就要注重入市時機的把握，先開盤就意味著強占了先機。 奪 區域客源 ：能夠獲得區域客源的認同，就等于成功的一半，也是我們塑造一中板塊 物業形象的必需解決的策劃動作。 占 市場空隙 ：知己知彼，方能百戰不殆。規避同質化產品的市場競爭，利用市場空隙進行時間錯位銷售，具有戰略性意義。 定 差異定位 ：廣告策劃的基本原則就是差異性，做到差異化，才能做到唯一性，才能在龍口市場脫穎而出，塑造權威。 二、 案名建議 打造龍口形象明星樓盤 打造龍口銷售明星樓盤 打造龍口品牌明星樓盤 提高產品的市場占有率 幫助開發 商實現土地的最高值 提升在龍口地區的品牌 主推案名 字面釋義 “羅馬”：中世紀時期的歐洲，羅馬教皇是當時的精神統治者，為羅馬帝國出生入死的斗士被稱為羅馬勇士；文藝復興時期，歐洲的建筑形式中誕生了古羅馬風格，最著名的當屬羅馬競技場。因此“羅馬”能夠給人帶來縱馬馳騁的快感、激情，同時也代表了一種文化，能夠給消費者充分傳達本案的歐陸建筑風格，給消費者帶來一種新的生活方式。 “尚”：高尚，向消費者傳達本案中高端的項目定位。 “城”：具有很 強的氣勢，能夠充分體現本案近 70 萬平米的體量。 主推廣語 形象口號 ? 新都市主義居住理想 時尚、品質、成熟 ? 一個世襲文脈血統的精神領地 ? 一個包容城市理想金質居所 ? 感受純粹的質感人生 三、 媒介推廣策略 媒介總策略 立體整合傳播：其運用推廣媒介也是全方位的。本案采取的羅馬尚城 歐陸陽光高尚 生活特區 推廣媒介主要為戶外、單頁、公共活動為主，引導目標客戶充分理解“歐陸、陽光、高尚”的居住理想，鞏固市場空間和市場認知度。 媒介推廣建議 任何一類商品的廣告選擇都是與其產品的特性相吻合的，房地產的產品構成的復雜性、不可移動性，不但決定了他的廣告內容、廣告形式，而且在廣告媒體選擇上也有不同的要求。鑒于龍口地區的媒介的發展現狀，并針對羅馬尚城定位的中高檔品質等因素，要想在較短的時間內達到最大的宣傳與傳播效果，迅速提升項目的知名度的目的，本人建議應建立一系列的以戶外廣告、單葉廣告、車體廣告等輔助廣告形式的立體式媒體投放策略。 戶外廣告：房地產戶外廣告主要包括路牌、霓虹燈、燈箱、車體廣告等，企業常把這些廣告布置與城市的主要交通路口，人群匯集地，產品所在地等處。戶外廣告的優點是：廣告展示時間長；表現手段靈活，針對性強；可以利用光電技術使戶外廣告更吸引人，費用 比較低，不太受競爭對手干擾。根據本案狀況，戶外廣告主要是通過系列性的推廣內容，在不同階段全面展示項目訴求點，設計要求根據項目風格、客戶接受層次確定。 單頁廣告：房地產單頁廣告主要指通過人員散發關于企業或樓盤介紹的印刷品，散發地點常根據房地產目標消費者層次的不同，選擇鬧市街頭、商店門口、辦公樓聚集地以及住宅區等地。單頁廣告的優點是：費用低廉、比較靈活；由于通過人員散發，廣告觸及面較廣，且廣告帶有一定的強迫性，對加強宣傳引向有相當的效力。在本案的運用中，要加強單頁推廣的連續性和持久性，除了在前期宣傳項目形象外， 在后期主要是宣傳銷售信息，進行消費者引導、教育，促進銷售。 四、 現場包裝以及銷售道具 根據本人對大型項目的操作看法，住宅項目成功銷售在一定程度上取決于現場銷售氣氛的營造，因而現場包裝同樣在形象宣傳上處于關鍵重要的地位。現場包裝的主格調以強調歐陸、典雅、氣派為主方向。 銷售中心布置 ? 功能分布 接待區：接待臺 模型區：總體模型、單體模型 洽談區：若干組談判臺椅 ? 聲光效果演示：廣告片、背景音樂、家庭智能化系統 ? 燈光設計與布置：環境照明、背景燈、吊燈、注意燈光的布局和亮度、燈具的造型等。 ? 特殊要求： 銷售中 心要有大面積落地玻璃； 在銷售中心以及項目周圍設置大型戶外圍檔； 臨近項目路段，懸掛大型空中氣球，大型充氣拱門； 現場以典雅、華貴的顏色為主要色系設計，配合渲染氣氛的展板、易拉寶等充分調動起現場銷售氣氛，跟染客戶的購買心態。 樣板間 樣板間的建立是本案形象品質提升的一大關鍵。樣板間的選擇位置上最好朝向比較好的位置，在選料方面應以上乘的材料和獨特的設計手法，來展示本案先進的“歐陸陽光高尚 生活特區”形象概念。 的設計手法，來展示本案先進的“新都市主義人文生活示范特區” 形象概念。 工地圍檔的包裝 戶外圍墻在銷售宣傳起到舉足輕重的作用。根據本案的定位，把本案的概念和賣點等內涵從圍墻上體現。建議統一采用噴繪制作，再配以燈光的照射，必定將吸引行人和參觀者的目光，達到展示本項目的品牌及形象，提升檔次，進而增加買家的購買欲望。 銷售道具的準備 樓書 樓書要提前到位，內容包括本小區的地段、各項配套、戶型、物管簡介等，在消費者對本項目有了基本的色彩與定位印象后，樓書屬于他們深入了解本項目的必需品。制作要求突出質感和視覺沖擊力。采用形象與硬件灌輸相結合的方式。先以一個“未來人”的身份講他 在羅馬尚城的生活和感受，再以項目的各種買點相稱，兩者相互結合。 海報、 DM、折頁 作為本項目樓書的補充，通過售樓現場、目標消費群聚集區、“ＳＰ”活動現場派發的主要資料。 展板 售樓處內使用，視售樓處具體情況安排５ ８塊左右。展板上放置交通位置圖、區域環境圖、鳥瞰圖、透視圖等。 模型 中心區模型一個，深化本項目的人文教育氛圍。 樓盤模型一個 比例視售樓處現場面積大小而定。 手提袋 可放置樓書、海報、紙筆，銷售文件、方便前來詢問、洽談、簽約的消費者。 未來城 VIP卡