武漢天立摩根中心項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。層住宅由于無法保證居住品質，正面臨被市場淘汰的境況。項目地塊表面平整，無其他相關建筑物。一面臨城市主干道，在帶來較高商業價值的同時，也面臨較大的噪音干擾；三面直接與其它地塊接壤，使得地塊沒有車輛出入的天然緩沖區；地塊縱深不足，無法同時滿足大進深要求的建筑和大進深廣場的需要；區域內流動人口中以高知年輕人群占主導。是決定項目是否能夠獲得更大利潤空間的關鍵因素。區域內消費群較為成熟，購買力強，且理性。區域內多為商務相關消費。

　　

【正文】 展方向。而相對現有市場各類產品尚處于概念導向階段，所以把概念 落到實處，產品做到更精致，將成為占領市場的核心競爭力。 商 業：符合區域商務需求的展示性和體驗性消費是符合現市場及區域發展的，個性化、特色化的高端精品路線是規避市場競爭的有效手段，也是區域內市場發展趨勢。 住 宅：豪宅以及中小面積、低總價的個性化住宅將會是市場趨勢。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 35 第四章 項目 SWOT 分析 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 36 一、 優勢分析 （ Strength） 項目地理位置優越 ：金融一條街 交通環境優越 開發商資金實力 項目花費 2 年時間做足前期準備工作 項目運作群體的 專業背景 二、 劣勢分析 （ Weakness） 對寫字樓銷售的金融支持不足 首先，央行規定寫字樓項目必須成為現房才可以為客戶辦理按竭手續（實際情況是主體封頂后，一些商業銀行即可辦理），這就延長了開發商資金回籠的時間。本案屬于期房銷售，開盤前期無法辦理按竭會影響客戶成交。 其次，銀行對于寫字樓的個人客戶的按竭只做到 6 成 10 年，對企業客戶的按竭只做到 5 成 5 年，相對于住宅立項商務公寓金融支持的寬松，寫字樓項目如此之低的按竭成數必然造成部分資金不足客戶的流失，尤其是本案前期的期房銷售，更影響客戶的信心。 對策： 可在銷售推中，通過項目品質、選用設備品牌的設施設備。 開發商在武漢業界知名度不高 對策： 在寫字樓推廣的過程中注意開發商品牌的樹立，特別是在熱銷階段著力于 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 37 樹立開發商形象。 三、 機會分析 （ Opportunity） 政府政策扶持 CBD 地區 ， 對周邊區域如臺北路、香港路、澳門路有良好的發展規劃， 發展前景看好 武漢 寫字樓市場自 2020 年下半年整體開始回暖 中部崛起推動寫字樓市場 發展進入 “ 快車道 ” 四、 威脅分析 （ Threat） 區域寫字樓市場競爭激烈 對策 ： 提升品質、降低價格、差異性的產品定位、獨 特的概念性廣告包裝、爭取時間 來 搶占市場先機 。 分析結論 綜上所述 ，不難發現， 本項目最大的優勢就是地理位置優越，應在推廣中充分利用就一點，著力渲染。 通過 提升品質 ， 降低價格 ， 差異性的產品定位 ， 獨特的概念性廣告包裝 ， 爭取時間 來 搶占市場先機 。 提倡 人文關懷 理念，以在區域市場激烈的競爭中脫穎而出。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 38 第五章 項目定位 一、項目定位的市場背景 通過前面的市場分析，我們可以得出各物業在區域內市場機會。 寫字樓： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 39 高等級寫字樓（主指硬件配置）為區域現行市場主力： 是市場運作較為 成熟產品，主要以完善的硬件配套設施及高端的市場形象來吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運營成本過高及同質化競爭嚴重等問題，整體目標群體較窄。 個性化中高檔寫字樓（主指人性關懷）為區域市場發展趨勢： 是概念導入期的新興產品，主要以高端產品形象、人性化的軟配置及較低的商務成本來吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導入期中創新及推廣認知等問題，整體目標群體較廣。 酒店： 高星級酒店（主指四星以上）為區域現行市場主力： 是與區域檔次最為匹配，回報最為豐厚，市場運作最為成熟的產品。主 要以完善的硬件設施及服務和高端市場形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業高級雇員等高端客戶，但面臨市場同類競爭過大及不確定因素多等問題，整體目標群體較窄。 經濟型酒店（主指高性價比）為行業市場新興熱點： 是行業內發展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產品。主要以剝離高星級酒店盈利較差配套服務，在降低運營成本的同時加強核心產品（住宿）質素，以高性價比來吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務及旅行人群，但面臨運 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 40 營模式易復制及介入門檻低等問題，整體目標群較廣。 小戶型： 1）精裝修小戶型風光 不再： 隨著城市中心房價的節節攀升，精裝修小戶型在總價上的優勢逐步弱化，而在居住品質上的劣勢（如公攤較大、候梯時間長、采光通風差等）逐步顯現，小戶型產品進入一輪新的概念創新的時代。 2）酒店式公寓為區域內小戶型市場的主要發展方向之一： 為處于概念導入階段產品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務為主要特征。主要以區域內濃厚的商務氛圍及高度的便捷性來吸引商務客群，面臨概念導入期中創新及推廣認知等問題，整體目標群體相對較窄。 3）商務公寓為區域最有潛在需求的產品之一： 處于市場概念導入階段的產品，主要以 提供居住和辦公的復合功能為主要特征，因為使用功能上存在不確定性和有效降低總價的原因，產品多采用毛坯形式。由于相對寫字樓較低的價格和低廉的商務成本，深受成長型中小企業青睞，整體目標群較廣。 4）產權式酒店為區域市場接受度較高的產品之一： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 41 處于市場概念導入階段的產品，主要以酒店產品標準配置和服務為主要特征，由于物業使用性質發生質的變化，而成為一種純粹的投資產品，并且由于其高額、穩定的投資回報而受到中小投資者的青睞。（在產品層面上與經濟型酒店沒有本質區別，在定位階段歸入經濟型酒店一并分析。） 商業： 區域 特性決定更適宜發展體驗式和展示性消費的商業： 區域內流動人群特征限定了對商業的選擇，所以只適宜高品位互動式（體驗式）消費和個性化高端展示的商業發展，主要面臨概念創新及執行和市場認知等問題，目標群體相對較窄。（主要為區域內） 大型高檔百貨賣場具有一定的市場發展空間： 是區域市場較為成熟及收益較為可觀的物業，主要以高檔的區域獨有商品來吸引客戶，但該類物業對立地，路網及運營等有較高要求，且多在區域內核心建筑中出現，整體目標群相對較廣。（區域內及區域外） 住宅： 高質素的豪宅在區域內擁有一定市場 區域的高端 特性決定了擁有景觀資源及完善配套服務的高質素的豪宅存在一定市場空間，主要客群定位為城市高收入階層，整體目標群體窄。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 42 高品質住宅 (適度的總價 )可被市場接受 區域的高便捷性決定高品質住宅可被市場認可，主要客群定位為城市較高收入階層，目標群體廣。 二、項目整體定位 根據以上的市場分析，同時結合本項目的地塊屬性，我們將本項目整體定位為： 以服務于區域內各類 商務活動為核心，建立一個用環境、建筑與服務搭建商務環境的新標準的商務空間，充分體現生態環境與建筑的自然融合，集高檔寫字樓、高檔公寓樓及配套商業為一體的全新商 務復合體。 廣泛服務于區域內商務人士所需，高效整合提供各類商務活動所需場所 ，包括辦公、會議、金融、住宿、餐飲、休閑健身等，使之成為一個有機的整體，全方位提供企業發展所需的平臺和載體，并以此作為占領市場的有利武器。 人性化、個性化、品質化是現代商務環境的發展趨勢，也是 區域內商服產品的市場空白點。主要通過生態化的商務環境、人性化的產品細部處理和軟性服務給予體現。 三、項目各物業定位及說明 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 43 寫字樓：特色化，注重產品性價比的高檔寫字樓 通過超高建筑外立面、大堂及公共部分的視覺效果體現項目的高端形象； 通 過提升主要硬件設施配置（如中央空調、進口電梯等）提升辦公環境； 通過對非主要硬件進行細分市場（如裝修特色個性化、智能化），以控制成本； 通過有效的降低公攤面積提高使用效率，以提高性價比優勢； 通過先進的商務中心和會議中心提高辦公效率； 通過裙樓商業支持和生態化辦公環境區隔于傳統高檔寫字樓； 通過提升人性化的軟性服務，提高項目高斷形象 寫字樓低區考慮預留改造成酒店所需管網及設備安裝的空間 公寓樓：同時適宜居住和辦公的復合型小戶型產品 通過提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的檔次與形象，滿足商務辦公的需要； 通過保留戶型中的生活必須的空間（廚房、衛生間），滿足居住需要； 毛坯交房可有效降低總價，同時也給客戶預留出更多的空間組合方式； 除衛生間的內墻外，其他墻體不做，廚房預留上下水管道，以滿足多用途使用 配置天然氣，以增加銷售賣點，提高投資可戶購買意想 通過群樓商配支持和寫字樓會議系統提升辦公環境 群樓商業：針對區域龐大商務人群的特色化體驗式消費中心 商業高區（ 5 層）主要以服務各類企業商務活動為主，經營業態包括大中 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 44 型餐飲、咖啡、健身休閑中心、會議中心等； 商業低區（ 2 層）主要以白領人士 個人體驗式消費和休閑購物為主，經營業態包括工藝禮品、小型特色餐飲、品牌服飾、奢侈類消費品等、特色化品牌購物中心（如屈臣氏）、書吧、特色影像店、化妝品、茶藝； 主力商家引進需充分考察其品牌號召力，其經營檔次應與項目整體形象相匹配； 非主力商家引進需考察其經營特色，以便形成固定的消費群體，減少對隨機性消費的依賴； 最終確定的商業業態應圍繞某個中心形成一個特色的商業環境；