保利花園二期可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 21 二 前期費用 04 4 0 4 三 建設工程 0 4 40 四 政府性收費 00 0 4 直接投資總計 0 4 0 借款償還計劃 本項目共需要銀行貸款 000 萬元，貸款期限為 00年到 00年， 004年項目可以開始預售，通過預售收入償還銀行貸款。 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 22 第七部分：收入預測及資金分析 、銷售收入預測 根據前面所做的項目價格定位，本項目住宅回收均價為 4400 元 /平方米（精裝修），商鋪回收均價為 000 元 /平方米（公共部分裝修），車位定為 0 萬元/個。經測算，項目總銷售收入為 0萬元，其中住宅銷售收入為 0 萬元，商鋪銷售收入為萬元，車位銷售收 入為 4 00 萬元，詳見表。 、項目銷售預測及銷售回款計劃 ）銷售速度預測及銷售計劃 如前所述，未來幾年內，該區域依然是房地產住宅市場熱點區域。加之本項目在區域內競爭優勢明顯，隨著保利花園的項目品牌日漸成熟，其銷售速度也將較好地延續一期走勢。據統計，保利花園一期在交樓時銷售率均達到 %以上，多層住宅在推出當年的銷售率約為 %，小高層住宅在推出當年的銷售率均在 0%以上。據此，保利花園二期在交樓前時按 0%的銷售率測算，預計 00年整個項目銷售率達到 %， 00年上半年可完成整個項目的銷售。按計 劃004 年保利花園二期推出小高層住宅和高層住宅、號樓，保守估計，004 年小高層住宅的銷售率為 0%，而 、號樓推出當年的銷售率為 %。詳見表 0。 ）房款回收情況預測 二期的付款方式參照保利花園一期，根據 00 00年保利花園一期房款回收情況統計，一次性付款占 %，按揭付款（含輕松按揭）占 %，三年銷售房款當年的回收率均為 %，其余房款均在第二年基本收回。據此，保利花園二期當年房款回收率均按 %測算，余款在第二年回收。考慮到 004 年高層住宅推出時間較晚， 004 年房款 回收率按 %測算，項目房款 00年 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 23 底回收全部房款。 表：項目銷售收入及回款計劃表 項 目 004 00 00 00 合計 多層 4 4 小高層 4 / 4 0 高層 4 4 4 住宅銷售面積 0 440 00 住宅銷售額 4 4 0 商業銷售面積 4 商業銷售額 0 0 車位銷售數量 0 0 4 車位銷售額 0 0 00 40 4 00 銷售額合計 0 資金當年回收率 0. 0. 0. .00 回收現金 0 40 0 、銷售利潤 項目總銷售收入為 0萬元，營業稅為 4 萬元，所得稅0 萬元，稅后利潤 為萬元，稅后總投資利潤率 . %。 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 24 第八部分：財務與敏感性分析 、財務分析依據 項目 00年開始建設， A 區 00年月前竣工驗收， B 區 00年月前竣工驗收， C 區 00年月前竣工驗收。項目能夠按照上述進度推向市場并最終按時完工。 近幾年內國內及廣州市經濟保持健康的增長，不出現大的經濟波動。 公司所得稅率為 %，其他營業稅等參照現有的稅費標準。 根據公司的基本投資收益率要求和平均資金成本，設定項目的貼現率為 0%。 、現金流量分析 考察項目的盈利能力，按照全部投資為自有資金， 不考慮財務費用。 按照全部投資計算，本項目的內部收益率為 . %；財務凈現值為 4萬，靜態投資回收期 .年，動態投資回收期 4.年。本項目具備較強的盈利能力。 項目 004 年的累積資金缺口為 4.億元，預備用募投資金投入 .億元，自 00年開始，項目出現凈現金流入，募投資金開始回籠， 00年止，項目募投資金可以全部回籠，并累計實現 .億元的凈現金流入。 、項目敏感性分析 從該表可以看出，當售價下降 0%時，項目凈利潤下降萬元，而當成本上升 0%時，項目凈利潤下降了 4萬 元；同樣的，當售價上升 0%時，項目凈利潤增加了 0 萬元，而當成本下降 0%時，項目凈利潤增加了 4萬元。因此在成本和銷售價格兩項因素中，凈利潤對售價的敏感性要高于成本，見表 0。 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 25 為此，在項目運作過程中，除了嚴格控制工程費用外，應加強項目營銷策劃，保證項目定位準確；加大銷售力度，使銷售資金盡快回籠，保持項目良好的盈利能力。 表 0：項目敏感性分析表 凈利潤 財務內部收益率 稅后成本利潤率 成本上升 0% 444 .% .0% 成本上升 % .0% .44% 原測算 .% .% 成本降低 % 4 4.% 0.% 成本降低 0% .% 4.% 售價降低 0% 0 .0% .% 售價降低 % 04 .% .% 原測算 .% .% 售價上升 % 4 4.% % 售價上升 0% 00 .0% .% 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 26 第九部分：項目可行性結論 、經濟效益分析 本項目稅后利潤為 萬元，稅后投資利潤率為 . %；項目的內部收益率為 . %，財務凈現值為 4萬，靜態投資回收期 .年，動態投資回收期 4.年；項目的經濟指標良好（見表），其經濟性是可行的。 在售價下降 0%的情況下，本項目的稅后利潤為 0萬元，稅前成本利潤率為 . %，項目具備較好的抗風險能力。 表：項目經濟效益指標一覽表 內容 單位 指標總建筑面積 平方米 276532總銷售收入 萬元 112076營業稅 萬元 6164總投資 萬元 85336稅前利潤 萬元 20576所得稅 萬元 6790凈利潤 萬元 13786項目投資凈利潤率 % %項目銷售凈利率 % %財務內部收益率 % %項目靜態回收期 年 項目動態回收期 年 、社會效益分析 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 27 （ 1） 本項目將向國家交納 4 萬元人民幣的稅費，增加了國家的財政收入； （ 2） 本項目將無償承擔小學等公 建配套設施，減輕了政府在教育基礎設施上的投入負擔，有益于區域內教育事業的發展； （ 3） 本項目為舊城改造項目，將進一步改善工業大道的居住環境和海珠區的城市建設面貌； （ 4） 為繼續推動國家康居示范工程，提高住宅產業化水平，推動房地產市場的健康發展作出有益的貢獻； （ 5） 擴大公司在廣州市場的市場占有率， 擴大保利地產在廣州市的知名度和品牌影響力。 （ 6） 通過本項目的運作，可以擴大保利公司在廣州市場的占有率，提高公司品牌知名度和美譽度 。 、可行性結論 綜上所述，本項目為保利花園的二期開發項目，由于保利花園在廣州市，乃至在全國均享有較高市 場聲譽，一期銷售取得了較大的成功，項目品牌影響力大，項目優勢非常突出，市場運作風險較低。經測算，本項目的盈利能力強，經濟效益好，抗風險能力強，社會效益較好，項目可行。 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 （本頁無正文，系保利花園二期項目可行性研究報告董事簽名頁） 董事簽名： 李彬海 王 旭 張振高 韓清濤 宋廣菊 張克強 秦榮生 戴 逢 魏明海