長安大學形勢與政策論文-資料下載頁

　　

【正文】 －34歲的人占購房人群的36％，位居榜首；而35 －％，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分布于貿易、制造業、政府機關及教育文化領域，以制造業職工、中級技術人員、商業／服務業職員、公司中級經理居多，輔之以其他行業人士，月薪在1000 －2000元范圍內為主體購房者。目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，％ ％；預購面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最同。家庭月收入在1000－4000元的為主要房屋預購者。對購房的承受力有多大？ 房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。比如北京的房價與其他各大城市相比持續居高不下，市內一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付款額大致要在2000元左右。與總體家庭收入間的差異是顯而易見的。北京地區預購家庭月收入集中在1000－3500元范圍內，占預購總體的 ％，月收入3500－％， ％。從居民對房價的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場價差距甚遠。另外，中國人的傳統觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國人消費觀念的盡快更新。從預購房屋的資金來源上看，％，％，％，％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款。誰更急于買房？ 中國人喜歡居有定所，不尚遷徒。據調查，認為“只有真正擁有自己的房子，才會覺得穩定和可靠”的， ％。可見房子在國人的心目中是何等重要。從預購房者的人群結構來看，商業、％，居第二位，％的預購者介于21－35歲之間；％，居首位，％的預購者介于21－35歲之間；而中級公司經理介于21－35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，％為已婚，其中介于21－％，介于36－％；％為獨身，％介于21－35 歲之間，％介于36－45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。應該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米購房的也占據一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。調查總體對每平方米的價格預期如下：500 －1000元／％；1000－2000元／平方米的占32％； 2000－3000元／％；而6000元以上／平方米的僅占 ％。可以看出，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。現在的中國絕大部分城市還有很多人一家擠在十幾平方的小房子里，也有很多富人擁有不止一處的房產。當今中國怎樣在這個富人更富窮人更窮的社會里達到一種平衡似乎是一個無法協調的世界難題。二．出現住房問題的原因擁有一個自己的家是中國人傳統觀念中的最重要的事，但是現在的中國有無數的家庭面臨著即將拆遷卻有沒有錢買房的尷尬局面。出現這種情況的原因有：商品房價格上漲過快從01年到07年一季度，全國平均房價由2000元/平方米快速升至3500元/平方米，增速最高的05年曾達到20%。房價的上漲有不同因素的影響。以2007年為例，由于流動性過剩、土地購買價格和開發建設成本上漲較快、對房價上漲的預期和房地產投資性比例提高及住房有效供應不足等原因，全國商品房價格普遍加速上揚。1至4月，70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅還在5％至6％之間徘徊，進入5月，漲幅升到6％以上，6月漲幅突破7％，％，%，％。雖然局部地區房價在年底出現一定的回調和振蕩，房價環比漲幅開始下降，但整體上仍在高位運行。2007年一至三季度，地價上漲也過快。導致土地資源過快、過度向資金實力雄厚的大型房地產企業及上市公司集中。房地產開發投資增速加快，但商品住房市場有效供應不足，中小套型住房供不應求。2007年，商品住宅投資大幅度的增長，并沒有緩解市場供不應求的矛盾。商品住房市場有效供應不足，一與一些開發商取得土地后沒有按期開發有關；二與二手房交易和租賃市場不活躍有關；三與調整供應結構緩慢有關。開發用地，形成有效商品房市場供應的不足一半，一半以上的還未動工開發。二手房交易市場和租賃市場不活躍，也是造成住房市場有效供應不足的重要原因。據40個重點城市2007年112月統計數據，%，低于新建商品住房登記銷售面積同比增長近14個百分點；二手住房成交面積與新建商品住房登記銷售面積的比例為40%。租賃住房是城市中低收入家庭、外來人口、年輕人和剛就業的大學畢業生希望選擇的一種重要居住方式。但是，我國目前租賃市場也明顯滯后。不少擁有兩套以上住房的家庭，住房閑置，不僅浪費了資源，而且不利于改變目前住房市場供不應求的局面。中等及中等偏低收入家庭的住房問題凸現目前，這部分家庭享受保障性住房資格不夠，商品住房價格支付不起，二手房選擇的余地有限，政府還缺少有效的政策支持，尤其是在房價較高、漲幅較快的大中城市，此矛盾十分突出，應該引起政府和市場的高度重視。2006年以來，一些房價漲幅較快的城市，通過發展限價商品房和經濟租用房等辦法，幫助解決了部分中低收入家庭的住房困難。但同時也要看到，各地的經濟發展和地方財政的承受能力差異很大，要把低收入家庭全部納入住房保障體系，需要增加大量的資金投入；經濟適用房建設也需要投入相當數量的公共資源。當前，政府應當首先將有限的資金和土地資源給予最需要支持和補貼的低收入保障家庭。對于中等及中等偏低收入的家庭，各地可根據實際情況，采取多種方式解決他們的住房難問題；更需要政府建立多渠道的投融資機制，通過金融、財稅等政策的支持，鼓勵通過市場，包括二手房交易和租賃市場，逐步形成適度、多樣、梯次供應和消費模式，有計劃、有步驟地解決他們的住房問題。三．住房問題的解決辦法 解決問題方法如下：，公開真實成本，限定最大利潤。摸底利于樓市宏觀調控，宏觀調控最根本的是要調節地方政府、開發商和購房者三者之間的利益。從這個角度看，目前的思路應該有二：一是摸底調查房地產開發成本，也就是開發商的成本；另一方面，地方政府也應該主動公開財政收入、土地出讓收入、房地產稅費等內容，這樣才能回應開發商和購房者的關切，才有可能真正揭開房價的成本構成，促使房產企業在公開透明的房產市場中積極履行社會責任。2從政府的角度來看，應該是引導進入到一個健康的、可持續的發展軌道。堅決控制不合理的買房需求，比如說投機性的買房需求，我本來應該是產業投資的錢，幾個億十幾個億，拿來買幾棟樓，個人覺得這幾棟樓如果每年都能漲一些，比我建一個工廠要容易得多，所以很多人是這種心態。對于這些買房者確實要控制，不控制的話，整個房地產市場是穩定不下來的。包括國外來的賒欠，如果有的話，對他們炒房也要堅決打擊。控制的方法有很多，例如在全國推行買房身份證實名制，規定一張身份證購買的房產最多不能超過3個。炒房大大增加了買房子的需求，從而推高了房價，限制單個人買房產的數量，可以大大減少炒房產生的買房子的需求，從而降低了房價。此外如果國家能出臺一項政策，房屋自購買之日起20年內不準入市交易，經濟適用房永遠不能上市交易，只能由政府回購等政策，則完全可以抑制現有的房價不正常上漲現象，限制房屋的投資行為，真正體現住房的實用效果。有人沒房住，有人住二、三套房，還有人出租好幾套房。建議征收房產稅，調節住房平衡，對兩套房以上持有者征稅。3要努力加快住房建設，要增加有效供給，特別是增加高品質的住房供給。討論房價只有在供給快速增長的前提下才有意義。因為這個時間，大家真正是有一些產品來供你改善居住。否則的話，沒有這個供給，光討論房價，房價再低沒有任何意義，有價無市的話，房價低和高都沒有意義。所以這方面都要下工夫，在這方面可能政策特別需要著力，而且涉及的方面是比較多的。包括怎么樣更快地、更好地推進城鎮化的問題，包括城市供地的保障問題，包括城市政府在戶籍制度方面，在公共產品提供覆蓋范圍方面，怎么樣能夠擴大，能夠覆蓋這些非戶籍人口的群體等等。所以在這些方面，很多工作需要做，但是做好這方面的工作是更重要的。5在全國推行廉價租房制度，政府帶領房地產企業建設一批中小戶型的廉租房住宅小區，由政府規定廉租房的租金，租金的價格最好根據我國東部、中部、西部的地區差異分別制定。用 “租”代替“買”，讓很多一輩子都買不起房的人能有房住。另外，對于和政府一起建設廉租房住宅小區的房地產企業，政府最好能在廉租房住宅小區項目上給予房地產企業稅收上的優惠。5房價的高漲，信貸資金被挪用進入股市樓市的現象也值得引起我們的關注。為有效防止貸款挪用，保證信貸資金真正進入實體經濟，國家對于固定資產貸款、流動資金貸款、個人消費貸款和項目融資應該進行規范。6: 90％的房子面積在80平方以下。采取房屋收稅的辦法,人均30方不收稅,超過的收稅,象個人所得稅一樣,超過越多稅收越大,完全能按對富人多交稅,將多收的稅給予無房住的平民以補助,以富帶貧,：中國地方雖大，可人太多，可利用資源太少，單靠國家的政策來嚴格控制房價我認為不太現實。購房者，無論是有錢人還是普通百姓，從自身上首先一定要端正購房心態，不要一味地追求奢華或想著靠炒房來賺錢，一個國家的穩定發展離不開穩定的民生，而民生不是靠條令的條條框框來穩定的，而需要我們每個人共同努力，互幫互助，互相著想。如果我們能做到這點，再配合國家有效政策的實施，相信不久我們的生活質量一定會普遍提高，“住者有其房”這一理想也一定會實現。