房地產建設項目投資控制-資料下載頁

【導讀】定資產、無形資產、流動資產，形成生產能力或工作效益的經濟活動。資是維持社會再生產的物質技術基礎的根本保證。適度的投資先創造需求，后提。供供給，并借助社會大生產的鏈條雙向傳遞并呈一輪又一輪的勢態。按照西方經濟學投資定義可分為廣義投資和狹義投資。投資按其籌集和運用形式可以分為直接投資和間接投資。辦廠經營實業或者收購現有企業。可以是創辦新企業，也可以是擴建、改建老企。業的股權達到一定比例以上的。仍保持原有實物形態的物質資料。

　　

【正文】 數除，得到的值叫做該零件的功能重要性系數，其計算公式為： 38 功能重要性系數表 零件名稱 一對一對比結果 得分 功能重要性系數 A B C D E A B C D E 0 1 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 0 3 2 4 0 1 0 合 計 10 A 零件與 B零件比較， A重要，則 A得 1分；與零件 C比較， C 重要，則 A得0 分；與零件 E 比較， A重要，則 A得 1分；這樣 A與其他各零件經過兩兩比較，確定 A的功能重要性總得分為 3分。如此重復，便可以得到零件 B、 C、 D、 E的功能重要性總得分分別為 2， 4， 0， 1。然后，把這些得分全部加起來合計為 10分，每個零件的得分 分別與總分比較，便得出了各零件的功能重要性系數分別為 ， ， 0， 。 當然，為了保證功能性系數能夠準確反映各零件在產品中的地位，可以組織五至十個評判人員，對組成產品的零件按照上述的方法進行打分；然后求得參加評分人員對同一零件的評分的平均值，將其加總用以除各零件的評分平均值，即可以得到功能重要性系數。 各零件的成本系數見表 (3)欄所示。 b. 計算價值系數及確定分析對象的順序 價值系數是指某零件的功能重要性系數與其成本系數之比，其計算公式為： 39 價值系數計算表 零件名稱 功能重要性系數 現實成本 成本系數 價值系數 對象選擇順序 （ 1） （ 2） （ 3） =（ 2） /7 （ 4） =（ 1） /（ 3） A B C D E 0 0 4 3 1 2 合 計 1． 00 7萬 1． 00 價值系數計算結果可能出現以下幾種情況： ⅰ 價值系數小于 1 的產品或部件，說明其重要程度小而成本高。若選為價值工程的工作對象，可以 用降低成本或提高重要程度方法來提高產品價值。 ⅱ 價值系數大于 1，說明產品或部件重要程度大，成本低。也可以選為價值工程的工作，進一步提高該產品或部件的質量，增大價值。 ⅲ 價值系數等于 1，說明該產品或部件的重要程度和成本相當，因此不再選為價值工程工作對象。 ⅳ 價值系數等于 0，表明零件不重要，可以取消和合并。 根據表 123 中所列的價值系數偏離 1 的程度可以確定價值工程活動的對象的順序為 C、 E、 B、 A。 2. 信息資料的收集 明確搜集資料的 目的，確定資料的內容和調查范圍，有針對性地搜集信息。搜集信息資料的首要目的就是 了解活動的對象，明確價值工程對象的范圍，信息資料有利于幫助價值工程人員統一認識、確保功能、降低物耗。只有在充分的信息作為依據的基礎上，才能創造性地運用各種有效手段，正確地進行對象選擇、功能分析和創新方案。 40 不同價值工程對象所需搜集的信息資料內容不盡相同。一般包括市場信息、用戶信息、競爭對手信息、設計技術方面的信息、制造及外協方面的信息、經濟方面的信息、本企業的基本情況、國家和社會方面的情況等。搜集信息資料是一項周密而系統的調查研究活動，應有計劃、有組織、有目的進行。 搜集信息資料的方法通常有：（ 1）面談法。 通過直接交談搜集信息資料；（ 2）觀察法。通過直接觀察 VE對象搜集信息資料；（ 3）書面調查法。將所需資料以問答形式預先歸納為若干問題，然后通過資料問卷的回答來獲取信息資料。 3. 功能系統分析 功能系統分析是價值工程活動的中心環節。具有明確用戶的功能要求、轉向對功能的研究、可靠現實必要的功能 3個方面的作用。功能系統分析中的功能定義、功能整理、功能計量緊密銜接、有機地結合一體運行。三者的作用和相互關系如表 5－ 7 所示 。 表 5－ 7 功能系統分析步驟 分析步驟 分析目的 分析類別 回答問題 功能定義 功能整理 功能計量 部件的功能本質 功能之間的相互關系 必要功能的加值標準 功能單元的定性分析 功能相互關系的定性分析 單元功能的量化 它的功能是什么 它的目的或手段是什么 它的功能是多少 4. 功能評價 功能評價包括研究對象的價值評價和成本評價兩方面的內容。價值評價著重計算、分析、研究對象的成本與功能間的關系是否協調、平衡，評價功能價值的高低，評定需要改進的具體對象。功能價值的一般計算公式與對象選擇時的基本計算公式相同，所不同的是功能價值所用的成本按功能統計，而不是按照部件統計。 Vi= Fi Ci 41 式中 Fi—— 對象的功能評價值（元）； Ci—— 對象 I功能的目前成本（元）； Vi—— 對象的價值（系數）。 成本評價是計算對象的目前成本和目標成本，分析、測算成本降低期望值，排列改進對象的優先順序。成本評價的計算公式如下： △ C=CC’ 式中 C’ —— 對象的目標成本（元） C—— 對象的目前成本（元） △ C成本降低的期望值（元） 5. 方案創新的方法 方案創新的方法很多，都強調發揮人的聰明才智，積極地進行思考，設想出技術經濟效果更好的新方案。下面為常用的兩種方法： ① 頭腦風暴法 頭腦風暴法原指精神病人的胡 思亂想，后轉意為無約束、自由奔放地思考問題的方法。其具體步驟如下： a. 組織對本問題有經驗的專家召開會議； b. 會議鼓勵對本問題自由鳴放，相互不指責批判； c. 希望提出大量方案； d. 結合他人意見提出設想。 ② 哥頓法 哥頓法是會議主持人將擬解決的問題抽象后拋出，與會人員討論并充分發表看法，適當時機會議主持人再將原問題拋出繼續討論的方法。 6. 方案評價與提案編寫 方案評價就是從眾多的備選方案中選出價值最高的可行方案。方案評價可分為概略評價和詳細評價，均包括技術評價、經濟評價和社會評價等方面的內容。 42 將這三個方面聯系起來進行權衡，則稱 為綜合評價。技術評價是對方案功能的必要性及必要程度和實施的可能性進行分析評價；經濟評價是對方案實施的經濟效果進行分析評價；社會評價是對方案為國家和社會帶來影響和后果的分析評價；綜合評價又稱價值評價，是根據以上三個方面評價內容，對方案價值大小所做的綜合評價。 為爭取決策部門的理解和支持 、使提案獲得批準，要有側重地寫出具體有充分說服力的提案書（表）。提案編寫應簡明扼要提案內容，如改善對象的名稱及現狀、改善的原因及效果、改善后方案將達到的功能水平與成本水平、功能的滿足程度、試驗途徑和辦法以及必要的測試數據等。提案應具有說服力，使決策者理解并采納提案。 投資偏差分析 在確定投資控制目標之后，為了有效地進行投資控制必須定期地進行投資計劃值與實際值的比較，當實際值偏離計劃值時，分析產生偏差的原因，采取適當的糾偏措施，以使投資超支盡可能小。 投資偏差的概念 在投資控制中，把投資的實 際值與計劃值的差異叫做投資偏差，即： 投資偏差＝已完工程實際投資－已完工程計劃投資 結果為正，表示投資超支；結果為負，表示投資節約。但是，必須特別指出，進度偏差對投資偏差分析的結果有重要影響，如果不加考慮就不能正確反映投資偏差的實際情況。如，某一階段的投資超支，可能是由于進度超前導致的，也可能是由于物價上漲導致的。所以，必須引進進度偏差的概念。 進度偏差 1＝已完工程實際時間－已完工程計劃時間 為了與投資偏差聯系起來，進度偏差也可以表示為： 進度偏差 2＝擬完工程計劃投資－已完工程計劃投資 所謂擬完工程計劃投資 ，是指根據進度計劃安排在某一確定時間內所應完成 43 的工程內容的計劃投資。 即： 擬完工程計劃投資＝擬完工程量（計劃工程量）計劃單價 進度偏差為正，表示工期拖延；結果為負，表示工期提前。但是進度偏差 2來表示進度偏差，其思路是可以接受的，但表達并不十分嚴格。在實際應用時，為了便于工期調整，還需將用投資差額表示的進度偏差轉換為所需要的時間。 投資偏差參數 在進行投資偏差分析時，還要考慮以下幾組投資偏差的參數： 1. 局部偏差和累計偏差 所謂局部偏差，有兩層含義：一是對于整個項目而言，指個單項工程、單位工程及分部 分項工程的投資偏差；另一含義是對于整個項目已經實施的時間而言，是指每一控制周期所發生的投資偏差。累計偏差是一個動態的概念，其數值總是與具體的時間聯系在一起，第一個累計偏差在數值上等于局部偏差，最終的累計偏差就是整個項目的投資偏差。 局部偏差的引入，可使項目投資管理人員清楚地了解偏差發生的時間、所在的單項工程，這有利于分析其發生的原因。而累計偏差所涉及的工程內容較多、范圍較大，且原因也較復雜，因而累計偏差分析必須以局部偏差分析為基礎。從另一個方面來看，因為累計偏差分析是建立在局部偏差進行綜合分析的基礎上，所以 其結果更能顯示出代表性和規律性，對投資控制工作在較大范圍內具有直到作用。 2. 絕對偏差和相對偏差 絕對偏差是指投資實際值與計劃值比較所得到的差額，絕對偏差的結果很直觀，有助于投資管理人員了解項目投資出現偏差的絕對數額，并依此采取一定措施，制定或調整投資支付和資金籌措計劃。但是，絕對偏差有其不容忽視的局限性。如同樣是 1 萬元的投資偏差，對于總投資額 1000 萬元的項目和總投資額 10萬元的項目而言，其嚴重性顯然是不同的。因此，又引入相對偏差這一參數。 44 投資計劃值 投資計劃值投資實際值投資計劃值 絕對偏差相對偏差 ??? 與絕對偏差一樣，相 對偏差可正可負，且二者同號。正值表示投資超支，反之表示投資節約。二者都只涉及投資的計劃值和實際值，既不受項目層次的限制，也不受項目實施時間的限制，因而在各種投資比較中均可采用。 3. 偏差程度 偏差程度是指投資實際值對計劃值的偏離程度，其表達式為： 投資偏差程度 = 投資實際值 投資計劃值 偏差程度可參照局部偏差和累計偏差分為局部偏差程度和累計偏差程度。注意，累計偏差程度并不等于局部偏差程度的簡單相加。以月為一控制周期，則二者公式為： 投資局部偏差程度 = 當月投資實際值 當月投資計劃值 投資累計偏差程度 = 累計投資實際值 累計投資計劃值 將偏差程度與進度結合起來，引入進度偏差程度的概念，則可以得到以下公式： 進度偏差程度 = 已完工程實際時間 已完工程計劃時間 或 進度偏差程度 = 擬完工程計劃投資 已完工程計劃投資 上述各組偏差和偏差程度都是投資比較的基本內容和主要參數。投資比較的程度越深，為下一步的偏差分析提供的支持就越有力。 投資偏差分析方法 投資偏差分析可以采用不同的方法，常用的有橫道圖法、表格法和曲線法。 45 1. 橫道圖法 用橫道圖進行投資偏差分析，是用不同的橫道標識已完工程 計劃投資、擬完工程計劃投資和已完工程實際投資，橫道圖的長度與其金額成正比例。 橫道圖具有形象、直觀、一目了然等有點，他能夠準確表達出投資的絕對偏差，而且能夠一眼感受到偏差的嚴重性。但是，這種方法反映的信息量少，一般在項目的較高管理層應用。 2. 表格法 表格法是進行偏差分析最常見的一種方法。它將項目編碼、名稱、各投資參數以及投資偏差數綜合歸納入一張表格中，并且直接在表格中進行比較。由于各偏差參數都在表格中列出，使得投資管理者能夠綜合地了解并處理這些數據。 用表格法進行偏差分析具有如下有點： (1) 靈活、適用性強。可根據 實際需要設計表格，進行增減項。 (2) 信息量大。可以反映偏差分析所需的資料，從而有利于投資控制人員及時采取針對性措施，加強控制。 (3) 表格處理可以借助計算機，從而節約大量數據處理所需的人力，并大大提高速度。 3. 曲線法 曲線法又稱贏值法，是用投資累計曲線來進行投資偏差分析的一種方法，因其形似 S，所以又稱 S形曲線法。見下圖，其中 a表示投資實際值曲線， p表示投資計劃值曲線，兩條曲線之間的豎向距離表示投資偏差。 46 第五章 項目投資控制工作 在房地產建設項目實施過程中，投資活動起了相當重要的作用。如何合理 確定項目投資、有效控制項目投資成本、保障業主的利益，實現提高投資效益、規避投資風險、確保工程質量和工期的目標，是房地產建設項目投資控制的重要技術工作。 項目投資控制任務 房地產建設項目的不同階段，投資控制的任務也各不相同，但其共同任務都是為了實現投資控制目標。 決策階段 1. 產生投資意向，提出項目設想 2. 提出建設任務和要求，如建設規模、技術條件和可籌集到的資金等，研究提出“初步投資建議”，對擬建項目做出初步的經濟評價。 3. 進行初步可行性研究 4. 編制投資估算，進行可行性研究 5. 對項目可行性研究進行評估