濟南市地熱資源管理辦法-資料下載頁

　　

【正文】 保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉建設部門制定。第三章 業主自治管理第十六條 一個物業管理區域內，全體業主組成一個業主大會，對物業管理區域內共有部分實施管理。物業管理區域的劃分，應當考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上房地產開發企業開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；住宅區域與非住宅區域原則上應當劃分為不同的物業管理區域。第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組建業主大會籌備組：（一）業主入住面積比例達到百分之五十以上的；（二）業主入住戶數比例達到百分之五十以上的；（三）自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的?；I備組由業主代表和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會工作人員組成，房地產開發企業可以派員參加。籌備組中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業主代表由業主自發推薦或者由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織推薦產生。籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公示。第十八條 籌備組履行下列職責：（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；（四）提出首屆業主委員會委員候選人條件和選舉辦法；（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。第十九條 籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開首次業主大會，表決通過業主大會議事規則、管理規約，選舉產生首屆業主委員會。第二十條 依法選舉產生的業主委員會應當按照議事規則定期召開業主大會會議，或者經百分之二十以上的業主提議召開業主大會臨時會議。業主大會會議應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主委員會不按規定履行召開業主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開業主大會會議。第二十一條 業主大會依法履行下列職責：（一）制定、修改業主大會議事規則及管理規約；（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（三）聽取業主委員會工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；（四）選聘、解聘物業服務企業；（五）籌集和使用物業專項維修資金；（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）決定物業管理區域內的其他事項。業主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設立的電子投票系統進行表決。第二十二條 業主委員會由三人以上單數組成。業主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。業主委員會委員名單應當在物業管理區域內進行公示，公示期十天。第二十三條 業主委員會應當自公示期滿之日起三日內召開首次會議，推選主任、副主任和執行委員。第二十四條 業主委員會應當在首次會議后，持街道辦事處、鄉（鎮）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區住房保障管理部門備案：（一）業主大會會議決議；（二）業主大會議事規則；（三）管理規約；（四）業主委員會委員基本情況和聯系方式；（五）籌備組關于召開首屆業主大會和選舉業主委員會的情況。備案內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書面告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和縣（市）、區住房保障管理部門。第二十五條 業主委員會應當履行下列職責：（一）執行業主大會的決定和決議；（二）組織召開業主大會；（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（五）組織并監督管理規約的實施；（六）組織和監督物業專項維修資金的籌集、續籌和使用，組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；（七）按照業主大會決議，監督管理本物業管理區域內的公共收益；（八）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；（九）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；（十）業主大會賦予的其他職責。第二十六條 業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，會議內容應當記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公示。業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。第二十七條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：（一）拒不履行委員職責的；（二）業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；（三）搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；（四）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。第二十八條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業主大會進行業主委員會換屆改選。業主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業主委員會的，或者業主委員會任期內委員人數不足總數的二分之一時，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導組織換屆改選。業主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。第二十九條 業主大會未能選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織召開業主大會表決重大事項。第四章 物業管理服務第三十條 物業服務企業應當依法取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。物業服務企業提供物業服務應當實行項目經理責任制。項目經理信息應當在物業管理區域內向業主公示。從事物業管理的專業人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業等物業服務人員應當具備相應從業資格。物業服務企業自行招用保安員的，應當依法向公安機關辦理備案手續。第三十一條 物業服務內容主要包括下列事項：（一）管理和維護物業共用部位及共用設施設備；（二）養護公共區域綠化；（三）維護公共區域環境衛生；（四）維護公共區域的秩序，協助管理物業管理區域安全防范等事項；（五）對物業使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告；（六）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；（七）保管物業檔案和物業服務檔案；（八）其他約定的物業服務事項。第三十二條 物業服務企業應當與業主委員會簽訂物業服務合同，對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。第三十三條 物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。第三十四條 物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，到物業所在地縣（市）、區住房保障管理部門辦理物業服務合同備案手續。第三十五條 物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：（一）遵守有關法律、法規和規章的規定；（二）符合國家、省、市規定的技術標準和操作規范；（三）按照物業服務合同的約定，提供相應的服務；（四）制定、完善物業服務質量控制措施，建立、健全物業服務檔案保管、移交等制度；（五）向業主和物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；（六）將物業服務內容、服務標準及收費標準在物業管理區域內長期公示；（七）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務。第三十六條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。第三十七條 物業服務企業不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。物業服務企業依約履行義務的，業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費，拒不交納物業服務費的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。第三十八條 住宅小區內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用，相關專業經營單位不得強制物業服務企業代其收取業主應當繳納的費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向業主提供服務。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。第三十九條 物業服務合同期限屆滿前，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業服務企業的決定并依據合同約定期限書面通知物業服務企業；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續；任何一方提出終止的，應當提前六十日通知對方。物業服務企業在物業服務合同履行期間或者在物業服務合同屆滿后決定不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當按合同約定期限書面通知業主委員會；無業主委員會的，物業服務企業應當在物業管理區域內，向全體業主公示。合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。第四十條 業主大會決定另聘物業服務企業的，選聘物業服務企業的方案應當經業主大會表決通過，并在物業管理區域內公示。第四十一條 合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會辦理退出手續，并履行下列交接義務：（一）移交保管的物業檔案、物業服務檔案；（二）移交物業服務用房；（三）結算預收、代收的有關費用；（四）法律、法規規定的其他事項。第四十二條 物業服務企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止服務。經業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。第五章 物業的使用與維護第四十三條 業主、物業使用人、物業服務企業在物業管理區域內不得有下列行為：（一）擅自改建、占用共用部位、共用設施設備；（二）擅自占用、挖掘道路、場地；（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；（四）損壞房屋承重結構；（五）違章搭建建筑物和構筑物；（六）擅自改變房屋用途；（七）隨意傾倒垃圾、污物；（八）法律、法規禁止的其他行為。第四十四條 物業管理區域內，業主、物業使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為；不得違反規定飼養動物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。第四十五條 業主、物業使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協定。業主、物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協定的，物業服務企業可限制施工人員進入物業管理區域。物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當給予配合。第四十六條 物業保修期滿后，業主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業主負責，所需費用由業主承擔。第四十七條 物業保修期滿后，物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業主共同承擔。物業共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。第四十八條 物業服務企業應當健全物業共用部位、共用設施設備管理養護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護，并做好記錄。電梯、鍋爐等特種設備和自動消防設施，由業主或者物業服務企業根據物業服務合同約定，委托專業服務單位負責維護、保養，并明確各方安全管理責任。第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，對物業管理區域內專業經營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。第五十條 物業管理區域內有兩戶以上業主的，應當建立物業專項維修資金制度。物業專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。第五十一條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期物業專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業專項維修資金的房屋，房地產開發企業應當在辦理房屋產權初始登記時一次性交存。公有住房售房單位應當按照有關規定從售房款中提取物業專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。第五十二條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用物業專項維修資金的，應當由相關業主表決通過。有下列情形之一，可能危及業主生命和財產安全的，可以按應急維修程序支取使用維修資金：（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經業主委員會或者社區居民委員會核實的；（二）電梯運行存在安全隱患的；（三）消防設施出現故障，公安機關消防機構下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。按應急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應當在物業管理區域內向業主公示。第五十三條 物業專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但未建立物業專項維修資金的，業主委員會應當組織相關業主續交或者補交。業主未續交、補交物業專項維修資金，發生共用部位、共用設施設備維修時，相關業主應當共同承擔維修責任。物業專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。第五十四條 物業管理區域內的車庫（含共用車庫車位和專用車庫）應當通過出售或者租賃形式，優先滿足業主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標準按照物價部門發布的指導價確定。在滿足業主需要后，房地產開發企業可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。第五十五條 因規劃建設車庫不足，業主大會可以決定占用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業主共有。第五十六條 業主不得擅自占用物業管