物業(yè)管理投資分析報告-資料下載頁

【導讀】物業(yè)管理是一個附屬產(chǎn)業(yè)，是城市管理的補充體系和房地產(chǎn)的后。作為服務性行業(yè)，物業(yè)管理的進入壁壘小，退出壁壘也小。從全國范圍看，住宅區(qū)物業(yè)管理的普及率還很低，即使在已經(jīng)推。費難是突出的問題。目前，外資管理公司大多介入寫字樓、商業(yè)、高檔公寓的物業(yè)管。理，很少介入住宅管理。

　　

【正文】 的心愿，業(yè)主委員會違規(guī)操作經(jīng)常發(fā)生，等等。這使得業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中的買方市場主體地位經(jīng)常缺位，物業(yè)管理的市場化缺乏最基本的形成要素，物業(yè)管理的市場化難以得到實質(zhì)性的推進。 自建自管仍處于主導地位，市場化正在啟動 目前，我國物業(yè)管理招投標雖然取得了一定的成績，但總體上物業(yè)管理市場仍處于自建自管的狀態(tài)，管理規(guī)模較小，專業(yè)化能力較低，企業(yè)經(jīng)濟效益普遍低下。物業(yè)管理的招投標還存在諸多的問題，物業(yè)管理的市場化程度并不高。但 目前物業(yè)管理的發(fā)展己顯示出，物業(yè)管理的招投標數(shù)目在急劇增加，物業(yè)管理的市場化正在啟動，并有2021 年物管業(yè)投資分析報告 22 中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 一觸即發(fā)的發(fā)展趨勢。 專業(yè)化程度不高 由于物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模普遍過小，因此，物業(yè)管理實施專業(yè)化就比較困難。此外，目前市場上物業(yè)管理的專業(yè)化公司也不太成熟，如物業(yè)管理安全管理方面的專業(yè)公司就很少或沒有，清潔公司雖然很多，但由于人員工資過低，人員流動過快，也影響了物業(yè)管理的服務質(zhì)量。這些因素制約了物業(yè)管理專業(yè)化的實施。 全國型的品牌格局沒有形成 物業(yè)管理由于沒有進行充分的競爭，導致目前物業(yè)管理公司多而雜、小而全。除個別城市外，全國型的物業(yè)管理公司的品牌格局并沒有形成，大的品牌物業(yè)管理公司占據(jù)主要物管市場的局勢也沒有形成。這種狀況為未來物業(yè)管理市場的重新洗牌提供了良好的條件。 地區(qū)間發(fā)展不平衡 中國物業(yè)管理在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和不發(fā)達地區(qū)差異很大，經(jīng)濟落后地區(qū)的物業(yè)管理水平明顯滯后，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)則相對規(guī)范和成熟。一般來說，南方地區(qū)的物業(yè)管理水平高于北方地區(qū)，沿海城市的物業(yè)管理水平高于內(nèi)地城市，這種發(fā)展態(tài)勢形成了中國物業(yè)管理市場發(fā)展格局的不平衡。 各地物業(yè)經(jīng)營情況比較 據(jù)中國消費者協(xié)會公開的商品房投訴數(shù)據(jù)， 2021 年比前年投訴量遞 增 5%，其中物業(yè)管理方面的投訴占了很大比重。在一些城市甚至出現(xiàn)了業(yè)主和物業(yè)公司暴力對抗的情況。下面是北京、上海、深圳三地的物業(yè)管理狀況調(diào)查。 上海政府干預力度 大多數(shù)物業(yè)公司認為，摸不透政府部門管理的執(zhí)行力度的很令人頭疼的問題。 上海是一個很適合三口之家生活的城市，至少在居住方面是2021 年物管業(yè)投資分析報告 23 中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 這樣的。 比較起廣州、北京，同等類型的物業(yè)在上海收取的管理費是最低的。比如，萬科城市花園目前收費約每平方米１至２元，業(yè)主享受到的社區(qū)文化還算有聲有色。不過，大多數(shù)業(yè)主的擔心也隨著社區(qū)的發(fā)展而增加：“小區(qū)的車位不夠了，某地造了地下 車庫正在賣，可業(yè)主要跑十幾分鐘路去停車”；“不知哪塊綠地又會拿來蓋房子造車庫？６０％的綠化率是買房子時的承諾，可房子前面的綠化明顯差了”。 處于上海莘莊一帶的圣陶沙花園是一個聯(lián)體別墅小區(qū)，每戶的實用面積都在１８０平方米左右，并配有２平方米的貯藏室。去年年底一些業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，有些人家在裝修中動足了腦筋，他們見一樓地面高出外面馬路１米左右，就干脆再向下挖１米多，掘出一個２米見方的地室。 好好的房子地基下多出一個大空洞，沒開挖地室的業(yè)主感到不安，于是反映到物業(yè)公司。一位管理人員對記者說：“開挖地室違反了《上 海市物業(yè)管理條例》第２８條的規(guī)定，但物業(yè)公司最多只能上報閔行區(qū)房地產(chǎn)管理局，由政府部門派出市容執(zhí)法大隊處理此事。而從去年底到現(xiàn)在，這件事還在協(xié)調(diào)當中?！? “對于部分業(yè)主妨礙他人的行為，目前我們只能采取‘感化’的手段。”上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司市場營銷部經(jīng)理徐憲安對記者說。陸家嘴物業(yè)是上海四家一級資質(zhì)物業(yè)管理公司之一，也是上海目前管理面積最大的物業(yè)企業(yè)。 “比如有業(yè)主亂停自行車，我們會幫他們挪到正常車位，有一次就搬一次，直到業(yè)主感到不好意思自覺糾正。因為一旦糾紛升級到打官司的程度，本來較微利的物業(yè)公司是 不可能耗得起的?！毙煺f，“我倒是建議一旦出現(xiàn)物業(yè)與業(yè)主難以協(xié)調(diào)的事件，應該設(shè)立仲裁庭一類的半官辦民間中間機構(gòu)。現(xiàn)在政府集立法、解釋、執(zhí)行一體，處理問題的效率就難得到保證?！? 2021 年物管業(yè)投資分析報告 24 中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 “要講到房管局公務員，其實現(xiàn)在我理應去坐他們的位子。”身為ＭＰＡ（公共管理碩士）的徐談到一些官員時流露出一絲苦笑?！拔医ㄗh他們大多都要去補習類似ＭＰＡ公共服務課程。相信來自房地局的老人退下去了，新上來的專業(yè)水準會高一些。目前只有等待?！? 隨著業(yè)委會的普及，一旦大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)不滿，大可炒他們魷魚。況且現(xiàn)在上海新樓盤物業(yè)管理都是通過招 標，水準差的物業(yè)必被專業(yè)水準物業(yè)公司淘汰。但事實上，看似簡單的邏輯其實蘊藏著玄機。 論地方性物業(yè)政策法規(guī)，上海不亞于任何城市。2021年有份量的是１１月２０日出臺的《上海市居住物業(yè)管理招投標暫行規(guī)定》，明確了招標、投標、評標的操作程序和規(guī)則，以及房地部門的職責。該規(guī)定從 2021 年起正式施行。很明顯，它針對的是“肥水不流外人田”的“自建自管模式”，核心內(nèi)容是：物業(yè)管理招投標活動不得暗箱操作；招標人確定的投標單位不得少于３個，否則要重新招標。 “但一旦政策執(zhí)行起來，就會變味。”徐憲安說。比如在招標開始前，開 發(fā)商往往已選好合意的物業(yè)公司，其余兩家只是招來“陪標”。而由專家組成的評審會更有漏洞，大部分地區(qū)的項目接到招標書，開封后都要隔上一兩天再答辯、評審，物業(yè)公司無法預料中間的變故。 “絕大多數(shù)物業(yè)公司最頭疼的是缺乏有效的招投標信息渠道。投標方?jīng)]有一點權(quán)力，招標方權(quán)力卻很大。如果沒有中標，連標書都無法退回，這根本是無視知識產(chǎn)權(quán)。評審過程中發(fā)生爭議在所難免，可物業(yè)公司一旦真正發(fā)現(xiàn)疑點，也很難會向房管局反映。因為這些評審專家都是由房管局指定的，本來就是‘兒子與爹’的關(guān)系。 2021 年物管業(yè)投資分析報告 25 中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 “一些政府部門在評審過程中的所為更是費解 。我們親歷過一個二手盤項目，最后一輪只剩下兩家，其中一家是區(qū)屬物業(yè)公司。為了奪標，區(qū)領(lǐng)導甚至表示要當作一個政治任務一定要拿下，結(jié)果另一家物業(yè)只能出局。”徐說。 “在上海，一位副市長分管市政，物業(yè)只是市政中很小一項；而在深圳，專門一位副市長負責物業(yè)，他們把物業(yè)品牌當做城市的一張名片。顯然，在政策扶持上，上海沒得比。但上海是人才高地，人才的綜合素質(zhì)、技術(shù)方面的優(yōu)勢是其他地方不能比擬的。”說這話時，徐顯得平靜而又很自信。 北京主要是開發(fā)商留下的后遺癥 2021 年 2 月 3 日，北京市出現(xiàn)了第一例因業(yè)主不滿開發(fā)商而自 發(fā)成立業(yè)委會，并公開招標物業(yè)管理的公開招標活動。如果把這次招標行動放在近期北京接連發(fā)生鵬潤家園、天通苑、銀楓家園等多起糾紛的背景下，可以看出“積怨甚深”的物業(yè)公司和業(yè)主在經(jīng)過劇烈沖突后，在尋找一個合適的溝通方式。 北京因物業(yè)管理不斷引發(fā)糾紛甚至暴力沖突儼然成了最近的熱點。據(jù)北京市消費者協(xié)會統(tǒng)計，從 1995 年至今，受理消費者對商品房的投訴達上千件，僅 2021 年上半年就有 200 余件，這其中物業(yè)管理糾紛占了很大比例，且有上升趨勢。 北京市房管局物業(yè)管理處劉剛處長告訴記者：物業(yè)糾紛大多不是單純的物業(yè)管理問題，有 許多是開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾引起的。北京中水物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李先生也同意這種觀點。一些業(yè)主反映的綠地培植、小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)、公共設(shè)施建造等問題并非物業(yè)管理的事情，相當多是開發(fā)商遺留下來的。 據(jù)調(diào)查，全國 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，這種情況在北京也很普遍。他們很難洗脫和“開發(fā)商一個鼻孔出氣”的嫌疑。 2021 年物管業(yè)投資分析報告 26 中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 業(yè)主委員會不能真正履行相應的職責，也成為引發(fā)物業(yè)糾紛的又一因素。目前北京市共有３１２７個物業(yè)項目，占地２萬平方米以上的小區(qū)有１０８７個，而業(yè)主委員會只有大約３００個。位于順義區(qū)的雙裕 小區(qū)自2021年中期開始宣布“逐步實行物業(yè)管理”，業(yè)主們就開始籌備建立業(yè)主委員會，然而長期落實不了，據(jù)透露是“有決定權(quán)的一方（開發(fā)商、物業(yè)中心等）在關(guān)鍵時候反悔了”。與此類似的還有大西洋新城，成立業(yè)主委員會屢受挫折，后來業(yè)主們決定展開訴訟維護權(quán)利。 物業(yè)管理費問題也是造成物業(yè)糾紛的重要因素。如管理北京市回龍觀風雅園小區(qū)的物業(yè)公司僅2021年就虧損８０多萬元。在這種情況下抬漲費用和降低成本，都可能激化物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。日前，位于朝陽區(qū)的“銀楓家園”地下車位每月３５０元漲為４５０元，結(jié)果近百輛轎車把進出小 區(qū)的道路堵了一天；“城市廣場”花園的物業(yè)管理費曾高達每平方米１１元，但由于被指服務質(zhì)量問題，業(yè)主拒付物業(yè)管理費高達５００萬元。這樣的例子不勝枚舉。 北京市政協(xié)委員李紹康等人在調(diào)查后認為：當前許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交出物業(yè)收費的預算、決算等財務報告也是一大問題。 對此，業(yè)主對完善法律法規(guī)的呼聲很高。京西某社區(qū)的業(yè)主委員會負責人表示：“我們就盼著《物業(yè)法》出臺！” 北京市現(xiàn)在施行的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》是１９９５年頒布的，《北 京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費辦法》是１９９７年７月１日實施的，很多方面都不能適應當前物業(yè)管理的需要。 以物業(yè)收費來說，根據(jù)目前的規(guī)定，北京市高檔住宅的收費2021 年物管業(yè)投資分析報告 27 中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 項目及標準一般由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管委會商定。物業(yè)管委會成立前，收費項目及標準以房屋使用管理維修公約中的約定為準；一套６０平方米的多層住宅（經(jīng)濟適用住房）每年的物業(yè)管理費為３６０元左右，一套６０平方米的高層住宅（經(jīng)濟適用住房）每年須交納物業(yè)管理費７２０元左右。 北京市建元律師事物所的王建文律師認為，由于住宅項目的建筑類型、內(nèi)容、功能、設(shè)備變化很大，尤其 是高檔住宅，很難制定準確的收費標準，這給業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛埋下了伏筆。 在剛剛結(jié)束的北京市“兩會”上，許多代表委員呼吁加快步伐建立健全有關(guān)法規(guī)。記者了解到，北京市政府今年對物業(yè)管理將推行招投標制。目前北京約有１３００家物管企業(yè)，盡管這支隊伍中有均豪物業(yè)、第一太平洋戴維斯等通過行業(yè)ＩＳＯ１４０００標準的企業(yè)，也有不少專業(yè)性、服務性、職業(yè)操守差的企業(yè)混雜其間。據(jù)統(tǒng)計，去年７０％的物業(yè)投訴問題都發(fā)生在物管企業(yè)對物管政策的理解和執(zhí)行的偏差上，實行物管招投標制將減少不規(guī)范企業(yè)進入市場。 深圳經(jīng)濟賬 深圳可以說 是全國物業(yè)管理的“發(fā)源地”。2021年底建設(shè)部公布了全國第一批４０家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)，其中深圳占了１８家；全市有１４６家住宅區(qū)獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，占全國的１／７。 目前，深圳通過招投標方式接管的物業(yè)已達相當比例。物業(yè)管理公司是獨立自主、自負盈虧的經(jīng)濟實體，市場競爭意識強。比如，萬科物業(yè)順利接管北京的國家建設(shè)部大院，中海物業(yè)在全國接管物業(yè)面積超過６００萬平方米，成了全國物業(yè)管理的“第一大戶”。 當然，發(fā)展快是一方面，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間似乎永遠扯不清。 2021 年物管業(yè)投資分析報告 28 中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 2021年物業(yè)管理方面的有效投訴 約有上千宗，主要問題是：物業(yè)公司收費與服務質(zhì)價不相稱、物業(yè)公司收支賬目不清、收費不合理及亂收費等。 業(yè)主和物管公司之間的多數(shù)糾紛都與收費有關(guān)。目前深圳市物業(yè)管理收費標準是政府定價和指導定價相結(jié)合 —— 安居房以政府定價為主（政府多有補貼），商品房則以指導定價為主。管理費用分為四個檔次，物管公司服務等級分為甲、已、丙三級，甲級公司規(guī)模較大，提供的服務質(zhì)量較高。市住宅局物業(yè)監(jiān)管處的職責是，對有重大失誤的物管公司進行考評，真正違規(guī)的給予查處，視情節(jié)輕重采取吊銷營業(yè)執(zhí)照、降級等處理方式。去年深圳有約１０％的物管公司被 降級處理。 對大多數(shù)深圳人來說，與物管公司產(chǎn)生矛盾的主要原因是“大家感覺錢花得不值”。有些業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)管理費的理由，是認為物業(yè)公司“管理不到位”，也有些業(yè)主懷疑物管公司暗箱操作，管理費被上級部門挪用等。 去年年底，深圳碧清園曾發(fā)生幾十戶業(yè)主在業(yè)主委員會的倡議下拒不交納管理費的事件。引發(fā)原因是屬于物管公司維修的公共水管破裂，但未采取搶修措施。物業(yè)公司的理由是水管埋在墻體內(nèi)不易施工，但結(jié)果是每戶業(yè)主水費數(shù)字驚人。李偉，一位單身男人，終日在外忙碌，原來每月只交幾元的水費，但自此連續(xù)兩個月水費超過１００元 。他認為，每月交了每平方米２．６元的管理費，但物管公司連基本的服務都未能提供。業(yè)主為此拖欠三個月管理費。后經(jīng)雙方溝通協(xié)商，物管公司修好水管，欠費的業(yè)主們也如數(shù)繳清管