驗房、收房標(biāo)準(zhǔn)程序(細(xì)節(jié))解析-資料下載頁

　　

【正文】 房人交涉外，還可以就規(guī)劃的變更對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟；對于入住時，以簽訂補充協(xié)議作為辦理入住前提的做法，應(yīng)該說沒有法律依據(jù)及合同依據(jù)，業(yè)主完全可以拒絕簽訂任何自己認(rèn)為不公平的協(xié)議或相關(guān)文件，開發(fā)商或物業(yè)公司是不得以此阻撓業(yè)主入住的；關(guān)于交房時物業(yè)費漲價的問題，業(yè)主們可以參照以下方式解決。2001年6月1日生效的《商品房銷售管理辦法》第12條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買房人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”從法律上來看，如果業(yè)主與物業(yè)管理公司不能就合同條款達(dá)成一致，物業(yè)管理合同不能簽訂，責(zé)任應(yīng)主要在開發(fā)商一方；至于辦理入住時程序本末倒置的問題，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。同時，陳文建議建立投訴或糾紛認(rèn)定機制。對業(yè)主入住過程中發(fā)生的投訴或糾紛，可由專家組成投訴認(rèn)定團，由政府和媒體對認(rèn)定過程進(jìn)行監(jiān)督。最后由專家向開發(fā)商和業(yè)主出示質(zhì)量認(rèn)定結(jié)果，并對此分析原因，并依此確定糾紛的責(zé)任方引起糾紛的原因主要有以下幾個方面：環(huán)境、配套不完善；廣告中“美麗的承諾”沒有蹤跡；綠化不達(dá)標(biāo)；公攤面積模糊；無故增大容積率；綠地成工地；墻體裂縫，地板不平；私自改變墻體位置；保溫板裂縫，裝修偷工減料；售后服務(wù)體系不完善；物業(yè)費用過高；四通不通，屋頂和水管漏水；門的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和樣板間不一樣；產(chǎn)權(quán)歸屬有爭議；買房定金難退；采光與通風(fēng)條件不具備；周邊配套交通得不到及時解決等等。契稅，國家規(guī)定業(yè)主在取得產(chǎn)權(quán)證時才交，可有些開發(fā)商讓購房人提前繳納。公共維修基金、裝修系列收費爭議最大。有的開發(fā)商收取面積測繪費，顯然違背了“誰委托，準(zhǔn)付費”的原則。有的開發(fā)商雖然承認(rèn)房子有問題，卻不承認(rèn)違約。因為違約就得“放血”。驗房過程中的六大問題買房置業(yè)是人生的一樁大事。為了擁有一套屬于自己的住房，購房者往往要花費好幾年甚至是一輩子的積蓄。買房的任何一個步驟都是經(jīng)過精心考慮的。可對于大多數(shù)購房者來說，從拿到交房通知單的一刻起，煩惱也隨之而來。交房程序如何？常見的交房陷阱有哪些？交房時又該注意些什么？為此，本刊針對房屋驗收過程中常見的一些問題，教你見招拆招，輕松入住新房。問題一：未能按時交房按合同約定，發(fā)展商會在交房前十幾天用掛號信的方式將交房通知單郵遞給買家，告知具體交房的時間及須帶齊的資料。發(fā)展商約定的交房時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。對策：購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點。如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時，可以書面形式委托親友進(jìn)行，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，另行約定時間，并用書面形式確認(rèn)。問題二：開發(fā)商證書不全驗房前應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》（簡稱“三書一證一表”），還有各種相關(guān)驗收表格，如《住戶驗房交接表》、驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。時下不少樓盤“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，這是因為樓盤整體建筑未完成，有關(guān)部門無法驗收。對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房。如果確實被要求收房，也要在《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。問題三：先簽文件后驗房先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)發(fā)展商采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態(tài)。對策：購房者應(yīng)將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)情況，也可與發(fā)展商討說法。問題四：開發(fā)商大事化小對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，一些開發(fā)商總會表示這只是小問題，到時讓人修修就可以了，想方設(shè)法不讓業(yè)主將問題列進(jìn)驗收文件里。對策：不管發(fā)展商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，無論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來。如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。問題五：小區(qū)配套不齊全驗房時，業(yè)主不僅要驗屋內(nèi)，對于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細(xì)查看是否符合合同約定，如同期建設(shè)的車庫、會所、景觀園林等。對策：在簽訂購房合同時，要將開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同條款中，并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料。檢驗配套設(shè)施時即可按合同所載的條文及開發(fā)商在售樓時的承諾查驗。如果在入住后發(fā)現(xiàn)問題，還可以通過業(yè)主委員會與發(fā)展商協(xié)商解決。問題六：巧立名目亂收費雖然物價局已對入住的相關(guān)費用有明文規(guī)定，但個別發(fā)展商到交房時仍巧立名目進(jìn)行收費。對策：收樓時要提前了解物價局的相關(guān)收費規(guī)定，帶上應(yīng)繳費用表，與發(fā)展商要求的款項相對照。最好帶上計算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費要及時向發(fā)展商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。另外，在查看了房屋后，準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，一定要先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。弄清楚繳納的物業(yè)管理費由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費等怎么核定。在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合。一旦發(fā)現(xiàn)問題，要在驗房單上予以注明，反饋給開發(fā)商，及時要求開發(fā)商做出相應(yīng)的維修或賠償。如果確實屬于不能收房的，要詳細(xì)寫明不予收房的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。第五篇：收房驗房要點房屋驗收策略一、相關(guān)文件： “ 兩書一表 ”：即 《 房屋質(zhì)量保證書 》、《 房屋使用說明書 》、《竣工驗收備案表 》。其中“兩書”可以帶走而“一表”僅供可查看。二、土建部分：檢查房屋結(jié)構(gòu)是否和圖紙是否相同；測量層高；(拿五米卷尺分點測量層高取平均值)檢查墻地面平整度、裂縫；檢查墻地面空鼓；(手錘敲擊,有回響則為空鼓,空鼓的面積應(yīng)小于400平方厘米)檢查防盜門；檢查窗戶；(窗邊與混泥土不能有縫隙密封膠應(yīng)完整,)采光面積的檢查；(客廳、臥室、廚房的采光面積規(guī)定窗地面積比不少于1：7)通風(fēng)窗戶面積的檢查；(臥室、客廳通風(fēng)窗戶面積為使用面積的二十分之一,廚房通風(fēng)窗戶面積為使用面積的十分之一)檢查地面坡度；（相對來說，廚房、衛(wèi)生間、洗衣間應(yīng)低于其它房間，而且應(yīng)有坡度，倒坡方向是否正確）三、給排水部分：水表空轉(zhuǎn)試驗；（關(guān)閉房屋內(nèi)各水閥，觀察水表是否空轉(zhuǎn)。還有就是打開樓上自來水閥看自家水表是否走，水表不走證明合格）檢查管道安裝、通暢和密封；（管道安裝應(yīng)牢固，檢查下水管道排水是否正常，管道接口有無滲漏等等）查看水表讀書；（水表讀數(shù)應(yīng)為零）檢查下水管道是否安裝了阻燃圈。四、供配電部分：燈具檢查；（打開所有開關(guān)查看線路是否接通，檢查開關(guān)是否靈活）插座檢查；（檢查漏電保護(hù)裝置是否有效，檢查接線是否正確，檢查開關(guān)箱；（開關(guān)箱內(nèi)必須要有明確的標(biāo)識而且要正確）檢查弱電插座數(shù)目；（看是否和合同中的個數(shù)一致）潮濕部位的插座必須安裝防濺盒；弱電箱內(nèi)不應(yīng)出現(xiàn)強電；查看電表讀書并進(jìn)行登記。五、供暖通風(fēng)部分：、查看廚房煙道；（點燃報紙條放在煙道口下方看煙是否被吸入煙道）衛(wèi)生間通風(fēng)口；（查看方法與煙道相同）地暖進(jìn)行打壓試驗；（要求打 68 公斤壓力，1015 分鐘內(nèi)不泄壓 千帕為合格