鹽城榮盛公寓策劃報告公寓住宅-資料下載頁

【導讀】無論是身在他鄉，還是異國，中國人無不對家是最重視的地方。在美國的唐人街、在英國的。的慈祥；家是看著孩子呀呀依語，妻子的關愛；家是兒孫繞膝，老伴相持。家承載了太多的中國文化，是五千年中國人文的凝聚。其人文背景及新聞敏感性等，這些都將直接決定著營銷推廣計劃的制定及具體實施。特征；第二，把握與自身同類產品的普遍特征；第三，把握熱銷產品的特殊性。更符合實際地擬定貴公司產品的推廣方案。的系列賣點，它們將是我們未來小區個性特征的基礎支撐。交通捷運系統的規劃與建設：鹽城市交通網絡的成型使得區內交通優勢明顯。等分別聯系南京、上海、連云港、徐州等地，新長鐵路鹽城以北段已建成通車。航線的不斷開辟。使得鹽城的地區經濟將得到長足發展，就目前中國的經濟增長和城市與城市間，政府對“城市副中心”的規劃和建設中，交通和環境是重中之重，并且目前的情況是“城

　　

【正文】 潮，此起彼伏，擴大推廣的深度。 分階段策略 為了保持項目形象在消費者心中的新鮮感，并且緊密配合項目工程進度，整合推廣過程中媒體要組合運用，在分階段推廣中主題鮮明、準確，在項目推廣過程中要花樣翻新、系列展開、階段性推進，必須收放結合、張弛有度，創造多個推廣高潮。 借勢造勢 鋪天蓋地的廣告攻勢對于一個住宅項目的推廣前期來說是 不切實際 的，而直接面對目標客戶群，從他們關注的事情入手，并在推廣活動中給予他們對應的參與空間，把項目靜態的展示和業主動態的參與相結合，配合立體的媒體宣傳，造勢與借勢并重，迅速完成銷售。 借勢 借區域炒熱之勢，鹽城西南區域已經被熱炒為中產階級居住區，可以充分借助這個概念，暗示消費者本項目潛藏巨大的投資潛力。 造勢 采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓現場氣氛營造、明麗、豐富的樣板房，加之部分目標消費群通過前期 SP 活動對全方 位豐盛生活的體驗，很容易帶動起第一輪消費熱潮，在鹽城市場塑造 “鹽城全方位豐盛生活小區” 的品牌形象。 媒體反饋 通過前三個階段的媒體運作，分析、總結媒體效果，及時調整媒體推廣以及其他推廣方式。 推廣主題 主題定位、廣告語、賣點提煉 尋找令人心動的項目主題定位； 主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費者我是誰，一個項目的主題定位的準確與否，會直接影響項目在消費者心目中的形象，所以提煉一個讓人一見傾心的主題定位對項目非常重要。 本項目 主題定位 ： 打造鹽城全方位豐盛生活新概念 賣點提煉 中國最大的管理資源中心 第 30 頁 共 61 頁 基本賣點： 非常空中 、非常領地；（頂層躍層戶型賣點） 完善的生活配套；（配套賣點） 完善的交通配套；（鹽都汽車站） 特別賣點： 打造鹽城全方位豐盛生活新概念 購物就在家門口，（項目距離鹽城最大超市世紀聯華的距離近在咫尺） 推廣戰術 圍繞 “完善的生活配套、完善的交通配套 ”兩個角度對本項目做全面推廣。 完善的生活配套 —— 鹽城最大的超市就在咫尺，銀行、學校、醫院一應俱全。 完善的交通配套 —— 鹽都汽車站建設完成，鹽馬路南段拓寬已經在建設中。 核心廣告語： 全方位豐盛生活小區 購物就在家門口 路寬了，繁華更近了 雍容大度，縱彩人 生 非常空中，非常領地 打開窗，就可以聞到花香 三、營銷整體規劃方案建議書 營銷策略建議 現場銷售策略 本項目與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關鍵因素在三個環節：有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；達成與有效目標客源的直接溝通；行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活運用，可以采用“一對一”直效營銷： “一對一”直效營銷是指營銷過程中，達成產品與有效客源在同一界面，直接面對面，以加強目標命中率，促進銷售，是一種實用、有效、節約成本的銷售模式。 ②營銷渠道建議 中國最大的管理資源中心 第 31 頁 共 61 頁 具體舉措： 事件營銷： 組織 由目標客源直接參與的如“項目與文化”研討、交流會 公關營銷： 如組織由目標客源直接參與的各類聯誼會、酒會 情感營銷： 如有獎活動等 直效營銷推廣路徑： 推廣路徑選擇應體現直效的特點，建立與有效客源的直接交流平臺，促進有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者傳統廣告只起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高級酒店等場所 POP或內部各類高檔雜志等。（為了提高本物業的價格空間） 銷售模式 ： 目前在國內銷售市場，房地產銷售模式主要有港式和臺式兩種。臺式注重現場氣氛的營造，在短期內烘熱市場，迅速完成銷售，但 在整體市場把握上稍遜于港式；港式銷售模式注重整體銷售分期控制，現場營造的是一種寧靜淡雅的氣氛，消費者不易形成購買沖動。綜合兩種銷售模式，我們建議吸取其優點，采用全新的體驗式銷售模式 ,既注重全程營銷推廣，通過各種可感的體驗模式深化其對物業的印象并迅速形成好感，也努力營造一種熱烈的現場成交氣氛，既有完整而豐滿的物業形象，又能迅速形成銷售。 ③銷控策略建議 前期宣傳以整體形象為主，在案名上不突出物業形式，先給消費者形成鹽城第一物業生活的印象，然后在現場咨詢時再介紹其他物業形式。 首推二十套（其中包括頂層的越層 3 套），探測市場，為突出本項目的珍貴，采用預約看樓的方式。（越層的 3套在總套數上已經達到 25%，這個比例是非常高了。） 預約看樓主要是讓消費者從看樓開始有尊貴的體驗，這種感覺將貫穿客戶從認知→接受→擁有的全過程。同時，通過預約看樓，有利于交叉篩選客戶，以便下一階段工作目標明確，有的放矢地進行。一方面讓消費者感到本物業的尊貴，另一方面體現本項目的地位和品牌個性；而度身定做則是最大限度的滿足了業主對鹽城第一物業的需求。 四、價格策略執行計劃建議書（一房一價） 價目表建議（暫略） 付款方式建議（各種付款方式的折率 需與開發商協商決定） 中國最大的管理資源中心 第 32 頁 共 61 頁 五、管理模式建議書 物業管理模式建議 因本物業是高檔公寓的定位，在物業管理上要突出特色服務，提供的服務包括： □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點工 □代購商品 □代定車船票 □郵政服務 □住宅外觀清洗 □花匠服務 □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預約服務 □代辦快遞服務 □叫車服務 □代辦搬家 □健身房預約 □叫醒服務 □商務中 心預約：電腦 /傳真服務 □代訂書報 智能化管理服務： □周界報警系統 □紅外線及閉路電視監控系統 □可視對講系統 □門窗防盜系統 □煤氣泄露報警系統 □給排水監控系統 □輸配電監測系統 □照明監測系統 □緊急求助按鈕 □寬帶網入戶 銷售管理 根據項目進度，我公司制定出非常合理并具有一定挑戰性的銷售目標，結合銷售目標，制定嚴密的銷售計劃。 一、人員配置及培訓管理 有著對本地市場非常精準的把握和熟練駕馭能力 ，這方面已經被業界所公認，所以對于榮盛公寓這樣一個即將震撼整個鹽城的項目，我們有著十足的信心，同時我公司更是對這個項目傾注了大量心血，并組成了一支優秀的策劃團隊，對項目運作的每一個細節我們都精益求精。以下是我公司為榮盛公寓項目配置的極具戰斗力的策劃銷售團隊： 項目策劃總監： 1名 項目銷售經理： 1名 項目執行經理： 1名 策劃專案： 2名 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 61 頁 設計專案： 1名 銷售專案： 1名 銷售人員： 5名 二、培訓計劃： 銷售人員的培訓對于一個項目來說是很關鍵的，一支所向披靡的精銳的銷售隊伍在成功的銷售中起決定性作用的，所謂磨刀不誤 砍柴工，在銷售現場開始全面接待之前，必須對銷售人員進行全方位的銷售培訓，哪怕是從事過房地產銷售的人員，在重新接觸新項目時，也要帶著空杯心理再次接受銷售培訓。 我公司為榮盛公寓項目列出的培訓菜單如下： l 為什么要進行培訓、公司背景、團隊紀律 l 房地產基礎概念講解 l 建筑基礎知識講解 l 鹽城房地產現狀及發展態勢 l 鹽城樓盤簡介 l 總體規劃思路及方案解析 l 整體策劃思路及策劃戰術闡述 l 市調技巧講解、分組到本項目主要競爭樓盤市調 l 銷售人員禮儀與形象要求 l 現場禮儀的演練 l 戶型分布及功能講 解 l 周邊配套調查 l 目標客戶購買心理分析及模式判定 l 參觀施工現場并進行工程講解 l SWOT 分析講解 l 分組對目標客戶群進行調研 l 調研總結 l 講解答客問 l 全程導購標準模式及講解 l 專項樓盤模型講解及流程 中國最大的管理資源中心 第 34 頁 共 61 頁 l 導購接待演練 l 銀行按揭、相關稅費計算方法，房屋面積測量 l 房地產法規及合同講解 l 銷售常見問題及解決方法 l 現場演練考核 l 銷售培訓考核 l 團隊活動 六、項目形象包裝設計方案建議書 1)VI設計建議 ① 樓書：大樓書、小樓書（單頁、戶型圖等） ② 海報、 DM ③ 紙杯、手提袋等產品形象展示的相關載體 ④ 戶外：工地圍墻、車身、公交車站點燈箱、戶外路牌、銷售處（室內、室外形象）、建筑物外巨幅等相關載體 ⑤ 報紙廣告：硬性、軟文 銷售物料：服裝、各種銷售及接待名單表格、應用文件袋、信紙、信封、便簽、桌旗、名片等 ?? 2）樓書設計建議 制作精美，準確表達產品形象，“高檔的，有品質的 全方位豐盛生活小區 ” 詳細說明項目區域、交通優勢以及獨特的買點 色彩明麗，完善的生活配套，高檔的品質生活 選擇她，就選擇了全方位豐盛生活享受 3）展板設計建議 色彩明麗、準確表達中產 階級物質生活的富足 展板形式多樣，做工細膩，從細節處表現中產階級對于生活高品質的追求。 中國最大的管理資源中心 第 35 頁 共 61 頁 七、廣告宣傳策劃建議書 媒體整合策略： 渠道、形式、根據各階段推廣的內容，指定合理的媒體推廣方案 點點 面面 結結 合合 、 軟軟 硬硬 兼兼 施施 ， 四四 兩兩 撥撥 千千 斤斤 原則 媒體選擇考慮不同范圍和層次，作到點線面結合，并明確各種媒體的目標受眾以及在整合推廣中的目的。 媒體組合投放要有針對性。并在滿足推廣要求的前提下盡量精簡，側重重點媒體，并注意廣告投入的經濟性。 媒體投放中硬廣告與軟廣告相結合，廣告推廣和新聞炒做相促進。 媒體組合策略： 長效廣告與短 效廣告相結合，在時間上合理安排。（時間） 選擇有效渠道推廣本產品。（空間） 通過最適合的形式表達產品信息，讓消費者在最短的時間內，在適合的空間里得到最多的、最準確的、最良好的產品信息。（表達） 媒體效應分析： 一、媒體分類 報紙：鹽城晚報、東方生活報、鹽阜大眾報 電視： 戶外媒體：車身廣告，刀旗、路牌、圍墻廣告、墻體廣告 印刷品：樓書、單頁、 DM 期刊： 二、媒體特性分析 報紙特性 ：優點→時效性強 →信息量大，傳播廣泛 中國