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重慶報告---11大城市房地產行業08年總結09年展望-資料下載頁

2026-07-03 12:25本頁面

【導讀】結構構建，對社會安全、政治穩定都至關重要。房地產的公共屬性決定了政府必須行使干預、管理和調控的職能。《經濟適用房管理辦法》、《廉租住房保障方法》等政策，預示了我國住房政策的戰略轉型，寓為附的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需的政策導向。隨著政府對樓市調控的天平向著保障民生的方向傾斜，以及對整個國民經濟下滑擔憂，20xx至20xx年，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經濟適用住房建。１．０８個百分點的調整力度，為央行近年貨幣政策調控歷史上所罕有。首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款首付可至兩成，貸款利率下限擴大至倍。自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。減輕住房轉讓環節營業稅負。為處分辦法》等政策及啟動了新版土地出讓合同。商品房施工面積為萬平方米，同比增長%，較20xx年增幅基本持平；；發商資金籌措難題，紛紛減少商品房新開工面積，故其增幅大幅下跌。

　　

【正文】用品、家庭設備用品及維修服務和醫療保健及個人用品分別上漲%、 %、 %和 %。衣著、娛樂教育文化用品、交通和通信分別下降 %、 %、%，居住價格持平。八大類價格指數除衣著比 9 月份略有上升外，其他各類均有不同程度回落。雖然 10 月物價有所回落，但 110月累計價格依舊保持較高水平， 110 月，重慶市居民消費價格同比上漲 %，漲幅比去年同期上升個百分點。城鄉居民收入穩步提高城市人均可支配收入及漲幅020xx40006000800010000120xx140001600019 9719 9819 9920 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 08 年19月0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 0 %城市人均可支配收入（元）城市人均可支配收入漲幅 1— 9 月城市人均可支配收入元，同比增長％，漲幅較 20xx 年有所回落；農民人均現金收入元，同比增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。城鎮居民人均可支配收入元，同比增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 20xx 年房地產市場展望保障性住房大量入市，繼續拉低總體市場價格根據重慶住房建設規劃，今明兩年，重慶計劃建設保障性住房萬平方米，今年建萬平方米，明年建萬平方米；其中經濟適用住房建設目標為 201 萬平方米，住房建設用地面積 68 公頃。隨著 20xx 年保障性住房大量入市將拉動總體市場成交均價，這種效應已逐步體現出，例如 20xx年 10 月、 11 月重慶主城區商品房成交均價回落至 3800 元/平方米水平，就是因為經濟適用房成交比重增大所致。我們也要看到，保障性住房政策將對我國房地產市場供應格局發生大的改變，但這將是一個長期的過程，短期內對市場的沖擊有限，另外，保障性住房的主要規劃和實施的主體是地方政府，這還涉及到地方政府在具體實施過程中是否有足夠的資金和土地來實施或實施的意愿如何，最終供應情況也可能打折扣。 20xx 年房地產市場仍處于調整期中從宏觀環境看，房地產市場環境的根本好轉必須依賴于宏觀經濟大勢的好轉，經濟的繁榮才能支持樓市健康發展。 20xx年下半年，中國經濟出現了加速下滑局面， 20xx年，宏觀經濟面臨的國內外環境將更加趨緊，尤其是內部經濟內生性變化帶來的周期性調整壓力可能會明顯大于今年，整個經濟環境的變化給房地產行業帶來深遠影響。同時從房地產市場本身規律分析，過去幾年成交量增速太快，透支了購房需求；房價漲幅太快，超過了居民可支付能力帶來房地產泡沫產生，因而房地產行業調整主要通過成交量的萎縮和房價下跌完成，自 20xx年年底全國主要城市的房地產市場開始進入調整期，目前經過一年的調整，行業風險已部分釋放，但還未完全調整到位， 20xx年中國房地產市場還就將處于調整期。房地產利好政策國家層面出臺空間已不大，未來地方政府將發揮更大的作用隨著 12 月 17 日國務院常務會議決定二套房貸有限松動，減輕住房轉讓環節營業稅負政策出臺，對改善性購房群體進一步放大，是對前期改善型住房政策的進一步明確和細化，但其政策是謹慎的，決策層擔心炒作和投機氛圍的再次蔓延憂慮沒有改變，進一步放松二套房貸不加以區隔基本的住房需求和投機需求的政策預計在估計層面出臺的空間不大。就目前來看，國家層面出臺政策的空間已經不大，未來地方政府將靈活發揮更大的作用，這也是對過去宏觀調控中 ‘ 一刀切 ’ 的教訓總結。例如重慶市政府正研究將對購買首套商品房用于自己居住的市民返還此前其所繳納的個人所得稅，用于支付首付或償還按揭貸款。 09 年以后重慶供給將萎縮先行指標顯示： 20xx年 110 月，重慶市房地產開發完成投資億元，同比增長雖然達到 %，此增幅和 20xx 年比下降個百分點；土地購置面積為萬平方米，與去年同期相比下降 %；重慶主城商品房用地成交面積萬平方米，同比減少％，預計此類指標 20xx 年還將低位運行，進而影響到 20xx 年及 20xx 年的市場供應量。存量消化大致在一年左右：截至 10 月底，重慶主城區商品房可售面積達萬平方米，按 20xx 年各月去化速度看看，消化目前可售面積約需 1 年時間，考慮到建設周期及結構性因素，我們認為再經過 09 年一年的消化， 20xx 年以后可供銷售的商品房存量去化率將下降，從而有利于成交量的回升和房價的企穩。

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