深圳某大型寫字樓營銷推廣策劃報告商業地產-資料下載頁

【導讀】性”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得“滿堂紅”。思路就是無本之木，無源之水……各項綜合指標最能反映一個國家和地區的經濟活力狀況及走勢。粗略縱觀寫字樓的發展狀況，在92、93年房地產一片熱潮。但伴隨著寫字樓的過度開發和國家宏觀調控政策。的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當高。1999年至2000年，隨著中國即將加入世貿步伐的臨近，上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40％。通上占有重要地位的區域性大城市，如武漢、成都、重慶等。要分析武漢寫字樓市場，首先得認識武漢。武漢作為湖北省省會，位。衢”之稱，水、陸、空交通發達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，市，商業經濟活躍。大開發中所肩負的使命，注定武漢在今后的發展中將充滿著機會和活力，力，其中本案最大的競爭對手為亞貿廣場。梯，另設步梯通道3條，寬米室外交通：46條公交線路在此設站，

　　

【正文】 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 19 頁 了，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉成為買家，對外界將是怎樣的震撼。因此，在市場不明朗的情況下，對現有租戶實行 “租轉售 “策略，這是對承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實施舉例如下： 例：現有一客戶租用中商廣場寫字樓 100M2，租期二年，租金為平均租金約 55元 /M2，管理費為 /M2，現實行 “租轉售 ”， 售價為 5600元/M2，同 時給予贈送兩年物業管理費的優惠政策，則計算如下： 該寫字樓原 銷售 總價為： 100 M237000元 /M2=700000元 該寫字樓現 銷售 總價為： 100 M235600元 /M2=560000元 免該客戶物管費金額為： 100 / M231232=30000 元 該客戶如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下： 首期五成分五年付清，每年第一個月付清當年款額 10%，即 56800 元 該客戶貸款額為： 56000350%=28000元 該客戶每月供款額為：（ 280000y10000） 3129S38≈3623元（以 住房貸款利率計算） 該客戶租寫字樓每月所交租金為： 5500 元 每月供款額與每月所交租金比為： 55003623=1877元 從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅 3623 元，比租樓要 5500 元之交 1877元，一年少交 22524元，減去每年所交的 10％即 56000元，客戶一年僅多交 33476元，五年多交 167380 元，八年后就可擁有該寫字樓。 “我先租樓，你再買樓 ”策略，即五年返租，具體為客 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 19 頁 戶如欲購買中商廣場寫字樓，由發展商與購買客戶簽定五年還租合同，發展商在五 年內于（從簽定買賣合同后計算）每年第一個月將當月租金逐漸返給購樓者，年回報率為 10％，五年回報率為 50％。同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。 例：現有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓100M2，售價為 5600元 /M2 具體計算為： 100M235600 元 / M2=560000元 該客戶每年交給發展商金額為： 560000310%=56000 元 （第一個月交清） 該客戶五年交給發展商金額為： 5600035=280000元 每年還返該客戶金額為： 560000310%=56000 元 每 年逐月返還客戶金額為： 56000247。12=4667元 五年還返該客戶金額為： 5600035=280000元 該客戶五年內交給發展商金額實際為： 280000280000=0元 該客戶貸款金額為： 560000247。2=280000 元 該客戶月供金額為：（ 280000247。10000） =3623 元 還返該客戶的金額與該客戶月供比為： 46673623=1044 元 五年內還返該客戶的月平均租金為： （ 560000y12） y100≈47元 / M2 該寫字樓正常出租價格為： 55元 /M2 發展商每年除還返外尚可額外 贏利：（ 554） 3100312=9600 元 發展商五年內除還返外尚可額外贏利： 960035=48000元 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 19 頁 針對自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種 八、 促銷 策略 直銷 活動 中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標客戶為普羅大眾，面相當廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種是目標客戶為某一特定群體，目標相對比較明確，如某些渡假村 銷售 會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。 ：電話拜訪，登門拜訪，單張派發。 ：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險公司、企事業單位、富有的私營 企業 主。 ：敝司 銷售 人員、大學生、 禮儀 （形象）小姐。 DM郵寄 ，在上門拜訪前先實行 DM郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。 DM對象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業單位。 DM郵寄內容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈。 DM郵寄時間：于正式公開推廣前一星期 左右。 優惠政策 3. 1企業 產品展示會，在人流比較集中，環境比較優雅的地方舉 行 企業 形象和產品展示會，是很多 企業 樂此不彼的好事。因此，在推廣期內， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 19 頁 我們會選擇國內或國際知名 企業 免費在中商廣場舉行 企業 產品展示會。 x人 x日游 限在 10月 10日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。 旅游 地點三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。 二人三日游金額控制在 5000之內，三人五日游控制在 10000之內。 的客戶，產品可優先進入中商購物中心和采購目錄；可優先進入中商購物中心設點經營； 進入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。 九、中商廣場首期推廣工作計劃方案