步行街招商計劃書-資料下載頁

　　

【正文】 問，在我們的具體工作中，我們將會把貴司的項目顧問工作分為以下三個階段進行：第一階段市場分析與定位一、本招商計劃書市調工作市場調查時收集基礎數據的過程。基礎數據的收集對于項目分析十分重要，是一切研究的基礎。市調信息收集的準確、全面與否，將直接關系到我們后續對項目的商業定位、業態規劃、銷售招商等工作的質量。我司在營運方面是專業的地產咨詢顧問及管理專家，所以我們只要進入某一城市地產市場，就一直保持著對該城市信息的嚴密追蹤。同時，我們也擁有強大的市場信息數據庫，并且在以往的市調過程中，摸索出了城市印象法、相對高度法、連續跟蹤法、案例分析法等一系列成熟的市調工作方法，依次作為我們市調工作的保證。對于貴司項目具體情況而言，其市調工作主要包括以下幾個方面：招商計劃書調查目的這是一個為什么要調查的問題，調查的目的是我們對于這個地區有了一些定論之后確定的，也就是說，只有在項目有了一個或若干個假設后，調查才能有的放矢，商業定位及業態規劃才能達到高度準確性。特別是貴司項目所處的商業中心地段，更要有一個基本客戶群的實際情況，我們將調查目標確定為濟源市及其周邊區域大型商業綜合項目及商圈等分布狀況，以此確定在貴司“河南濟源凱旋商業步行街”項目未來客戶群體的分布情況及招商銷售計劃。招商計劃書調查方法這是一個如何調查的問題，調查方法有多種。針對競爭項目的調查方法有“神秘顧問法”、同業討論法；針對客戶群的調查方法有問卷法、在售項目深訪法；綜合的項目調查方法有案例分析法等。我們將會把案例分析法作為一個重點調查方法來繼續，并根據現實情況選擇適當的調查方法。招商計劃書 預定客戶群選擇這是一個調查范圍的問題。在此項目所在的競爭項目相對地區，對客戶群的調查是最關鍵的。在對客戶群調查之前，必須先確定我們的初步目標客戶群，以及最有效的調查對象來源，以使調查的有效程度及準確性達到最高。二、地段分析區域地段的過去與現狀區域地段的過去與現狀分析，將包括區域在城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經濟狀況、基礎設施狀況等。對于此區域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象分析。由于貴司項目所處地段為濟源市的商業中心，使得在此項目的運作過程中，針對此地段分析尤為重要。其中，主要內容包括：（1）宏觀地段分析（2）中觀地段分析（3）微觀地段分析（4）城市印象分析（5）交通環境分析未來在城市結構中的位置項目區域自身的發展和變革、政府的政策傾斜、基礎設施的建設、人口的遷移、區域中的突發時間等，都會影響到“河南濟源凱旋商業步行街”的項目區域未來在城市中的位置，從而決定項目區域的房地產市場的發展趨勢。就目前而言，尤其要對項目區域的交通狀況、環境狀況改造所帶來的此區域市場變化加以分析。招商計劃書中主要內容包括：（1）項目區域在未來城市結構中的變遷（2）項目區域在未來城市結構中的地位（3）區域更新改造對項目區域長短期影響三、招商計劃書項目區域市場分析招商計劃書中市場形勢分析區域房地產形勢，是由區域的過去與現狀，以及區域未來在城市結構中的位置所決定的，在供應、銷售量、價位、產品品質、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現。招商計劃書其中的主要內容包括：（1）相關物業市場供應分析（2）相關物業市場需求分析（3）現有競爭項目分析（4）潛在競爭項目分析（5）市場空間分析四、招商計劃書中市場定位工作招商計劃書中客戶群定位根據上述市場調查結果，確定項目地區的各類潛在客戶群，如涉外客戶、外地客戶、地緣客戶等，并得到項目的目標客戶群定位。招商計劃書中主要內容包括：（1）區域客戶群分析（2）目標客戶群分析招商計劃書中亞客戶群定位不同的商業需求動機可能是不同的，尤其對于客戶群構成相對復雜的貴司項目更是如此。這就需要我們進行亞客戶群即目標客戶群的細分，根據各類客戶在經營目的、經濟狀況、行業、文化、生活模式等方面的不同將其分解，并進行詳細論述。只有客戶群進一步分成不同動機的亞客戶群，才能夠根據他們各自的經營行為，制定出相應的市場定位與廣告策略。招商計劃書中主要內容包括：（1）亞客戶群定位（2）亞客戶群類群分析（3）亞客戶群經營行為分析招商計劃書中產品定位由目標客戶群的需求動機分析得出項目產品定位。上述客戶群的多種需求動機將反映在產品偏好上，具體體現為規劃形式、單體形式、配套設施、環境塑造、建筑外觀風格等。產品定位就是客戶需求與產品設計之間的推導過程。招商計劃書中主要內容包括：（1）商業規劃概念（2）產品概念（3）物業風格建議（4）設施配套建議（5）環境特征建議（6）租售價格定位建議五、招商計劃書中租售策略建議結合項目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報需要性，并結合貴司項目投資匯報的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。這包括不同類型的物業投資順序、規模、產品定位以及價格策略。招商計劃書中主要內容包括：（1）租售模式建議（2）租售程序建議第二階段商業概念設計一、招商計劃書中商業概念設計（需外聘專業商場設計建筑師進行，費用另算）總體商業規劃概念設計：以平面圖的形式將總體商業規劃的設計概念表達清楚，并配以適當的文字說明（需發展商提供原始圖紙，表明平面位置、紅線、規劃要求、現狀道路和規劃道路）；空間結構分析圖：以平面和剖面的形式將建筑產品的內部空間和外部空間表達清楚，并配以適當的文字說明；人流動線分析圖：以平面圖的形式表達商業街區規劃與人流動線體系，并力圖尋找到最佳的商業組合；外觀環境特色分析圖：以平面圖的形式標明地塊的現狀、項目處和環境將未來能實現的景觀，并分析產品四置外向的特色景觀；產品概念設計特色建議：針對設計及建筑產品本身的功能、外觀、結構、設施裝修用料等提供設計概念，并對建筑的外觀設計特別提供特色要求，以增強建筑物之時代感及風格；概念設計輔助資料：提供我司積累的相關設計資料，包括許多輔助性的圖片和文字；商戶組合策略：以平面圖的形式，將我司對商鋪市場分析后的成果，綜合商戶組合落實在各層區的建議圖上；設計工作會議：由投資商召集，與設計單位一起，將概念設計最終落實為設計圖紙；方案評審：根據 貴司項目之實際需要，對 貴司聘請設計公司所作之方案，進行審核評定，并出具相應評審意見，以供 貴司作為方案修訂之參考。二、招商計劃書中招商策劃以下內容是指我們為貴司項目招商推廣出具報告的具體內容。在經濟可行性原則的基礎上，并針對貴司項目的財務安排及資金回收計劃，制定出合理的招商計劃：招商計劃書中整體市場招商策略定位由客戶群購買能力行為分析得出整體市場招商銷售策略定位。商業行為分析包括決策人、決策時間、客戶心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷售策略。其中，主要內容包括：（1）招商及銷售總體計劃建議（2）招商及銷售策略計劃建議（3）宣傳推廣策略建議（商場推廣活動之設計、安排及執行則由專業公司提供，不含在標本工作安排內）招商計劃書中定價策略對于房地產項目而言，價位的確定既是整個營銷計劃的核心，也是未來展開項目競爭最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項目相匹配的租售價格策略。其中，主要內容包括：（1）分階段價格策略（2）項目平均定價（3）競爭性價格策略這是針對周邊地區相關的競爭項目，制定出的相關競爭性策略，以使得我們項目在市場競爭中，能夠儲備好相應的應變預案。其中，主要內容包括：（1）競爭對手策略分析（2）項目競爭優劣勢分析第三階段商場物業、設施管理前期介入（一）前期管理籌備工作、設備智能化管理、節能等提供專業意見。、出售與出租條件，方便發展商出租物業時對各類管理文件妥當齊全。、移交、交付使用程序。，制訂各類物業管理規章制度。、調試運行情況，并指導物業管理工程人員收集、整理有關數據。，并提出智能化設備安裝的各項意見及建議。（一）行政人事，參與員工選聘。、崗位制度、工作細則及勞動合同。、各項表格。、薪酬建議及員工福利，及時作出適當調整。（二）招商計劃書中財務。，并就工作作出意見及建議。（三）招商計劃書中工程、火警，設備失靈或發生故障等情況出現。，24小時隨時候命，為客戶提供服務。（四）招商計劃書中與租戶的關系，以達到與租戶間的良好關系。（包括：公眾責任險、水險、第三者人生意外險等）做出預算購買報告。，以確保投訴事項得到適當的處理。，以確保收集租戶對管理上的意見。，及時向租戶反映有無改善工作的意見及建議。三、招商計劃書中顧問工作時間與顧問工作費用（一）顧問工作時間根據貴司項目的實際情況，我們工作范圍將分三部分進行，具體工作時間表將按貴司之項目進度另行訂定：（二）顧問工作費用市場分析與定位（包括制定市場調查報告及相關費用）：人民幣萬元整（RMB）。商業策劃顧問費為人民幣萬元整（RMB），服務期暫定為半年。招商傭金：按相等于出租面積個月租金之金額計算。商場物業設施管理前期介入服務費:每月人民幣萬元整（RM），服務期暫定為個月。上述聘任費用，除第一項為一次性服務外，其余都按月完成，而僑樂集團將會在服務期中派駐商業顧問及商場管理經理各名（共名）長駐現場開展工作，配合我們中央專業人員之支持，而有關費用已包含各種交通及人力費用，唯長駐人員及中央隊伍來濟源工作人員之住宿安排，仍由委托方負責安排及承擔相關費用。上述聘任條件以最終簽定合同為準。