某某縣某某廣場房地產開發項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】物業管理、裝飾裝潢業務，2020年被評為“江西省先進房地產開發企業”。元，期間費用萬元。萬元，占％；其余為售房收入萬元，占％。投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出項目可行性研究結論。改造，有利于整治和美化城市環境。的生活居住環境及購物場所。濟發展和有利社會穩定。好的社會效益的項目，應盡早組織實施。邦”的美譽，并以“地產嘉禾，和氣所生”而得縣名。某某縣隸屬于江西。20綜合改革試點縣之一，也是江西省唯一的縣域經濟改革與發展試點縣。鎮、上田鎮、文田鎮），在江西省是比較少見的。地理座標：北緯26°27′—26°59′，東徑114°17′—115°20′。東西最長處105km，南北最寬處57km，縣域面積?！把屎砬G廣，唇齒淮浙”之稱。260km，至吉安市42km。年均增長%；地方財政收入由2020年的9205萬元增加到億元，增長分別為%、%。

　　

【正文】 報告 34 項目土地獲取價格為 2543 萬元（含拆遷費 168 萬元）， 平均分攤至可出售房產（住宅 ㎡ 、 商 鋪 ㎡、地下商場 870 ㎡等合計 ㎡）， 建筑面積土地成本為住宅約 元 /m2（按土地的 1/4 地價分攤）， 商 業建筑 約 元 /m2。 項目單位開發成本 項目 單位 開發預算成本包括：土地、建 安 、規費、綠化等綜合配套設施、稅收、管理費和銀行利息 等（見下表） ，住宅約 元 /m商 業建筑 約 元 /m2。 單位面積全部開發成本測算表 序號 成本名稱 住 宅（元 /m2） 商業 店鋪（元 /m2） 1 土地成本 分攤 2 建安成本 分攤 720 3 市政設施配套 費 分攤 15 20 4 其他 各項 費用分攤 5 不可預見費分攤 6 綠化等環境工程分攤 7 營銷 、廣告 費 用 等分攤 8 財務費用分攤 9 管理 費 用分攤 合 計 開發商預期利潤目標期望值 預期利潤目標期望值：住宅為 15%，商業店鋪樓 60%，則每 平方米 利潤：住宅 元 / m2，商鋪 元 / m2。 成本加利潤的銷售價 某某 縣友誼廣場 房地產開發項目 可行性研究報告 35 住宅 元 / m2，商鋪 元 / m2。 二、 市場比較定 價 法 （一） 住宅 現狀概況 目前 某某 縣房地產開發項目中還沒有高層住宅，因而本項目高層、小高層住宅的市場價格和銷售面積在 某某 縣內無參考和可比性。根據 某某 縣的地域特點、 某某 縣在整個吉安市國民經濟發展中所 占地位，以及 某某 縣在吉安市所有縣城中房價最高的特點，本項目高層住宅市場分析參照吉安市區部分高層、小高層樓盤進行對比。 吉安市高層住宅有鼎泰商業步行街 (高層已入住 )、青原區金竹園（小高層已入?。⑿歉郯膱@（未開工）、 （施工中）、江南御景園（未開工）、創天麗景城（未開工）、濱江六合盛世（未開工）、水印華府（施工中）等。本 項目 高層（小高層）住宅銷售調查以以下樓盤為 參考 。 鼎泰商業步行街 ：共 16層，底下層至四層為商業店鋪、超市、大型酒店、 KTV、部分寫字樓（三、四層自用），五層以上為一梯兩戶住宅（共72套），戶型為四室二廳二衛，建筑面積 180平方米 /戶；住宅于 2020年上半年開始銷售，沒有進行廣告運作， 2020年 8月全部售完，售價 1560—1680元/平方米。 金竹園 ： 共 12層，一至三層為商業店鋪，四層以上為一梯四戶住宅樓（共 108套、其中復式 12套），戶型為三室二廳二衛，建筑面積 平方米 /戶兩種，住宅于 2020年年底開始銷售，至今年 7月銷售完成 81%，售價為 1480—1560元 /平方米。 水印華府 ： 房型為躍層 ， ， 15層（實際 30層），價格 1600—2400元 /平方米 ，均價 1900元 /平方米。 （壹街區）： 小高層住宅，價格 1600—1928元 /平方米，均價 1800某某 縣友誼廣場 房地產開發項目 可行性研究報告 36 元 /平方米。 其它： 創天麗景城規劃 8棟小高層，天龍美林印象規劃 3棟小高層，星港澳園規劃 3棟高層、分別為 1 18層，江南御景園規劃 3棟小高層， 街區規劃 5棟高層（小高層）、分別為 12層（ 3棟）、 18層（ 2棟）。 分析預測 從吉安市現有高層、小高層樓盤運作銷售來看，高層、小高層住宅處于較低價位水平運行，高層、小高層的市場潛力尚未得到充分挖掘。近三年銷售且目前已經入住的高層、小高層價格在 1480—1680元 /平方米之間?，F在吉安市多層住宅銷售均價已經達到 1500—1900元 /平方米，康居帝景灣少量多層江景住宅高達 2400—2600元 /平方米。按正常推測，現在小高層、高層銷售均價應該在 1800元 /平方米左右和 2020元 /平方米以上，正在施工的水印華府和 （ 壹街區 ） 的高層售價基本符合這種推測。 某某 縣的房產價格肯定達不到現在吉安市的同類房產價格水平。參照近三年鼎泰商業步行街和金竹園的售價，比照目前 某某 縣多層住宅最高價格（ 1460元 /平方米），結合市場調查分析，最保守的估計 某某 廣場 高層住宅以 1460—1680元 /平方米的售價向市場推出期房，購買者在心理上完全可以接受；如果一年半至兩年后以準現房或現房推向市場，推測心理上可以接受 1600—1750元 /平方米的價格。從地段來看本 項目 若做多層住宅，市場完全可以接受 1350—1450元 /平方米的多層均價（期房），因此推測購買者在心理上也完全可以接受高層住宅期房 1550—1650元 /平方米的均價，也可接受高層住宅現房 1650—1750元 /平方米的均價。 （二） 商 業店 鋪 某某 縣商業市場現狀 （ 1） 某某 縣城目前品牌連鎖、加盟店約為 100家 ， 吉安 市 中心城 區品牌連 鎖、加盟店至少有 400家，從南昌、吉安、贛州三市引進品牌連鎖、加某某 縣友誼廣場 房地產開發項目 可行性研究報告 37 盟店大有潛力。 （ 2） 根據初步市場摸底和一般商業經驗，南昌、吉安、贛州三市的商業業態比 某某 縣城要高，消費層次、購買力也稍高。 分析預測 根據 “ 十五 ”期間 某某 縣城的人均可支配收入增長預測，推算 至 2020年、 2020年人均可支配收入將分別達到 、 ，從溫飽型 —小康型 —小康型加部分高消費的消費需求層次逐步提高的過程來看， 某某 縣城的消費需求層次在 2020年將以小康型為主 ， 2020年轉入以小康型加部分高消費為主。消費市場需求的迅速 增長將為本 項目 的商業經營帶來較大機遇。 項目地處 某某 縣城核心地段，區域內租金水平： 70—100元 /㎡ 月左右（旺鋪地段），區域內售價區間 4500元 /㎡，工農兵大道核心地段售價區間為 1— /㎡，極少數人可以接受 /㎡以上的售價。本項目在精品打造、專業營銷和專業招商的運作下，價格至少有 20～ 30％的增長空間，商業潛能大，前景看好。 三、本項目定價 從本項目優越的地理位置條件及周邊商鋪價格情況， 結合“ 成本加利潤定 價 法 ”和“ 市場比較定 價 法 ”綜合 比較分析 ， 本項目 開盤銷售 價格實行低開高走的原則，住宅 1500 元 / ㎡，底層 銷售價 暫為 6000 元 / ㎡、二層3000 元 / ㎡、三層 2020 元 / ㎡（商鋪 均價 為 3667 元 / ㎡）。 目前 某某 縣城區房地產開發項目中 還沒有高層建筑 ， 因而本項目的地下商場和地下停車位的 市場價格暫無參考 和可比性 ， 地下商場 售價 暫為 1200 元 / ㎡，地下停車位 均價暫 按 2 萬 元 / 個 。 住宅、商鋪及地下商場 以后每年按增長 6％計算 ，地下停車位價格不變，見下表： 某某 縣友誼廣場 房地產開發項目 可行性研究報告 38 項目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 住宅均價 1500 1590 1685 1787 底層 商鋪均價 6000 6360 6742 7146 二層 商鋪均價 3000 3180 3371 3573 三層 商鋪均價 2020 2120 2247 2382 地下室超市 均價 1200 1272 1348 1429 地下停車位均價 20200 20200 20200 20200 這里的價格，應該是一種展望預 期 價格，是對地塊價值未來競爭態勢及本項目樓盤供應量等諸多因素綜合權衡而初定價格。 確定的開盤入市價格應結合項目經濟技術指標、預算成本方案、入市前競爭態勢等進行調整，由公司銷售部提交一份詳細定價報告，其中將包括 不同類型產品入市均價，后期不同類型產品價格走勢判定，價格系數設定，營銷策略等等，最終交董事會確定。 某某 縣友誼廣場 房地產開發項目 可行性研究報告 39 第四章 場址主要建設條件 第一節 場址及用地現狀 一、場址現狀 場址現狀屬典型的河岸 平原 地貌，現狀標高約在 ～ 米，目前已 基本 完成場地平整。 某某 縣 某某 廣場房地產 開發建設項目地點 位于工農兵 大道 上， 項目地理位置顯要，用地條件優越。 二、土地權屬及占地面積 本項目 總用 地面積 ㎡ ，土地權屬通過 拍賣 方式由 某某 某某 實業有限公司 取得，并已簽訂了國有土地使用權出讓合同 ，取得 國有土地使用權。 第二節 主要建設條件 一 、工程地質、水文 地質 情況 工程地質 本項目場地 屬典型的河岸丘陵地貌。上部為淡黃色亞砂土、粉砂，膠結松散，含云母片黑色礦物較多，厚度 5－ 7m；下部為粗砂礫石層，礫石占 60%，礫徑 4－ 6cm、厚 6－ 8m，可作為城市建設用地。 從整個區域來看，項目區屬于吉泰構造盆地。贛江大斷裂從 項目 區東側經過。 基地 內未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發育，巖層產狀比較穩定。此外，項目區內未見含礦地層和含礦構造， 項目 建設不存在壓覆礦產問題。 根據國家質量技術監督局發布， 2020 年 8 月 1 日實施的國家標 準《中國地震動參數區劃圖》（ GB183062020）， 某某 縣縣城 地震動峰值加速度某某 縣友誼廣場 房地產開發項目 可行性研究報告 40 （相當于原地震烈度小于六度） ， 本項目可不考慮抗震設防。 水文地質 地下水由大氣降水補給，水量較小，場址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質現象。 某某 縣縣城 五十年一遇的洪水水位是 ，本項目處于 某某 縣城市防洪堤保護范圍內 。 二 、區域規劃情況 本項目建設性質 和建設內容 符合 某某 縣縣城 總體規劃的用地要求。在項目建設過程中將按照批準的規劃設計條件進行建設，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設計、消防、交通等規 范的要求 。 三 、交通情況 本項目 北 鄰 工農兵 大道， 是 某某 縣的中心地段， 交通十分便捷。 四 、社會環境條件 本項目區規劃用地 附近 無工業企業，項目附近無化學污染源 、 軍事設施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。 五 、公共設施條件 沿 工農兵 大道已鋪設市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設施能滿足該項目的施工和使用的需要。 六 、征地拆遷情況 本項目區的征地拆遷已 基本 完成。 七 、施工條件 本項目場址地勢較平坦，水電可從 工農兵大道市政道路 就近接入；工程建設的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。 某某 縣友誼廣場 房地產開發項目 可行性研究報告 41 第五章 工程設計方案 第一節 指導思想與原則 建筑是社會性的，它從不孤立存在，而是常常和社區中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關懷體現在新生住戶的交往需求。壓力大，節奏快的生活給現代人們之間平添了許多不解 、 驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺改變著現代人的行為方式，思考模式的變化進而影響人們的生活習慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起， 同一屋檐下需要改善鄰里間的關系。 項目處于 某某 縣商業文化中心，得天 獨厚的地理位置，方便快捷的交通網絡，成熟完善的城區配套設施，極具潛力的商業背景使小區占盡天時地利，成為現代社區的典范。 因此本項目切實地從住戶的居住要求出發，關注住戶的生活習慣，照顧住戶的日常生活，營造良好的氛圍，體現出以人為本的思想，充分描繪出一個高品質小區應有的形象，創造出居家應有的環境。該項目建筑設計體現 出“ 以人為本 ” 注重品質的 設計 理念， 首創小高層和高層住宅理念，給 某某 的房地產帶來質的飛越。 本項目 定位為中高檔 商 住 小 區，強調產品的合理性與差異性，力求建筑成一個別致、新穎、周到、精美的現代住宅社區。 第二節 總體規劃方案 一、規劃依據 《中華人民共和國城市規劃法》； 《城市居住區規劃設計規范》（ GB5018093）； 某某 縣友誼廣場 房地產開發項目 可行性研究報告 42 《江西省城市規劃管理技術 導則 》； 《住宅設計規范》（ GB500961999） 2020 年版 《 高層民用 建筑設計防火規范》（ GB5004595） 2020 年版 《 2020 年小康型城市住宅科技產業工程示范小區規劃設計守則》。 二、規劃原則 從總體規劃到戶型設計“以人為本”的設計思想貫徹始終。本項目注重營造一種舒適的環境，采用“人車分流”的觀念，在項目屋頂中部設計 一個大型的景觀庭院，結合周邊的廣場、噴泉，一起形成休閑區域。 通過對當地商業生態的研究發現，只有引入商業內街才能最大限度發揮中心地段商業價值。本項目利用臨街鋪面、商業廣場、商業內街與 某某 地域文化風格相結合，使商業平面具有靈活性和可持續性，使空間產生居留感，留住人流，興旺商業態勢。 合理利用地形，總體布局大圍合、大通透，形態自由、活潑，打破板式或圍合的閉塞和呆板。注重內部空間與城市界面結合，為城市創造一道優美的風景線。 總體設計以人體尺度為依據，以