某高層住宅物業(yè)管理方案-資料下載頁

【導(dǎo)讀】層住宅，以30M2-80M2為主的小戶型青年居所。項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)正快速發(fā)展，背后即為鳳鳴山，*****大學(xué)以及區(qū)府近在咫此，包含****，******樓盤的一個(gè)高尚新社區(qū)已蔚然成型。進(jìn)的物業(yè)服務(wù)理念、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來服務(wù)廣大業(yè)主的需求。按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：“全封閉式”物業(yè)管理服務(wù)。針對(duì)本小區(qū)的封閉式管理，將采取“人防+技防”相結(jié)合的方式，在智能化。業(yè)主發(fā)放業(yè)主卡，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保小區(qū)人員及物品、車輛的出入安全；民的身體及身心健康的影響越來越重要。而本小區(qū)的高綠化率是一大特色，35%. 因此，綠化的養(yǎng)護(hù)與管理工作也將是一項(xiàng)艱巨而復(fù)。訂電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好檢測(cè)、記錄、維修、清潔工作，保證電梯運(yùn)行正常化。因此，在日常物業(yè)管理中，消防安全管理不容忽視。我們的調(diào)研結(jié)果顯示：本小區(qū)是“青年人”的居所。“青年人”獨(dú)立、自由、追。全面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制。培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。

　　

【正文】 鳴喇叭，停放在指定的停車位置。 ② 提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗。 ③ 巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。 ④ 留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對(duì)載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止入轄區(qū)。 ⑤ 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。⑥ 對(duì)轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實(shí)行 統(tǒng)一停放管理。 （ 3）警示標(biāo)志管理措施 ① 保安在每班交接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志、禁鳴喇叭標(biāo)志、禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)主管處理。 ② 交通設(shè)施的管理，除進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值保安員的責(zé)任范圍； ③ 對(duì)有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，要按公司有關(guān)進(jìn)行處罰或令其賠償。 ④ 保安員將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并歸檔保存兩年。 第六節(jié) 消防安全管理 （一） 做好居民宣傳工作，提供業(yè)主的火災(zāi)防范與自救意識(shí)與能力；尤其在火災(zāi) 多發(fā)季節(jié)，提高宣傳力度與強(qiáng)度。 （二） 定期檢查、清潔、保養(yǎng)消防系統(tǒng)構(gòu)成部件，尤其是對(duì)主要部件（如消防栓接圈的封閉圈及水龍帶），按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)檢查，保養(yǎng)及驗(yàn)證工作，以防止其老化、霉變、失效，從而保證系統(tǒng)時(shí)刻處于良好的工作狀態(tài)； （三） 保證儲(chǔ)水池貯存足量的水，并隨時(shí)補(bǔ)足對(duì)于離心泵及電機(jī)，按相關(guān)規(guī)定，定時(shí)檢查保養(yǎng)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定設(shè)置備用水泵。 （四） 做好火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案，以應(yīng)對(duì)突發(fā)事件。 第七節(jié) 環(huán)境保護(hù)與管理 一、環(huán)境衛(wèi)生的管理 （ 1） 環(huán)衛(wèi)保潔管理管理： 保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)按照 ISO9001 標(biāo)準(zhǔn)。 ① 制定保潔工作各項(xiàng)部署，包括人員、時(shí)間、以及協(xié)作部署，明確全體員工保潔義務(wù)，尤其是節(jié)慶日活動(dòng)后的清理工作； ② 根據(jù)《衛(wèi)生管理?xiàng)l例》制定嚴(yán)格的保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保潔員嚴(yán)格操作工作流程，保證轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。 ③ 制定好不同服務(wù)范圍的保潔計(jì)劃，尤其是建筑附屬物及配套設(shè)施的清潔保養(yǎng)計(jì)劃工作安排及標(biāo)準(zhǔn)。 ④ 做好公共通道區(qū)域的疏通、保潔管理，保證小區(qū)的美化和運(yùn)行安全。 （ 2）環(huán)境污染的管理 ① 加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)汔車尾氣達(dá)標(biāo)的宣傳。 ② 嚴(yán)禁鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式。 ③實(shí)行垃圾分類，嚴(yán)格區(qū)分可回收與不可回收垃圾。防止交叉感染和 空氣污染。 ④用低噪聲工具，自發(fā)控制噪聲。 ⑤ 用毒性弱的藥劑，防止環(huán)境污染。 ⑥ 裝飾方案審批，強(qiáng)化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設(shè)計(jì)、用料。 ⑦ 鼓勵(lì)宣傳居民、商家安裝節(jié)能降耗空調(diào)機(jī)型。 二、綠化養(yǎng)護(hù)的管理 按照市級(jí)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，保證社區(qū)公共區(qū)域綠化物的正常生長(zhǎng)與形象美化。管理措施： ① 建立綠化養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)制度，綠化管理員按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)。 ② 建立綠化物檔案，進(jìn)行存檔管理。 ③ 定期對(duì)綠化物進(jìn)行清潔、鋤草、澆水、施肥以及修剪等作業(yè)。保證綠化物的正常生長(zhǎng)。 ④ 管理處主管定期進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)工作檢查。 ⑤聘請(qǐng)專業(yè)園藝師講解綠化養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)，提高綠化物的美化工程作業(yè)。 ⑥ 草地的養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)：均勻一致，無雜草； ⑦ 綠化樹木的管理標(biāo)準(zhǔn)：無病蟲害；生長(zhǎng)茂盛。 第九章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 第一節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理 維修部負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行實(shí)務(wù)性的管理，包括對(duì)本物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查等工作，確保小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 制定維修部人員工作責(zé)任制，做到責(zé)任到人，人盡其職；（ 2）根據(jù)房屋建筑特點(diǎn)及工作經(jīng)驗(yàn)，制定物業(yè)維修（大、中修）計(jì)劃，確保物業(yè)的形象及價(jià)值（ 3）接受小區(qū)業(yè)主報(bào)修或咨詢時(shí) ，態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解答、解決業(yè)主的疑難問題。（ 4）組織維修員對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 第二節(jié) 公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 一、 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的原則 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一。堅(jiān)持 “因地制宜、科學(xué)管養(yǎng) ”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，可以達(dá)到如下目的：延長(zhǎng)物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足公共設(shè)施、設(shè)備的正常使用功能；延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 我們將以建設(shè)部、重慶市有關(guān)物業(yè)維 修養(yǎng)護(hù)的相關(guān)法規(guī)、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及我公司質(zhì)量保證體系中的相關(guān)操作規(guī)程作為依據(jù)，開展物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)工作。 技術(shù)力量配備 配備專業(yè)的土建、機(jī)電、給排水等專業(yè)的技術(shù)人員，以滿足物業(yè)日常管理及維修養(yǎng)護(hù)的需要。 同時(shí)，加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。通過開展長(zhǎng)期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。 基金使用 住房維修基金的合理使用，將直接影響到物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的實(shí)施。根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，做好住房維修基金的計(jì)劃管理，做到專款專用，同時(shí)，加強(qiáng) 使用住房維修基金項(xiàng)目的可行性論證和施工監(jiān)管，確保基金的科學(xué)使用。 制度保證 嚴(yán)格執(zhí)行《重慶市市物業(yè)管理辦法》、《重慶市住宅公共部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)法規(guī)，并結(jié)合 ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理體系的要求，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際 情況編制《房屋本體、設(shè)施設(shè)備管理程序》、《業(yè)主房屋維修管理程序》等程序文件和《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》、《維修工作手冊(cè)》、《設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程》等工作手冊(cè)及文件，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證。 建立和完善公用 設(shè)施設(shè)備、共享部位的維修檔案。 對(duì)物業(yè)的公用設(shè)施設(shè)備、共享部位進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺(tái)帳（包括登記臺(tái)帳、分戶臺(tái)帳、分類匯總臺(tái)帳），并通過輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握公用設(shè)施設(shè)備、共享部位的運(yùn)行（使用）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考。 二、 維修養(yǎng)護(hù)的范圍及具體實(shí)施方案 （一）制定設(shè)備安全運(yùn)行管理 所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立 “安全第一 ”的思想，即要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。 新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員 必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄物業(yè)的設(shè)備情況后，才能上崗工作。 設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。 工作人員進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。 非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。 對(duì)于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。 電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。 熟悉掌握觸電急救方法及步驟。 （二）供配電系統(tǒng)的管理方案 制訂年度、月份保養(yǎng)計(jì)劃； 經(jīng) 常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況； 以 “時(shí)效制 ”工作的要求對(duì)受損的情況進(jìn)行更換和維修； 每月進(jìn)行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運(yùn)轉(zhuǎn)； 對(duì)小區(qū)路燈進(jìn)行間隔式開啟，注意節(jié)約能源； 冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時(shí)間； 制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計(jì)劃。 （三）弱電及自動(dòng)化系統(tǒng)管理 組織專項(xiàng)維修工熟悉轄區(qū)弱電系統(tǒng)的分布； 熟悉維修電路原理功能圖； 制訂實(shí)施安全操作規(guī)范； 用 “觀察法 ”和 “靜態(tài)測(cè)量法 ”檢查故障的起因； 做好年度、月份保養(yǎng)計(jì)劃，依此進(jìn)行檢查、維修； 對(duì)轄區(qū)弱電自 動(dòng)化系統(tǒng)的應(yīng)急有計(jì)劃、有方案； 加強(qiáng)非直接責(zé)任弱電設(shè)施（如電話、有線電視等）管理部門的聯(lián)系，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 （四）給排水系統(tǒng)管理方案 維修部主管組織研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并報(bào)批； 維修部主管負(fù)責(zé)向業(yè)戶通知停水的情況； 維修工每年兩次清洗給排水設(shè)備設(shè)施； 應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知； 常規(guī)維護(hù)安排在節(jié)假日或周末。 （五）電梯系統(tǒng)管理與維護(hù) 配備專職管理人員，每星期至少進(jìn)行一次檢查運(yùn)行和機(jī)房管理情況，對(duì)設(shè)備存在的問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理，并記錄。 制定完善的規(guī) 章制度，包括電梯房安全管理規(guī)定，電梯管理人員崗位責(zé)任制，電梯安全操作規(guī)程等等，保證電梯運(yùn)行與操作的正常化。 制定電梯系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，制定定期（年、月）檢修計(jì)劃，管理人員進(jìn)行定期巡檢記錄，能及時(shí)解決電梯設(shè)備日常維修保養(yǎng)范圍內(nèi)的所有問題。 做好系統(tǒng)各個(gè)儀器指標(biāo)的運(yùn)行指數(shù)的運(yùn)行監(jiān)測(cè)與記錄，保障客戶的正常使用。 制定詳細(xì)的系統(tǒng)清潔工作，延長(zhǎng)電梯的使用壽命。 制定合理的電梯運(yùn)行管理制度，并告知客戶。 制定電梯管理辦法，嚴(yán)禁攜帶各種危險(xiǎn)品乘梯。 制定系統(tǒng)的應(yīng)急處理預(yù)案，保證業(yè)戶與客戶的安全。 第十章 緊急應(yīng)變處理預(yù)案件 應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案是根據(jù)在各種情況下可能出現(xiàn)的重大問題所采取應(yīng)急措施和處理方案，根據(jù)實(shí)際情況，周圍環(huán)境以及當(dāng)時(shí)的狀況，預(yù)測(cè)在危急情況下可能出現(xiàn)重大問題，制訂以下應(yīng)急方案。 針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)，我公司將針對(duì)性制定以下各種完善的應(yīng)急處理預(yù)案： a) 治安事件應(yīng)急處理預(yù)案 b) 火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案 c) 電梯故障、電梯困人應(yīng)急處理預(yù)案 d) 給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理預(yù)案 e) 供配電系統(tǒng)應(yīng)急處理預(yù)案 f) 燃?xì)庑孤稇?yīng)急處理預(yù)案 g) 其他系統(tǒng)應(yīng)急處理預(yù)案