泰州項目市場調研報告-房地產開發項目-資料下載頁

【導讀】泰州地處江蘇省中部、長江下游北岸。南部瀕臨長江，北部與鹽城毗鄰，東臨南通西接揚州，是蘇中入江達海5條航道的交匯處，泰州處于沿海與?，F轄靖江、泰興、姜堰、興化四縣級市和海陵、高港兩區，總面積5793平方公里，總人口萬。京滬高速公里、寧通高速公路、寧靖鹽高速公路和沿江高速公路將泰州融入全國高速公路網絡。全市每百平方公里擁有高速公路里程公里，位。全市居民消費品價格總指數為%，物價上漲%。八大類商品和服務價格4升1平3降，除煙酒及用品類保持。持平外，交通及通訊類比上年下降%。建筑企業完成建筑業總產值653億元，增長%。售狀況僅三個月來呈現出下滑情況，此與國內目前大氣候及泰州城市居民整體收入、消費能力有關。

　　

【正文】 33 南通永興國際汽車城 商鋪 背靠背 背靠背 背靠背 過 道 過 道 背靠背 分為 A、 B、 C、 D、 E、 F六區 交通巡警 行政辦公中心及招商售樓部 汽配快修裝潢大市場 二手車室內交易廳 汽配 商鋪 通往3層 二手車室外交易市場以及停車場 大 廣 場 東駿 福田 天 橋 泰州項目市 場調研報告 34 開 發 商：南通永興國際汽車城發展有限公司 地 址：南通市城港路 187 號，屬于港閘區 總 投 資： 億元人民幣 占 地： 148 畝 建筑面積：近 10 萬平方米 商 鋪： 397 家 樓 層：三層結構，內置樓梯，屬 1＋ 2 模式 其 它：幾乎所有店鋪都在營業中，且生意相當不錯。 電 話： 051385600818 分 析：該項目就目前市場的狀況來看，是成功的，總結、分析如下： 汽車城人氣很旺，經營狀況也不錯，已經形成一定的氣候。但是還是存在業態比較紊亂的情況，汽配、汽修、汽車裝飾美容、二手車交易等混雜經營，使整個市場看上去臟亂不堪、檔次不高。事實上在市場內有功能分區提示牌，但是沒有實施，考察過的幾個汽車城都是如此，可見按業態劃分經營在實際操作上有一定的難度。 市場內設有行政辦公中心、消防控制中心及招商售樓部、交通巡邏警察室、南通公路處養路費征稽所等服務配套設施，還有一些生活、商業配套如：左岸酒樓、宏達診所 、小百貨店、超峰超市、旅館、照相、復印名片、中國移動等 ，此舉，對市場內的廣大業主、經營戶的經營和生活帶來了極大的便利，所以，專業型市場內服務、商業都應配套，不可或缺。 市場內位置最偏處還有少量門面房出售， 119 平方米 ， 大約 120 多萬，出現此現象證正是因為業態規劃沒有得到很好的執行和總價高而帶來的結果，特別是區位的劣勢抗性問題沒有通過業態規劃舉措得以解決。 汽配城周圍的很多 4s 店，與汽配城相呼應，形成了一個商圈，汽車的一站式氛圍已經形成。 據了解，該市場的消費群體主要以本地客戶為主（六縣一市），其商圈范圍已經覆蓋 整個南通地區，為二 —— 三級專業市場。 泰州項目市 場調研報告 35 姜堰錦天汽配城 姜堰錦天汽配城一期 開 發 商： 泰州錦天汽配港開發有限公司 投 資 商： 利民實業（香港）有限公司 地 址： 江蘇省姜堰市科技路 288號（寧靖鹽高速西側） 泰州項目市 場調研報告 36 占 地： 200 畝 （ 300~400 間門面） 一期：汽配、整車銷售（ 100 畝）， 190 多間 結 構： 層高 6米（外）， 米（內），開間 8 米，進深 米 銷售模式： 1+2 模式（內置樓梯），少部分（拐角處）有單層門面 價 格： 外圍銷售價格 4500/每平方米，其余的均價 3000 多 /每平方米 空 置 率 ： 該項目已經成為死盤 其 他： 開發商運作過上海東方國際汽車城項目 分 析： 該項目整體運作是失敗的，運營時間不短，但是，目前經營率只有 20%左右，絕大部分商鋪空置，分析如下： 本項目失敗的原因除了開發商的運作問題之外，最主要的是項目的選址問題，本項目的區位很不適合，很不理想。 該項目目前一期已經建成并且已經交付，但是營業的寥寥無幾，項目的后期只是有過大概的規劃 ，有維修站、倉庫、寫字樓、住宅等，但是還沒有動工。一期的失敗已經給整個項目的運作帶來了中斷，很可能就此停罷。 在泰州調研汽配商家時候，發現經營戶幾乎都聽過該項目，但是對其印象都很差。有部分經營戶被招商去過，雖然享受到一年內免房租的優惠政策，但是由于客戶量太少，沒有辦法經營，最終選擇了退出。 在售樓部踩盤的時候，可以看出來訪的客戶很少，而且在售樓部居然還有很多蜘蛛網，潦倒頹廢的樣子，顯而易見，開發商已經失去了信心。 值得一提的是該項目名稱問題：市場門口大牌上用的是“錦天汽配城 ”，售樓部上方用的是的“汽配城”。而宣傳單頁中是用“錦天汽配港”。名稱都沒有統一，直接影響到整個市場的形象檔次，可以看出此開發商做事粗枝大葉，欠缺細節的把握。 泰州項目市 場調研報告 37 南京寧南國際汽車城 14 幢 10幢 11幢 12幢 13幢 15 幢 16 幢 17 幢 05 幢 04 幢 09 幢 08 幢 06 幢 03 幢 07 幢 18 幢 小商鋪 WC 01幢 汽 配 路 停 車 場 02 幢 泰州項目市 場調研報告 38 占 地： 300 畝 總 投 資： 5 億元 一 期：南京寧南國際汽配城 商 鋪： 522 套， 51套空置，獨立式產權商鋪 。目前該一期空置達 40%— 50% 建筑面積： 6 萬多平方米（其中 地下室 1300 多 m2，可作為停車和倉儲之用） 規 劃： 北面分別有 1012米寬的通道 與寧南大道連接，南面有兩個出口通向 40 米寬的丁墻路、寧溧路，西面有兩個出口通向 40米的玉蘭路。 區內道路： 道路寬 12米 建 筑： 一般為三層，所有底層商鋪均層高 米、全明挑高設計， 底鋪進行自由分隔，一層可當作兩層使用，從而為客戶創造了更多的價值。二層及以上單獨設置樓梯上下。 業 態： 寧南國際汽配城內設有七大功能區：汽車整車及配件展示展銷、摩托車整車及配件展示展銷、汽車美容裝潢展示展銷、汽車用品展示展銷、汽保工具展示展銷、輪胎輪轂展示展銷、生活及少量商業配套。 二 期：南京汽車用品市 場（ 南京汽車用品市場是南京寧南國際汽車城的二期項目） 占 地： 200 畝 建筑面積： 8 萬平米，有 6 萬多平米的倉儲式租賃商鋪和 2 萬多平米的汽車展示大廳， 其中 B1 區 3 萬㎡即將竣工交付 商 鋪： 152 套， 45 套空置 業 態：汽車坐墊、汽車影音、防爆貼膜、汽車改裝、汽車護理、汽車百貨、汽車安全導航、汽車快修 空 置 率： 60% 泰州項目市 場調研報告 39 分 析： 南京寧南國際汽配城是南京 市人民政府重點招商項目，是江蘇省十大現代服務基地之一，也是全國工商聯汽摩配用品業商會的重點市場，并得到全國汽車用品行業聯合會的鼎力支 持。寧南國際汽配城是由溫州知名民營企業家投資 5 億元打造的南京主流市場、江蘇一流市場和全國樣板市場。 20xx 年被南京市人民政府評選為先進單位。原南京林大汽配市場的百強汽配大戶都搬遷入駐。 寧南國際汽配城率先引入與國際接軌的“大 3S”模式，并率先提出“汽配，也要品牌”的嶄新理念，致力把寧南國際汽配城打造成全國一流的汽車消費大超市。大 3S”就是把不同品牌汽車的整車銷售市場、配件供應市場、汽車修理市場集中到一個地方，它是汽車整車的大市場，是汽車修理的大市場，是汽車配件流通的大市場，是整車和配件生產廠家、經營公司 、汽車修理企業和用戶聚集地，是用戶的大庫房、生產廠家的銷售窗口、配件批發的集散地。同時還具有信息傳播、拓展新產品、推廣高新技術的功能?！按?3S”除了市場之間有很大的互補性，還具有方便顧客、降低成本、無庫存修理、讓消費者購物放心等優點。 寧南汽車城的成功和政府的大力支持份不開：（以下是雨花區政府關于加快寧南汽配城發展的有關政策） 工商登記： 除工本費、驗資費外，免收其他各項費用，并實行一條龍服務，一周內辦妥。 工商管理費： 入駐寧南汽配城的商戶，其工商管理費第一年免交，第二年減半，第三年按 70%收取。 個體工商戶： 在寧南汽配城登記注冊的個體工商戶實行定期定額征稅。 新辦公司： 在寧南汽配城注冊新公司，其所交營業稅、增值稅、所得稅區和街道所得部分，第一年 100%，第二年按 70%，第三年按 50%返還。區政府和街道兩級所得財力大約占交納稅金的 30%— 40%之間，一般納稅人 1 年交稅為 10 萬元，第一年即可反還 3— 4 萬元。 外地商戶： 入駐寧南汽配城的外省市商戶及其外省籍雇員，全部免交治安聯防費用，并按有關規定可優惠辦理戶籍落戶南京的手續。子女的義務教育將就近安排入學并免收雜費。 租金優惠： 寧南汽配城的年租金均價為 550 元 /M2—— 750 元 /M2，比南京同類汽配市場和寧南地區附近商業用房要低很多，還有 2 個月以上的免租期。如一次性付清一年租金還能打九折。選擇二期商鋪的商戶，可優先在一期商鋪免費過度。在 20xx 年 3 月底之前開業的商戶還將得到汽配城贈送的 1000 元大紅包。 泰州項目市 場調研報告 40 物業管理： 市場實行 24 小時保安巡防，并配有現代化的電子監 740 控為商戶保駕護航。在 20xx 年 5 月 31 日前一期市場還免收物業管理費。 前期業態規劃非常合理，但是與實際操作還是有差別，可見按照業態來做市場有很大的難度，不過寧南相比較調研的其它幾個汽配城而言做的是最好的，雖然沒有按照前期規劃的那么嚴格去做，但是汽配城內經營的基本都是汽配用品，大的商業業態是復核要求的，只是沒有詳細的再區分子業態；汽車用品市場內經營的大多是汽車裝飾美容等用品，劃行歸市、不會讓人覺得很雜亂不堪，還是井井有條的。 三、各個地方 4S 店情況 南通：（ 50） 廣本、華晨、東南、福特（南通福田）、東風悅達 .起亞、東風尼桑、上海大眾、解放商用汽車服務中心、東風雪鐵龍、比亞迪、五菱汽車、東順汽車、南京依維柯、長安汽車、一汽轎車 、 奇瑞 4S、二手車交易市場、東南汽車 4S 店、南通歐亞車業（華晨汽車 4S） 、金杯中華、廣本 4S、福田、解放、宇通 +金龍 +亞星 +哈飛、長安、豐田、金杯 +FIAT+菲亞特、一汽大眾、別克 +上海通用、榮威 75018T、雪拂蘭、奧迪 +一汽大眾、名爵、中興、福田、北京現代、福特江鈴、廣汽豐田 TOYOTA、福田汽車歐客、躍進、一汽自由風、一汽吉林、奇瑞、長安輕卡、東風小康、風行汽車、比亞迪、江淮轎車、日鈴汽車、力帆汽車 。 揚州 城西區 ：（ 29） 海馬、福特、尼桑、順玲、奧迪、一汽大眾、亞星客車集團、廣本、東風 3S、風行銷售、別克、東風日產、中華 .金杯 (華晨 )、一汽豐田、北京現代、東風雪鐵龍、玉 峰、名爵、五菱展廳、安泰汽車服務中心、吉利汽車、榮威、東風標致、哈飛、長安、中盟專賣、