最新房地產開發流程-資料下載頁

　　

【正文】 政管理部門提出申請，經審查批準后向業主委員會移交新建住宅區的物業管理用房、物業管理啟動資金和下列工程建設檔案資料：(一)住宅區規劃圖和批準文件；(二)單體建筑、結構、設備竣工圖；(三)道路及地下管網竣工圖；(四)各種設備的使用說明書、電路示意圖；(五)建筑工程、市政、環保、綠化等相關工程驗收資料；(六)其他必要資料。在物業移交同時或移交之前，開發商應將小區水、電、氣移交當地供水部門、供電部門和供氣部門，以實現徹底移交。第二篇：房地產開發流程房地產開發流程一、房地產開發房地產開發概念指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發與城市規劃緊密相關，是城市建設規劃的有機組成部分。房地產開發是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環節中的首要環節。作為不動產，與其他商品的開發相比，房地產開發投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點。房地產開發的種類房地產開發包括土地開發和房屋開發。土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。房屋開發一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次生產與經營性建筑物開發；第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。房地產開發原則房產開發必須嚴格依照下列基本原則和要求：一、房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。二、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。三、房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。四、依法取得的土地使用權的，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股、合資、合作開發經營房地產。房地產開發流程一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。第二部分，行政審批中，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。第三部分，房地產項目權屬初始登記階段由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。房地產開發資質房地產開發資質分為一級、二級、三級、四級和暫定資質一級：注冊資金5000萬人民幣，從事房地產開發經營5年以上，近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額，連續5年建筑工程質量合格率達100%。權限：一級資質房地產開發企業承擔房地產開發項目的建設規模不受限制。二級：注冊資金2000萬人民幣，從事房地產開發經營3年以上，近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額，連續3年建筑工程質量合格率達100%。權限：二級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目。三級：注冊資金800萬人民幣，從事房地產開發經營2年以上，房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額，連續2年建筑工程質量合格率達100%。權限：三級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積20萬平方米以下(含20萬平方米)的開發建設項目。四級：注冊資金100萬人民幣，從事房地產開發經營1年以上，已竣工的建筑工程質量合格率達100%。權限：四級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的開發建設項目。第三篇：房地產開發流程房地產開發流程（詳細）第一步房地產開發公司的設立房地產開發公司設立階段的法律程序一、內資房地產綜合開發公司的設立公司設立準備申請資質等級審批申請辦理企業名稱預先核準辦理工商注冊登記辦理稅務登記二、外資房地產開發公司的設立申請批準項目建議書辦理企業名稱登記送審合資或合作合同、章程申領外商投資企業批準證書辦理企業登記房地產開發公司設立階段的相關稅費企業法人開業登記費企業法人變更登記費企業法人檢驗費補、換、領證照費第二步房地產開發項目的立項和可行性研究房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序選定項目，簽定合作意向書初步確定開發方案申報規劃要點申報、審批項目建議書編制項目可行性研究報告申報、審批項目可行性研究報告房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費可行性研究費建設工程規劃許可證執照費第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發項目的規劃設計申報選址定點申報規劃設計條件委托作出規劃設計方案辦理人防審核辦理消防審核審定規劃設計方案住宅設計方案的專家組審查落實環保“三廢”治理方案委托環境影響評價并報批建設工程勘察招、投標1委托地質勘探1委托初步設計1申報、審定初步設計二、房地產開發項目的市政配套1征求主管部門審查意見1落實市政公用設施配套方案1報審市政配套方案1市政各管理部門提出市政配套意見1市政管線綜合房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費工程勘察（測量）費工程設計費建設工程規劃許可證執照費竣工檔案保證金臨時用地費臨時建設工程費建設工程勘察招標管理費勘察設計監督管理費古建園林工程設計費第四步房地產開發項目土地使用權的取得取得房地產開發項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓辦理建設用地規劃許可證辦理建設用地委托釘樁辦理國有土地使用權出讓申請主管部門實地勘察土地估價報告的預審委托地價評估辦理核定地價手續辦理土地出讓審批簽訂國有土地使用權出讓合同領取臨時國有土地使用證1領取正式國有土地使用證1國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥1國有土地使用權劃撥用地申請1主管部門現場勘察1劃撥用地申請的審核、報批1取得劃撥用地批準三、集體土地的征用1征用集體土地用地申請1到擬征地所在區（縣）房地局立案1簽訂征地協議簽訂補償安置協議2確定勞動力安置方案2區（縣）房地局審核各項協議2市政府下文征地2交納菜田基金、耕地占用稅等稅費2辦理批地文件、批地圖2辦理凍結戶口2調查戶口核實勞動力2辦理農轉工工作2辦理農轉居工作辦理超轉人員安置工作3地上物作價補償工作3征地結案取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費地價款（土地出讓金）資金占用費滯納金土地使用費外商投資企業土地使用費防洪工程建設維護管理費土地閑置費土地權屬調查、地籍測繪費城鎮土地使用稅地價評估費1出讓土地預訂金1征地管理費1土地補償費1青苗及樹木補償費1地上物補償費1勞動力安置費1超轉人員安置費1新菜田開發建設基金1耕地占用稅第五步 房地產開發項目的拆遷安置房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序委托進行拆遷工作辦理拆遷申請審批、領取拆遷許可證簽訂房屋拆遷責任書辦理拆遷公告與通知辦理戶口凍結暫停辦理相關事項確定拆遷安置方案簽訂拆遷補償書面協議召開拆遷動員會，進行拆遷安置1發放運作拆遷補償款1拆遷施工現場防塵污染管理1移交拆遷檔案資料1房屋拆遷糾紛的裁決1強制拆遷房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費房屋拆遷補償費搬家補助費提前搬家獎勵費臨時安置補助費（周轉費）清理費停產停業綜合補助費對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費一次性異地安置補助費房屋拆遷管理費房屋拆遷服務費第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發項目開工前準備工作領取房地產開發項目手冊項目轉入正式計劃交納煤氣（天然氣）廠建設費交納自來水廠建設費交納污水處理廠建設費交納供熱廠建設費交納供電貼費及電源建設集資費土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續設計單位出報批圖出施工圖1編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金1辦理消防審核意見表1審批人防工程、辦理人防許可證1核發建設工程規劃許可證1領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發項目的工程建設招投標1辦理招標登記、招標申請1招標準備1招標通告1編制招標文件并核準編制招標工程標底2標底送審合同預算審查處確認2標底送市招標辦核準，正式申請招標2投標單位資格審批2編制投標書并送達2召開招標會，勘察現場2召開開標會議，進行開標2評標、決標2發中標通知書2簽訂工程承包合同工程承包合同的審查三、房地產開發項目開工手續的辦理3辦理質量監督注冊登記手續3建設工程監理3辦理開工統計登記3交納實心黏土磚限制使用費3辦理開工前審計3交納投資方向調節稅3領取固定資產投資許可證3報裝施工用水、電、路3協調街道環衛部門協調交通管理部門4交納綠化建設費，簽訂綠化協議4領取建設工程開工證四、房地產開發項目的工程施工4施工場地的“三通一平”4施工單位進場和施工暫設4工程的基礎、結構施工與設備安裝4施工過程中的工程質量監督五、房地產開發項目的竣工驗收4辦理單項工程驗收手續4辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》4商品住宅性能認定50、竣工統計登記5辦理竣工房屋測繪5辦理產權登記房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費三通一平費自來水廠建設費污水處理廠建設費供熱廠建設費煤氣廠建設費地下水資源養蓄基金地下熱水資源費市政、公用設施建設費（大市政費）開發管理費城建綜合開發項目管理費1建筑行業管理費1綠化建設費1公園建設費1綠化補償費1路燈維護費1環衛設施費1生活服務設施配套建設費（小區配套費）1電源建設集資費（用電權費）1外部供電工程貼費（電貼費）建安工程費2建設工程招投標管理費2合同預算審查工本費2質量管理監督費2竣工圖費2建材發展補充基金2實心黏土磚限制使用費2工程監理費2工程標底編制管理費2機電設備委托招標服務費 超計劃用水加價3夜間施工噪聲擾民補償費3占道費3固定資產投資方向調節稅第七步房地產開發項目的經營階段房地產開發項目經營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》選定中介代理機構和律師事務所與購房者簽訂認購書簽訂正式買賣契約辦理簽約公證辦理外銷商品房預售契約公證辦理外銷商品房的預售登記外銷商品房轉讓登記外銷商品房抵押登記樓宇交付入住手續1辦理產權過戶手續二、北京市內銷商品房的銷售1提交完成建設項目投資證明1簽署預售內銷商品房預售款監管協議1辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》1銷售項目備案1委托中介代理機構進行銷售1與購房者簽訂認購書1與購房者簽訂買賣契約1辦理預售登記辦理轉讓登記2辦理房地產抵押登記手續2樓宇交付入住2質量保證書和使用說明書2辦理產權立契過戶手續三、北京市房地產出租的綜合管理2房屋出租權的確認2申請房屋租賃許可證27