接管寫字樓方案-資料下載頁

　　

【正文】 和制定驗收方案，統一驗收標準。3)．準備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統計表等。（4）財務方面準備。籌措物業管理維修基金；制定財務預算方案，提交開發單位審批；井建立完善的財務制度，有效控制管理費及基金收支；制定第一年的管理收支預算，擬定收費標準，包括管理按金及其他管理款項的建議。（5）協助開發單位購買所需用具及設備，保質保量，以保證寫字樓管理順利進行。（6）編制寫字樓驗收計劃。驗收小組依據開發單位、承建單位提供的竣工圖、設備清單等文件，按設計及施工要求編制驗收計劃。驗收計劃應包括項目概況、接管原則、驗收標準、職責分工、日期安排及工作內容。驗收要求等。B． 寫字樓接管驗收的程序（1）寫字樓接管驗收具備的條件。新建寫字樓的接管驗收應具備以下條件：1)．建設工程已施工完畢并已竣工驗收合格；2)．供電、給排水、供暖、衛生、道路等寫字樓的附屬設備能夠正常使用；3)．寫字樓的名稱應有地名管理部門審核的批準書，以及經公安部審批編制的正式門牌號碼。（2）寫字樓的預驗收。接到開發商接管驗收的通知后，驗收小組對所接收的資料，具備條件的，應在15天內簽發驗收復函并約定驗收時間。屆時，驗收小組根據驗收計劃、標準（依據建設部《房屋接管驗收標準》），按專業分工進行預驗收。1)．驗收小組對設計圖紙、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收，對寫字樓的主體結構、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質量與使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設備和主材的規格型號、容量、制造廠并清點數量、安裝位置等。2)．在預驗收中檢查出不符合標準的項目，提出書面的《物業驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規定時間內由移交單位或工程施工單位進行整改。3)．對驗收中的單獨設備進行試運轉驗收。主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標，對不符合指標的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設備制造廠或施工單位重新凋試，要達到規定的要求。4)．預驗收后形成一份預驗收報告，交公司總經理審查。（3）寫字樓的正式驗收預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，則進行正式的寫字樓驗收。1)．寫字樓的實物驗收：一是圖紙與設備規格型號、數量符合；二是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合；三是設備包括設備連接的整個系統的技術性能，應與設計的功能符合。驗收結果記錄在《驗收交接記錄表》中。2)．對寫字樓的其他公共配套設施進行驗收，重點放在預驗時已記錄在案的問題方面，其結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。3)．各專業人員根據驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。驗收小組根據單項驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經理審批。4)．公司總經理代表寫字樓的接收單位，同寫字樓的交接單位進行正式移交。物業管理公司會同開發單位、施工單位、施工監理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。驗收資料寫字樓接管時有三個方面的資料需要移交，一是產權方面的資料，二是技術方面的資料，三是開發商對樓盤原有的內部裝修標準及銷售部門承諾的優惠條件方面的資料的移交。（1）產權方面的資料。1)．項目批準文件；2)．用地批準文件；3)．建筑執照；4)．拆遷資料；5)．業主姓名、產權、位置、建筑面積清單。（2）技術方面資料。1)．竣工圖，包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2)．地質勘察報告；3)．工程預決算分項清單；4)．圖紙會審記錄；5)．竣工驗收證明書；6)．工程合同及開、竣工報告；7)．工程設計變更通知及技術核定單位（包括質量事故處理記錄）；8)．隱蔽工程驗收簽證；9)．沉降觀測記錄；10).設備及主要建材的質量保證書或合格證書以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。（3）開發商對樓盤原有裝修標準及承諾的優惠條件資料。1)．內部裝修標準資料；2)．承諾的優惠條件資料。寫字樓接管驗收的標準和檢驗方法寫字樓接管驗收的標準主要是：（1）地基、梁、柱、板主體：1)．地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；2)．鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值；3)．按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫；4)．無鋼筋外露。（2）頂棚1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；2)．無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。（3）墻面：1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝，無明顯裂縫，無污漬；2)．塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷；色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直；3)．外墻面：無裂縫、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象。（4）地（樓）面：1)．毛地面：平整，無裂紋；2)．塊料（如磁磚等）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂縫、損傷，色澤一致，對縫線條順直；對縫砂漿飽滿，線條順直。3)．水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空彭，無裂縫，無起泡等缺陷。4)．衛生間地面。可用以下2種檢查方法檢驗：一是向地面沖倒水，觀察水流向是否準確到地漏，不應有積水、倒泛水；二是封閉地漏，灌水浸泡地面24小時，第二天到樓下檢查樓面應無滲漏。（5）門窗：1)．開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；2)．從室內輕搖晃門鎖與連接牢固，開啟靈活；3)．木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；4)．單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。5)．窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷。可選擇以下檢查方法：先關緊所有窗戶，從頂層房間窗戶自上向下均勻澆水，停止澆水后半小時逐間檢查每個窗臺是否有水滲入。（6）樓梯、扶手：1)．砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無處露；2)．鋼木結構的樓梯：用力輕搖無晃動，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無變曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑，無扎手。（7）開關：1)．安裝牢固，目視蓋板無損壞；2)．開關靈活，開啟接觸效果良好。（8）照明燈具：1)．輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；2)．打開所有燈肯，檢查電源接通是否正常，燈具發光是否正常；3)．樓內公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少自然損壞的。（9）供水系統：1)．安裝牢固不能搖動，管道（尤其是接頭）完好無損，無滲漏水，無銹跡；2)．水龍頭和水閥：打開水閥，流水暢通，無漏水；關緊水龍頭，無漏水。（10）排污管道（含塑料管）：1)．安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；2)．從樓上各排水口注入，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無堵塞；3)． 鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。（11）衛生潔具：1)．安裝牢固，外觀完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；2)． 灌水后排水口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；3)． 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。跟進工程遺漏的管理：工程遺留問題是指竣工驗收和樓宇使用過程中，發現的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用要求、保修無法解決的設計缺陷等方面的工程質量問題。物業部對完善配套工程執行監督職責，指定專人作好協調工作。對發現的遺留問題，及時向管理處經理匯報，并作好與開發建設單位的聯系工作。在進行工程完善和遺留問題的改造時，要加強施工現場的管理，具體有兩種不同情況的管理：（1）在業主（租戶）未入伙之前的施工管理。1)．分清責任范圍，物業部指定專人與施工隊保持聯系，協調解決交叉工作的予質，以確保已接管房屋和設施的完好。2)．配合施工隊的用水、用電，要求施工隊進出場有序（必要時可簽訂合同）。3)．限制施工隊的活動范圍，不許到施工現場以外區域活動。（2）在業主（租戶）已入伙之后進行施工時，除按上面第（1）條規定執行以外，還必須加強以下工作的管理：1)．限制噪音施工時間，確保業主（租戶）的工作和休息。2)．嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴禁吸煙。3)．施工單位必須提前把安全負責人、施工人員名單交物業部，辦理臨時出入證，施工完畢將證交回。4)．增強保安力量，加強對施工人員的管理監督，避免給已入伙的業主（租戶）帶來安全隱患。5)．施工隊離場前，必須到物業部申請“放行條”，經有關人員核查無誤并簽名后，施工隊方可撤離寫字樓。第五篇：寫字樓物業企業接管驗收管理專題寫字樓物業企業接管驗收管理寫字樓物業竣工后，物業企業在在接管寫字樓時，必須對物業進行全面的驗收，以明確物業企業和開發商雙方的維修責任。在驗收寫字樓物業時，主要以下面的規范為標準：1）GB500072011《建筑地基基礎設計規范》2）GB500102010《混凝土結構設計規范》3）GB500112001（2008年修訂版）《建筑抗震設計規范》4）GB500142006（2011年修訂版）《室外排水設計規范》5）GB500162006（2011年修訂版）《建筑設計防火規范》6）GB5020720027）新編《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》系列規范8）GB502422002《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》9）GB50243200210）GB/T100602011《電梯安裝驗收規范》 在物業驗收接管前，開發商須提供相關物業的各種技術資料和竣工圖，并分類立卷，在驗收時交物業企業歸檔保存。若驗收時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。物業企業將參考這些技術資料對物業的設施進行驗收管理、運行、維護和保養。這些資料主要包括：、裝修需要的資料1）建筑、裝修和綠化等設計說明。2）總平面圖、建筑圖和結構圖。3）裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。4）質監站、規劃局、消防局、環衛局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告）。5）土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料。6）房屋面積測量報告。7）物業沉降測試報告。8）防水工程的盛水實驗報告。9)隱蔽工程驗收鑒證。1)各弱點系統的操作和維護保養手冊（包括屋宇自動控制系統、消防自動報警系統、防盜監控系統、衛星電視系統、電話和綜合布線系統、背景音響系統和車庫自動化管理系統等）。2)各弱電系統圖、平面圖。3)弱電系統設備明細表、承包商資料及產品合格證。4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的驗收合格證明）。5)設備原理圖、計算機軟件程序和說明等。1)高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養手冊。2)所有電氣系統圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。3)電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證。4)供電局驗收報告。5)各種用電設備調試、測試報告。6)避雷裝置系統、平面圖、測試報告、防雷驗收報告。1)噴淋、消火栓系統操作和維護保養手冊。2)消防水、給水排水系統圖、平面圖及電器控制圖。3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統設備明細表、承包商資料及產品合格證。4)消防局驗收批文、衛生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質監站等政府職能部門的驗收報告。5)消防水系統試壓、調試及檢測報告。6)污水處理系統竣工圖樣、衛生防疫站驗收批文。7)蓄水池、水箱和開關器水質檢測報告。1)空調系統、送排風系統操作和維護保養手冊。2)空調、送排風系統圖、平面圖及電氣控制圖。3)空調機組（熱泵機組）、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表表、承包商資料及產品合格證。4)消防局驗收批文。5)空調系統及設備試壓、調試報告。1)鍋爐、應急發電站和電梯等設備操作和維護保養手冊。2)鍋爐房、應急發電機房平面圖、煤氣調壓站平面圖和煤氣系統圖、平面圖。3)勞動局、質監站及煤氣公司有關驗收證明。4)鍋爐、應急發電機及電梯等設備的調試報告、產品合格證書。5)煤氣管道的試壓報告。電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：1)建設委員會質監站批發的“電梯運行證”。2)技術監督局批發的“電梯安全使用證”。3)點滴技術規格說明書。4)電梯出廠合格說明書。5)電梯裝箱清單6)電梯管理與使用手冊7)電梯一般安裝標準。8)電梯操作說明書。9)電梯維修保養手冊。10)電梯安裝圖樣。11)電梯機械及電氣控制圖樣。12)電梯備品備件圖樣。13)電梯操作培訓手冊。14)電梯承包商竣工調試及自查記錄。15)電梯應急維修電話。16)電梯供應商和安裝單位聯系人、電話、傳真等資料。開發商、承包商認為需要提供的其他資料。當開發商提供了各種資料后，物業企業才開始驗收。在驗收時若發現問題，物業企業可以拒絕驗收和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足驗收標準時，才可以通過驗收。1)提供的驗收資料齊全并且沒有造假。2)提供必要的專業技術介紹和培訓。3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。4)被驗收的場地、設備和機房清潔干凈。對于以下情況，物業企業有權拒絕驗收接管物業：1)嚴重違反國家有關法規。2)未能通過有關政府職能部門的驗收。3)工地與交付物業不能有效隔離。4)機房不能完全獨立封閉。5)其他可能危及設備正常運行和進駐人安全的物業。對在驗收中發現的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護一起的受損等情況，物業企業將會作詳細的缺陷記錄，以供開發商督促承包商（或者供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。若問題比較嚴重，則向開發商建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。若部分設備或整個系統尚未通過