益陽巴黎馨院營銷執行報告書_-資料下載頁

【導讀】考依據，以便具體組織將來的營銷戰術。盤前）的營銷方向和方法。經我司認真論證后，我司現對本。（一）項目能夠或者應具有怎樣的市場形象？（五）采取怎樣的銷售周期來銷售項目相對合理？同時，我司認為，營銷是裝飾產品、美化產品、增殖產品，而是否能實現項目價值最大化，除營銷組織得當外，還取決于發展商的認可和堅決執行。籍此，我司針對性的提。出項目營銷策略及執行方法如下，期與發展商共同商榷。平衡集團的現金流，樹立集團項目公司標桿，為后續項目的開發打下基礎。塑造項目在益陽的品牌和知名度；以合理的市場售價，贏取最大的市場利潤，樹立項目品牌，提升開發商企業品牌；營銷攻擊力，迅速點爆整個益陽市場，一舉奠定本項目區域內領導者的地位。目前在益陽，各高端住宅以各式各樣的情景主題渲染自身社區的賣點；因此，本項目采用體驗式營銷模式。良好銷售的重要條件之一。特色顯著的銷售空間組織；絕無僅有，即使是郊區別墅類物業，亦不相上下。

　　

【正文】 硬廣、軟文設計以及投放 9 月初完成 認籌物料完成 認籌前 3 天 首批認籌 9 月初 直郵、短信 認籌前 2 天 單位價格表的制訂 9 月底最終確定 認籌客戶情況總結 9 月下旬 開盤方案的確定 9 月下旬確定 開盤物料準備完成 9 月下旬 第 四階段：開盤熱銷期 時間： 08 年 10月－ 08 年 11 月 目標： 封殺誠意客戶，消化潛在客戶，制造銷售熱潮。 銷售策略： 以中高素質產品面市，形成熱銷效應，依靠高銷售率奠定項目形象基礎，制造口碑傳播，形成期待。 本階段主要工作： ? 戶外廣告； ? 媒體投放； ? 項目開盤； ? 現場銷售活動； ? 加推第二批單位； 開盤熱銷期 工作表： 營銷階段 時間 工作大綱 時間截點 備注 開盤熱銷期 08 年 10 月08年 11月 戶外廣告更新； 結合現場銷售情況 直郵、短信更新 結合現場銷售情況 開盤系列報廣設計以及投放 結合現場銷售情況 首批開盤活動 10 月初開始 第二批單位推售、認籌方案 10 月中旬最終確定 第五階段：持續銷售期 時間： 20xx 年 12 月 — 20xx 年 2 月 目標：穩扎穩打，再創高峰 營銷策略原則： 本階段的核心目標是在前熱銷的基礎上，以穩定的媒體發布和針對性的促銷活動來穩固項目的銷售節奏。穩步占有市場、鎖定目標客戶，從而消化推出產品的第二、三單位。所以作為此階段，更注重的是對項目創意性營銷活動的執行和實施監控，以及對媒體信息的有效跟蹤。令市場穩定認識項目的熱銷局面，從而積 累為市場亮點。 本階段主要工作： ? 戶外廣告； ? 媒體投放； ? 現場銷售活動； ? 加推第二批單位； ? 儲備推出第三批單位客戶。 持續銷售期工作表： 營銷階段 時間 工作大綱 時間截點 備注 持續銷售期 08 年 12 09年 5月 戶外廣告更新； 結合實際情況 直郵、短信 結合實際情況 第二批單位價格表的確定 12 月下旬確定 第二批單位推出 1 月初開始 業主新年感恩活動 12 月底確定 第三批單位推售 \認籌方案 2 月下旬確定 第三批單位價格表的制訂 4 月完成 第三批單位解籌 4 月下旬 第六階段：尾盤銷售期 時間： 20xx 年 6 月 —— 20xx 年 8 月 目標：持續銷售，調整銷售策略，消化剩余單位 營銷策略原則： 本階段的核心目標是在消化剩余單位，以少量的媒體發布和針對性的促銷活動來穩固項目的銷售節奏。消化市場。所以作為此階段，更注重的是對項目創意性營銷活動的執行和實施監控以及深度挖掘老業主連帶效應，形成口碑傳播，從而逐步消化一期剩余單位。 同時為本項目的第二期銷售做好基礎。 本階段主要工作： ? 戶外廣告更改 ? 封頂入住儀式 ? 剩余單位銷售 ? 項目銷售總結 尾盤銷售期 工 作表 營銷階段 時間 工作計劃 時間截點 重點工作 尾盤銷售期 09 年 6 月 — 09 年 8 月 戶外廣告更新； 結合項目實際情況 樓體條幅廣告更新 結合項目實際情況 剩余單位推售方案確定； 5 月下旬確定 項目入住儀式 待定 項目銷售總結 7 月下旬 營銷部署總體執行方案 第三章 形象展示策略 形象展示 4 大要點：戶外、售樓處、樣板房、現場環境 A. 戶 外：價值展示，核心信息傳遞 B. 售 樓 處：概念展示，價值展示 C. 樣 板 房：產品展示＋價值再提升 D. 現場環境：反映社區價值，體現居住品質 緊緊把握 兩個關鍵 ： 風 格 營 銷 情 調 營 造 在項目的形象展示過程中需要 滿足消費者內、外兩方面的需求： 內：身心上的享受 輕松舒適生活 外：生活品味的體現 廣泛的社會認同 因此我們需要的風格是： ? 一個代表一種生活形態的風格； ? 一個可以歷久彌新的風格； ? 一個可以增加產品的附加值的風格； ? 一個提升客戶的心理價格的風格。 “（自然）資源是會枯竭的，唯 有文化才會生生不息。” 我們將風格與文化的營銷貫穿整個推廣的過程，達到最有效的傳播目的。 ? 我們需要的情調是：檔次、文化。 ? 對都市金字塔上層人士有著致命吸引力的是品味、情調。因為虛榮始終是這些現代精英的致命傷。 戶外展示 戶外展示 —— 片區控制 ? 在龍洲路、桃花侖路等要道沿路設置導示系統； ? 通過導示系統控制郝山區板塊。 戶外展示－路牌廣告 控制主要路口，并增加公交站牌廣告以及道旗等 。 教育路與桃花侖路交叉口的廣告牌和教育路入 口的導視系統需最大限度的對客戶進行截流。 售樓部展示 模型展示區 —— 沙盤的范圍項目本身。 建議做 下沉式 沙盤，強調園林效果；可以考慮 2 個沙盤 。 形象墻展示 —— 展示標簽 一面墻上設置項目的榮譽證書、五證等；注意燈光配合；體現發展商雄厚實力。 洽談區 —— 裝飾效果咖啡吧感覺，是靜謐，知性格調體驗 吧臺服務 —— 聘請當地知名咖啡店駐外服務 售樓處里面裝修提示 —— 知性標簽、可配合名流書畫展、攝影展 售樓處里面細節營造 —— 擦鞋機、雨傘架、小煙缸、水牌等 樣板房展示 示范單位 —— 選擇原則 看樓通道 —— 燈光、通道臨時包裝、地毯的裝飾效果體現知性、文化感 示范單位 —— 示范單位導示 導示：戶型面積圖、裝修材料及隨樓附送說明；提醒注意，方便客戶，展示細心與誠意。 示范單位： ? 設計概念炒作 ? 客廳、主臥格調展示 ? 廚房、衛生間檔次展示 ? 入戶大堂、電梯廳檔次展示 ? 智能化系統展示 園林展示 園林： ? 室外的廣場的狀態直接表達了開發商的開發理念； ? 戶外的休閑用具體現了對人性的尊重； ? 充分表現項目情調 ； ? 盡快建設園林示范區 。 現場 包裝 —— 在會所周圍景觀上局部做鋪地細節 在人群停留的地方做鋪地視覺，展示細節的注重與品味。 現場包裝 —— 標旗系列 路旗設計建議設計 整面 ，突顯 簡約、典雅感。 現場包裝－外圍氣氛營造：通過氣球、條幅、紅地毯等元素營造 銷售物料