工程部經理范文-資料下載頁

　　

【正文】 到任后，曾經負責過天津分公司的事務，他找到王石說，你這樣說我倒沒什么，下面的人不好做了。于是以后王石再也沒有在公開場合提過這件事。這樣直白的溝通，在大部分中國公司中都很難見到。但從另一個角度來看，理想主義色彩能讓萬科在中國目前尚不規范的市場競爭環境下勝出嗎？一個咨詢專家在對萬科作了咨詢之后，下了如下的結論：萬科已經具備了成為百年老店的基礎，但是缺了些商業的味道。換句話說，萬科缺乏當下最時髦的“狼性文化”。這就是一個理想主義的企業所面對的利益和代價。萬科對人力資本關注導致的一個直接后果是運營成本的提升——培訓是需要投入的，強調透明度就有泄密的風險，萬科允許員工內部流動，2004年就有10%以上的員工完成了內部流動，這個成本同樣很高。萬科作為一家跨地域經營的企業，外派或分公司之間的職員交流調換是不可避免的，所以在新職員參加萬科的志愿表格上會有一條：同意或不接受外派。萬科并不排斥不接受外派的職員，只是注明其提拔培訓的機會小于接受外派的職員。對于外派的中層（已婚、有家?。f科的人力資源政策有明確規定：1）鼓勵配偶一起到外派的城市，并協助找工作；2）對于暫時沒有工作的給以經濟補貼；3）對調動的經理給以搬家安置費??類似這樣照顧萬科“健康豐盛”理念的規定，又會給萬科帶來多大的成本提升？同樣，萬科趨于保守的操作風格，在當今的房地產行業里還是有些顯得不合時宜。一個萬科的員工說：“萬科好是好，但深圳的許多小房產公司，一個項目做下來，大家分的錢比我們幾年掙的都多?！笨梢灶A見，萬科為了實現自己的1000億元目標，勢必會進行大規模的并購活動，如何保持萬科賴以立足的企業文化和價值觀不被異化和稀釋，也將是巨大的考驗。有一次，王石和郁亮談到希望能把每年銷售收入的2%投到解決生態問題上，郁亮算了一下，這是很大一筆錢，相當于要拿出利潤的25%去做這個事情。這是王石的理想，他可做不到，如果這么超脫，股東那邊就不好交代了。王石說如果萬科照這個邏輯不能走下去的話，他再回來做總經理也一樣沒用。但這句話背后的潛臺詞是，他堅信無論是這個行業還是企業都會按照他設定的邏輯向前推進。郁亮認為自己和王石一樣，都是個理想主義者，但他要比王石理性一些。萬科將于2010年實現銷售額1000億元人民幣，由此預定目標帶來的是萬科對傳統業務模式和管理模式的顛覆性思考。萬科因此加快了標準化、工廠化布局，重新選定標桿企業——普爾迪，開始了一場堪稱中國房地產史上前所未有、自上而下的企業變革。無獨有偶，中國房地產中介服務行業的另一明星企業世聯地產，也提出了標準化業務流程的戰略構想，這家在房地產營銷策劃和咨詢顧問領域如魚得水的房地產服務企業，并沒有像中原那樣遍開地鋪，而是在發展的過程中摸索出一條適應本土的業務模式。世聯開始選擇世邦魏理仕作為學習的標竿，麥肯錫的咨詢服務也一度成為它學習的榜樣，但歷經十余年求證與摸索，世聯發現，它們都不能成為學習的榜樣。從2003年提出“平臺不敗”理論，到2006年提出“標準化”流程管理，世聯先于所有同行邁出了蝶變的第一步。一個是萬科，一個是世聯，兩家中國領先的房地產企業，雖然業務模式和身份均如此不同，卻不約而同選擇以“標準化”作為企業可持續規模增長的突破口，這預示著一種必然。萬科定位于住宅專業開發商，世聯的主營業務和企業定位也與住宅密切相關。眾所周知，在中國，在一些一線的重點城市，住宅產業將越來越遠離“啟蒙”和“教育”階段，拿地，規劃，設計，建造，銷售，服務，整個流程將越來越規范，越來越專業分工化，“標準動作”將取代“自選動作”成為業務的常態——這些城市房價飛漲進一步加速了這個標準化的進程。一手樓的成熟，二手樓的流轉，都使得以往那種憑借個人而非組織的操作運營經驗越來越失去市場，個人英雄主義色彩正在遠離這些地產已然成熟了的這些城市。而在二三線甚至四線城市，地產“啟蒙”教育的任務遠未結束。隨著業務規模的擴大，以往做營銷代理采取的人海戰術既不經濟也不效率。在這些城市派上現場的，是在一線城市被證明有競爭力的成熟的平臺。這是一個游戲規則急劇變化的市場，當越來越透明、公開、標準的市場規則展現于眼前，除了透明化、標準化我們的流程，沒第二條道路可走。非流程管理會帶來什么危害呢？用中國企業CRM資深專家田同生的話說就是，“英雄的做法往往是憑經驗辦事，而這種經驗又只是駐留在他本人的腦袋里，如果英雄有一天耍了態度，撂了挑子，對企業而言無疑是一種傷害?！笔缆撃壳罢谖袧h普公司做核心業務流程的標準化工作。我以前沒聽說過漢普，不知道它是否有能力幫助世聯完成業務模式的轉型，但對世聯來講，它意味著一個嶄新的開始。有人認為，所謂“標準化”，就是總結經驗，提煉精華，留存本原。但我認為這僅僅是標準化的基礎，是第一步。一個好的標準化流程的價值，是存在于鏈上各個環節的價值，否則又將是一盤散珠，形不成關鍵節點上的核心價值。有的房地產企業規模做大了以后，不僅效率迅速下降，而且項目、團隊、服務水平、業務能力等也有極大差異。我熟悉的一個房地產開發商，雖然也是業界知名的品牌之一，但顯然其開發的同檔次樓盤，識別性和影響力都不理想，盡管這些樓盤都分布在深圳。我們可能容易陶醉于某一場戰役的勝利，也容易迷失于某一利潤貢獻巨大的業務無法自拔，但是，一個趨同的市場必然會到來，一個訴求邊際利潤的時代離我們不遠，標準化，將成為強者生存必然法則。八大失誤造成中國房地產傷痕累累住房是關系國計民生的重大經濟問題和社會問題，解決群眾住房問題是建設和諧社會的重要方面。房地產經過多年改革，城鎮住房實物分配的福利體制已經終止，貨幣化住房分配、市場化和社會化供給體系也已大體建立。住房改革在取得了偉大成功，但也積累了諸多矛盾，以致到今天，居民住房困難的矛盾反而更為尖銳和突出。在如今的市場主體里：消費者叫苦連天、開發商成了人民的公敵、政府出臺的調控政策越來越失信民眾。中國房地產猶如一位“傷痕累累”的垂暮老人，那么究竟行業出了什么問題讓起滿目蒼痍。究其深層次原因，最重要的是我們的發展思路出了問題，因為有下面八大戰略方向的失誤，才有了今天房地產市場混亂不堪的局面。一、過度地賦予了房地產的經濟支柱地位我國房改從實施開初就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能?！秶鴦赵宏P于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發200318號文）明確提出房地產是國民經濟支柱產業。在各地，“房地產是國民經濟的支柱產業”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。地方政府熱衷于批租土地，包括農地征用用于大規模的房地產開發建設。依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，并通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。一些地方政府將房地產作為拉動地方經濟增長的支柱產業，過于功利性地重視房地產對“經營城市”的貢獻，經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。在這種政策和利益機制導向下，全國各地房地產投資持續高漲。從房地產固定資產投資增長速度來看，2000年開始急劇增長為21．5%，2003年為30．3%，2004年為29．6%，2005年中西部地區增長，高達33%以上。國際上公認的房地產開發投資占全社會固定資產投資比重一般是在10%以下，但我國從1998年開始，這一比重穩步上升，2004年為18．78%，2005年為20．98%，2006年14月份為22．93%，遠遠超過10%的國際警戒線。另外，國際公認的房地產開發投資占GDP比重不能超過5%，但國內房地產投資占GDP的比重從2004年就已經達到9．6%，一些城市甚至于高達50%以上。如果以房地產為支柱產業并將其推向極端，給經濟和社會帶來的影響是不言而喻的。盡管表面上會出現暫時的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來。二、過度市場化和中國整體經濟發展相脫離參考發達國家住房政策：可以發現各國在不同經濟和社會發展階段，往往采取不同的住房政策。在經濟發展初期，由于經濟基礎薄弱、技術力量有限，個人沒有足夠儲蓄，很難獨立建造和擁有自主住房，這時保障性的公房比例較高（我國建國以來至市場經濟改革全面推開以來，公房占絕對比重也印證了這一點）；當經濟發展到一定的程度，尤其是當整個社會出現較大的中產階級，也即社會結構呈現橄欖型形態，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，商品房的比重較高，如現階段的美國、西歐國家。然而，我國在目前經濟高度不發達，社會收入分配差距較大，卻把住房改革的重點放在了產權私有化上，把住房市場化簡單地等同于住房產權私有化，直接把“居者有其屋”變成了“居者有其產”，改革認識上存在較嚴重偏差。在住房制度改革過程中，無論是按成本價出售存量住房，還是供應經濟適用房或普通商品房，在住房產權的保有形式上，基本上都是在強調住房產權的私有化或自有化。我國2005年僅個人購買商品住房消費就達1．42萬億元，居民私有住房的比例已經達到72．8%。根據加拿大豐業銀行Bank of Nova Scotia的統計資料，加拿大房屋私有率為67%，美國近年來擁有獨立住房的家庭也剛過60%，而歐洲一些國家的住房私有率則在40%左右。相對于私有化特征顯著的西方國家而言，中國卻擁有最高的住房私有率。政策所體現的市場化程度更濃。就目前我國經濟發展狀況、居民收入水平和土地供應的總體情況而言，要實現多數家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經濟條件，似乎也是政府擺脫住房保障職責的隱含體現。 三、貨幣化分配不到位，普通階層住房消費能力與高房價嚴重脫節住房補貼制度與住房公積金制度是增強和提高民眾住房消費能力，實現住房分配貨幣化的兩項基本制度。這兩項制度的相繼建立，適應了市場經濟條件下住房制度改革的需要。其目的是從根本上改變住房實物分配的格局，通過長期性支付能力的積累和政策性住房金融的支持，使住房消費變成一種個人選擇性的自主行為。兩項制度的實質是將職工工資收入中本應包含的住房消費部分，通過不同的政策渠道還原給職工個人。在多數城市，民眾住房補貼建立的依據是：房價收入比（即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。受制于各地財力的限制，各地出臺的住房補貼標準所依據的房價都大大低于當時的市場房價，有的地區甚至出現行政事業單位職工拒領住房補貼的現象。而且從補貼標準的設計來看，現行的補貼標準是根據政策設計當時（大多數城市為2000年以前）的房地產市場價格來制定的，遠落后于市場形勢的變化。因此，住房補貼政策從其實施開初，在住房貨幣消費上，國家和單位就對職工欠了一大塊賬。而對于廣大的企業職工來說，由于勞動力市場整體供過于求，勞動工資常常被壓低，工資中住房消費的含量更是嚴重不足，遠遠不能支撐其在市場上購房、租房的需求。所以從總體上說，目前住房補貼實施很不到位，貨幣化補貼舉步維艱，完全到位更是遙遙無期。在這種情況下，新的制度不能完全建立起來，舊的路又一下子被堵死，造成政策斷檔，大量弱勢群體的住房成為一個懸而未決的問題。四、住房政策和房地產政策混為一談，保障性住房供應嚴重缺位從政策屬性上看：房地產政策是一種經濟政策，它歸根到底主要著眼于市場效率；住房政策則屬于社會政策范疇，更注重社會公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什么手段，使不同收入狀況的市民居者有其屋。多數國家的經驗證明，住房既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目標是讓人們各得其所，基本努力方向：一是建立“便于進入”的市場，一是幫助中低收入者獲得“能夠支付”的住房。然而，我國住房改革沒有把住房和房地產這兩個表面相似而實質屬于不同范疇的事物區別開，沒有把住房和房地產、市場和保障予以有效區別。政府忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責缺位，廉租房、經濟適用房建設滯后；在土地供應、市場監管、住房金融政策等諸多方面，政府所應發揮的功能也嚴重缺失。而一個健康的住房政策的合理政策導向應是，對具有保障性質的住房建設和供應，政府通過公共政策手段，嚴格根據住房需求，科學確定住房供應。而房地產市場（例如高檔商品住房、別墅等）則屬于完全市場化的范疇，按照市場經濟規律，由市場決定供應和需求，以達到均衡價格之目的。目前，我國94%的住房開發定性為“商品房”，“經濟適用房”只占6%，其性質卻是微利“商品房”，而廉租房制度根本就沒有真正建立起來，截至2005年底，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金為47．4億元，僅有32．9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。近兩年政府不斷出臺保障性住房的措施，但一般都是“只見口號、不見行動”。五、住房分配體制轉換造成不同社會群體利益的極大失衡住房改革初期的重點在出售公有住房。就多數地方而言，當時實施的改革主要特點有：一是停止單位自建住房，并相繼出臺了住房貨幣化分配的具體方案，改分房子為發補貼；二是以大大低于市場的房改價格出售公有住房，基本不考慮級差地租因素。從實際執行來看，這種按房改價出售的存量住房基本上都是以事實占有為基礎，事實上固化了不合理的既得利益差距。很多單位職工購買住房獲得了各種各樣的補貼和折價。特別是在房改初期，住房價格機制沒有到位，很多住房都是以大大低于當時市場價格的水平轉到私人手里。采用行政性的福利分配辦法，以實際占用為基礎的出售，實際上是以產權的形式將既得利益予以固化，是國家對社會一部分群體的“送禮”行為，造成極大的社會不公平。特別是在單位制明顯的時代，使得不同單位職工住房差距相差懸殊。其次，以統一的房改價格購買不同狀況、不同區位的住房也導致福利得失嚴重失衡。在公共部門領域，主要是行政事業單位，住房分配單位制的特征明顯，單位之間苦樂不均情況相當嚴重。同樣為國家公職人員，住房資源豐裕的單位職工與房源短缺單位的職工住房待遇差距相當大，有的獲得了一套以上的房改房，有的則成為了無房老職工，造成了分配上的極大不公平。六、現行土地出讓制度讓土地成為地方政府財政收入的“搖錢樹”在現行體制下，由土地產生的資產性收益和大部分稅費都基本歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。例如，2005年，全國土地出讓金總價款高達5505億元，占同期地方本級財政收入15092億元的1/3還強，土地收益在一些地區已成為典型的“第二財政”。一些地方政府在利益驅動下，或明或暗地支持甚至助推房價上漲，這是造成房地產市場秩序不規范的重要因素。第