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濟(jì)南市西營(yíng)鎮(zhèn)地塊市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)

2026-07-03 17:22本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】行政村，99個(gè)自然村，萬(wàn)口人。南市區(qū)35公里，約30分鐘車程。西營(yíng)鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。山山有綠樹，溝溝有清泉。積萬(wàn)畝，林木覆蓋率已達(dá)65%，山脈綠化利用率達(dá)到90%以上，位居濟(jì)南市之首。林果生產(chǎn)是全鎮(zhèn)的支。花，四季長(zhǎng)青，景色怡人。素有天藍(lán)山青賽瓊閣，鳥語(yǔ)花香如江南的美。動(dòng)物世界、七星臺(tái)萬(wàn)畝植物園、紅葉谷，華天寶，人杰地靈，旅游資源非常豐富。境內(nèi)有白云洞、閣老閹、古長(zhǎng)城、真武廟等人文景觀。的果品生產(chǎn)基地。椒、薄皮核桃、磨盤柿列為省優(yōu)產(chǎn)品。得天獨(dú)厚的自然條件和氣候特點(diǎn)。西公路連接全鎮(zhèn)南北。橫交錯(cuò)，干支線相連的交通網(wǎng)絡(luò)。西營(yíng)鎮(zhèn)到章丘、泰安及區(qū)內(nèi)。南部山區(qū)重點(diǎn)加強(qiáng)小流域治。市區(qū)土地利用與衛(wèi)星鎮(zhèn)建設(shè)。鎮(zhèn)建設(shè)用地均為2平方公里。地處南部山區(qū)，緊臨各大風(fēng)景區(qū)，為絕版生態(tài)化地段。植被覆蓋率極高，空氣清新，環(huán)境怡人，猶如“市”外桃源。地處城市最南端，距離市區(qū)中心較遠(yuǎn)。產(chǎn)市場(chǎng)提供一定量可開發(fā)土地。導(dǎo)演，成功私營(yíng)業(yè)主年齡在30-50之間，

　　

【正文】排，無(wú)固定收入，收入較高。執(zhí)行方案分析：有利因素： ? 本方案采用產(chǎn)品與土地分開銷售，在濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)是第一例。 ? 該方案可以成為項(xiàng)目一個(gè)新的賣點(diǎn)。 ? 讓業(yè)主直接參與設(shè)計(jì)、建設(shè)，激發(fā)人們住自己建的房子的欲望。 ? 對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的業(yè)主、財(cái)團(tuán)有較強(qiáng)吸引力。 ? 山下經(jīng)濟(jì)型別墅，山上高檔別墅，滿足不同層次需求。不利因素： ? 由于人們虛榮心，中、高檔次產(chǎn)品相結(jié)合不利于銷售。 ? 人們對(duì)該執(zhí)行方案存在顧慮，前期銷售成為本項(xiàng)目關(guān)鍵。直接影響后期的銷售。 ? 該方案第一次登陸濟(jì)南市場(chǎng)，需加大產(chǎn)品推廣力度。 ? 方案讓業(yè)主選地、選風(fēng)格，然后進(jìn)行建設(shè)……容易使購(gòu)買者，失去決斷能力，增加了銷售的困難度。 ? 銷售直接影響建筑、安裝，對(duì)銷售速度要求較高，同時(shí)增加了整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期。 ? 針對(duì)客源面廣，廣告宣傳面大，項(xiàng)目推廣困難。項(xiàng) 目規(guī)劃：導(dǎo)言：正如 “產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場(chǎng)是衡量需求的唯一準(zhǔn)則”一樣。在目前的情況下，房地產(chǎn)中別墅物業(yè)必須密切關(guān)注市場(chǎng)狀況，發(fā)掘市場(chǎng)空缺，關(guān)注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個(gè)性和唯一性。通過(guò)詳細(xì)、周密的市場(chǎng)調(diào)研，要想占領(lǐng)、領(lǐng)跑濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)，就要在項(xiàng)目自身上尋找突破口。所以我公司提出，以項(xiàng)目周邊自然環(huán)境“山”、“水” 上依托；以“桂林山水甲天下 ”，“山水甲齊魯 ”為口號(hào)，鑄就濟(jì)南山水社區(qū)。規(guī) 劃景觀： ? 將河道引進(jìn)小區(qū)，環(huán)繞山腳，利用山下陽(yáng)光很難照射的區(qū)域。 ? 在地塊東部開辟一條人工河，增加項(xiàng)目?jī)?nèi)部私密性。 ? 山頂樹木盡最大利度保護(hù)。 ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部小品采用歐式風(fēng)格點(diǎn)綴。 ? 讓業(yè)主買此物業(yè)不僅僅是看風(fēng)景，而是走近風(fēng)景。 ? 給業(yè)主一種坐在家中看桂林云卷云舒的境界。方案二、將地塊整體規(guī)劃，整體出售，整體建筑。種類形式綜述：因該方案部分技術(shù)指標(biāo)需開發(fā)商確定，當(dāng)前我公司應(yīng)做工作主要是：提供該方案的項(xiàng)目規(guī)劃、可執(zhí)行力分析、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝、客源定位、項(xiàng)目宣傳推廣、銷售計(jì)劃。客源定位：因項(xiàng)目整體出售，需要有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的財(cái)團(tuán)、集團(tuán)公司購(gòu)買；或吸引國(guó)企、事業(yè)單位做培訓(xùn)基地。如：將軍集團(tuán)、魯能電力、濟(jì)鋼集團(tuán)……等。建設(shè)形式：因此項(xiàng)目地塊較特殊，分山下、山上兩塊，相對(duì)高度不同。沿照方案二的思路，我公司建議：山下：建設(shè)高檔小戶型公寓。純歐式古典風(fēng)格設(shè)計(jì)，小復(fù)式，面積控制在 80 平方米內(nèi)，為集團(tuán)或企、事業(yè)單位中堅(jiān)層提供休閑、度假的理想場(chǎng)所。山上：建設(shè)高檔雙拼別墅。為了小區(qū)統(tǒng)一，也采用歐式風(fēng)格設(shè)計(jì)，出售面積 58 畝出售價(jià)格與開發(fā)商協(xié)定建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格建筑面積萬(wàn)平方米內(nèi) 整體規(guī)劃采用桂林山水風(fēng)格規(guī)劃有必要時(shí)可用“仿木屋”建筑。樓層 23 層，面積 200 平方米。專門為老總、董事長(zhǎng)量身定做。預(yù)計(jì)回款額：位置建筑形式總建面積平均單價(jià) 總回款額山下公寓萬(wàn)平方米 800 2560 萬(wàn) 山上別墅萬(wàn)平方米 20xx 3740 萬(wàn) ※以上價(jià)格不含土地成本。執(zhí)行力分析：有利因素 : ? 項(xiàng)目的整體出售，資金回?cái)n較快。 ? 項(xiàng)目整體包裝推廣針對(duì)性比較強(qiáng)。 ? 找到購(gòu)買商，項(xiàng)目運(yùn)作就接近尾聲，銷售快。 ? 前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、后期的建安，購(gòu)買商會(huì)直接進(jìn)入，減少了開發(fā)商的運(yùn)作環(huán)節(jié)。 ? 一次性銷售，有利于開發(fā)商的品牌推廣。不利因素： ? 如購(gòu)買商要求買地自建，開發(fā)利潤(rùn)降低。 ? 客源面較窄，比較固定，銷售困難。 ? 出于種種原因，開發(fā)商與購(gòu)買商在規(guī)劃、建筑中出現(xiàn)異議，項(xiàng)目施工中的更改在所難免。

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