深圳保利物業管理公司工程管理手冊-資料下載頁

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【正文】 壞的掛鎖及防蟲網。 2．對箱門（蓋）及配套管路進行除銹、油漆。 3．清洗水池、水箱一次后加藥消毒，并取水樣送檢（分包給具備專業資質的單位實施此項工作）。 2． 0根據《設備管理程序》中的責任分工，值班人根據本規定第 維護，并把結果記錄到《水泵房巡視記錄》中，對發現的問題及時填寫《派工單》進行維修。管理處其他人員若發現系統設備異常，及時通知設備責任人或值班人員處理。 定期維修保養的根據保養計劃周期實施并記錄在《低壓配電設備設施例保養記錄表》、《低壓配電設備設施一級保養記錄表》、《低壓配電設備設施二級保養記錄表》、 《消防水泵例保記錄表》、《消防水泵一級記錄表》、《消防水泵二級記錄表》； 異常維修的填寫《設備維修記錄》 3． 0支持性文件及記錄 3． 1《設備管理程序》 3． 2《水泵房巡視記錄》 3． 3 《水池（箱）消毒記錄表》 3． 4《派工單》 3． 5《給排水設備設施例保記錄表》 3． 6《給排水設備設施一級保記錄表》 3． 7《給排水設備設施二級保記錄表》 3． 8《設備維修記錄》 3． 9《水池（箱）加藥記錄》 3． 10《消防水泵例保記錄表》 3． 11《消防水泵一級記錄表》 第 26 頁，共 63 頁 3． 12《消防水泵二級記錄表》 第 27 頁，共 63 頁 七、排水系統操作規程 1． 0排污泵 1． 1檢查水泵電源是否正常。 1． 2合上排污泵主電源回路的空氣開關和控制電源開關。 1． 3手動運行 1． 3． 1將控制箱面板上轉換開關轉到“手動”位置。 1． 3． 2按控 制箱面板上“運行”按鈕，水泵啟動，污水開始排出。 1． 3． 3按控制箱面板上“停止”按鈕，水泵停止運行，污水停止排出。 1． 4模擬自動運行 1． 4． 1將控制箱面板上轉換開關轉到“自動”位置。 1． 4． 2手動提升控制桿浮球，觸動高位觸點，排污泵啟動，污水開始排出。 1． 4． 3手動壓下控制桿浮球，觸動低位觸點，排污泵停止運行。 1． 5自動運行 1． 5． 1將控制箱面板上轉換開關轉到“自動”位置。 1． 5． 2當排污井內水位上升至排污井的 3/4位置時，浮球觸動高位觸點，排污泵自動啟動，污水面開始下降。 1． 5． 3當污水 面下降至排污井 1/4位置時，浮球觸動低位觸點，排污泵自動停止運行，污水停止排水。 2． 0化糞池 2． 1將化糞池蓋打開，用排污車車載水泵將污水抽出。 2． 2用高壓水沖洗井裙及池壁，污水用排污車抽出。 2． 3對池內進行通風排氣處理，并用點燃的蠟燭檢查池底氧氣是否充足。 2． 4在有人監護的前提下對池內進行人工清洗及排渣。 2． 5工作完成后將化糞池蓋蓋好。 3． 0注意事項 3． 1排污井內嚴禁有雜物和泥沙堵塞進出水口。 3． 2排污管路止回閥工作正常，嚴禁回水情況發生。 3． 3排污泵控制系統隨時處于自動狀態。 3． 4人 工清洗化糞池時必須先通風排氣，且有人監護。 第 28 頁，共 63 頁 八、排水系統巡視維護規定 1． 0巡視維護項目、周期、要點及質量標準： 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質量標準 1 排污泵 每日 1．檢查控制箱外觀是否清潔，指示燈顯示是否正常，轉換開關是否處于“自動”位置。 2．檢查污水井內水位是否正常及有無雜物。 1．污水井無溢流現象，附近不能有大面積積水。 2．排污泵小修時間為1 小時，年度大修時間為 1 天。 3．排污泵能根據污水井液位情況自動排污。 每月 1． 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換 。 2．檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。 3．檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。 每年 用 500V 搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在 以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。 2 雨水排放系統 每季 1．清除雨水井、溝內淤泥，對井蓋及檢查口、雨水蓖子等除銹、油漆。 2．檢查雨水豎管，有損壞及托架松脫時及時維修更換。 1．保證天面及平臺無大面積積水。 2．保證各雨水溝 、井無溢流現象。 3 生活污水系統 每季 1．詳細檢查污水井、化糞池，有問題及時處理，并對井蓋及檢查口除銹、油漆。 1．保證衛生間排水暢通。 2．污水井、化糞池無溢流現象。 每年 1．對污水井、化糞池進行一次徹底清洗并除渣。 2． 0根據《設備管理程序》中的責任分工，值班人根據本規定第 護，并把異常情況記錄到《值班記錄表》中，并填寫《派工單》進行維修。管理處其他人員若發現系統設備異常，及時通知設備責任人或值班人員處理。定期 維修保養的根據保養計劃周期實施并記錄在 《給排水設備設 施例保記錄表》、《給排水設備設施一級保記錄表》、《給排水設備設施二級保記錄表》；異常維修的 填寫《設備維修記錄》 3． 0支持性文件及記錄 3． 1《設備管理程序》 3． 2《給排水設備設施例保記錄表》 3． 3《給排水設備設施一級保記錄表》 3． 4《給排水設備設施二級保記錄表》 3． 5《設備維修記錄》 3． 6《值班記錄表》 第 29 頁，共 63 頁 九、空調系統操作規程 1． 0開機前的檢查事項 1． 1檢查冷水機組、水泵的供電電源是否正常（電壓在 380(1+10%） v內）。 1． 2 檢查潤滑油的溫度和油位。油溫 60～ 70℃為正常。若機組控制箱已經停電較長時間，開機前 24 小時，必須首先恢復控制箱供電以便加熱潤滑油。油位不高于上油鏡 1/2以上，不低于下油鏡 1/3均為正常。 1． 3扇門導葉處于零位。 1． 4冷卻水泵、冷凍水泵軸封、潤滑情況良好，轉動部分輕便靈活。 1． 5冷卻塔風機潤滑良好，啟動運轉正常。 2． 0空調系統設備的啟動 2． 1 空調系統各設備的啟動順序為：部分末端設備→冷卻塔風機→冷卻水泵→冷凍水泵（運行 5分鐘后）→冷水機組。 2． 2啟動部分樓層的空調箱（風柜），使空調系統帶有一定的負載。 2． 3 開啟待開冷水機 組的冷凍水、冷卻水閥門（其余冷水機組的冷凍水、冷卻水閥門保持關閉）。 2． 4 冷卻水泵、冷凍水泵正常運轉 5 分鐘后，方可啟動冷水機組，使管道內的水溫充分平衡均勻，以利于冷水正常啟動。 2． 5 調節待開冷水機組的閥門，等到冷凍水、冷卻水進出水壓力達到參考值后（冷凍水、冷卻水進 /出水壓力，波動幅度在 ～ Mpa），再開冷水機組。 2． 6冷卻水 /冷凍水泵的啟停 2． 6． 1根據負荷情況選擇要投入運行水泵的數量。 2． 6． 2冷水主機啟動前，在水泵控制柜上按下啟動按鈕，水泵啟動，運行指示燈亮。 2． 6． 3冷水主機停止運行后，在水泵控制柜上按下停止按鈕，水泵停止運行，停止指示燈亮。 2． 7冷卻塔的啟停 2． 7． 1根據負荷情況選擇要投入運行冷卻塔的數量。 2． 7． 2在冷卻塔控制柜上按下啟動按鈕，冷卻塔啟動，運行指示燈亮。 2． 7． 3制冷主機停止運行后，在冷卻塔控制柜上按下停止按鈕，冷卻塔停止運行，停止指示燈亮。 2． 8 離心式冷水機組的啟動 2． 8． 1按下機組控制箱“ 1”字符正下方的按鍵約 2秒鐘 ，屏幕左上方顯示系統檢測，機組即進入自動檢 測啟動參數狀態，油泵馬達開始運轉，當所有啟動參數均合格，則機組自第 30 頁，共 63 頁 動啟動，整個啟動過程約需 1～ 2 分鐘，若啟動參數有一項不合格，則機組顯示屏上顯示該項參數且不啟動。 2． 8． 2待主機啟動運行 5分鐘后，根據儀表和操作面板上顯示的數據記錄各主要運行參數。 2． 8． 3機組運轉過程中出現問題，顯示屏會自動顯示故障信息，發出報警信號并自動停機。 2． 9．機組運轉過程中出現問題，顯示屏會自動顯示故障代碼，發出報警信號并自動停機。 2． 10同一臺主機兩次啟動時間間隔不得小于 30分鐘。 2． 11均勻地調節各臺機組運轉的時間及起停次數，避免頻繁起動和某一臺機組運轉的時間太長，而其他機組長期閑 置的不均衡現象。 3． 0機組正常運轉后，在《冷水機組運行記錄表》中每 2小時記錄一次主要設備的運轉參數。 3． 1設備運轉參數記錄在空調機組運行記錄表上備查，如機組因報警而自動停機，則將具體的停機時間和原因查明，并做好記錄，采取相應處理措施。 4． 0停機程序 4． 1若因緊急情況或檢修等原因，需要停止冷水機組運行時，各設備的停機順序為：冷水機組（延時 1015分鐘后）→冷卻塔風機→冷卻水泵、冷凍水泵→末端設備。 4． 2冷水機組停止運行后，水泵運行必須延時 1015分鐘，以利于制冷機組的余熱、余冷及時平衡。 4． 3冷水機組的停機操作 4． 3． 1減載停機 A．按下“ 0” 按鍵 。 B．主機馬達停止，但油泵繼續運行。 C．待油泵馬達停止后 完成停機程序。 4． 3． 2直接停機 A．按下“ 0”鍵 2次即直接停機。 4． 5若因檢修，加油等原因需要完全切斷機組電源時，應從機組對應的配電屏上切斷機組電源，一般情況下的停機，尤其是機組隨時可能再次投入運行時，不得切斷油加熱器的電源，若機組在較長時間內不再使用（如冬季或過渡季節），則應切斷機組的全部電源，即關閉對應配電屏上的主配電空氣開關。 5． 0支持性文件及記錄 5． 1《中央空調冷水機組運行 記錄表》 第 31 頁，共 63 頁 十、空調系統巡視維護規定 1． 0巡視維護項目、周期、要點及質量標準： 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質量標準 1 主機 每月 1．根據主機顯示屏觀察主機運行情況，記錄相關數據。 2．檢查主機運行聲音有無異常，潤滑油是否充足。 3．進出主機冷卻水、冷凍水壓力是否正常。 4．巡查保溫棉損壞情況并及時修補。 1．主機運行正常，制冷效果好。 2．機組整潔、美觀。 半年 /年 對維修單位的年度維修保養進行驗收、檢查。年度保養的主要項目如下： 1．檢測潤滑油質，適時更換壓縮機 油。 2．協助水處理公司對冷凝器進行通炮處理。 3．檢測壓縮機絕緣及對地電阻值。 4．清洗過濾器，及時更換損壞濾網。 5．對機組進行泄漏檢查。 2 水泵 冷卻塔 每日 1．檢查水泵運行有無異常聲音和振動。 2．檢查水泵進出水壓的壓力、運行電流及溫度是否正常。 3．檢查水泵盤根滴漏水是否超標。 參照供水系統 4．檢查散熱風機及布水器是否運行正常。 5．檢查填料有無損壞。 6．檢查集水盤是否漏水，補水閥工作是否正常。 1．運行無噪音。 2．無滴、漏水現象。 1．無漏水。 2．集水盤無溢水。 3．風機及布水器工作運行良好。 每月 1．定期維修風機及布水器，更換傳動皮帶。 2．清洗填料及集水盤。 3．及時修補集水盤漏水及各種進出水閥門。 半年 1．根據維保時間，對風機電機進行保養。 每年 2．對設施進行除垢、修補油漆。 3 新風機 每日 1．檢查風機運行有無異響，機體整潔，無較大振動。 2．檢查電磁閥啟閉是否靈活。 3．檢查進風口濾網有無雜物堵塞。 1．運行無噪音，送風無異味。 2．機體整潔。 半年 1．檢查、維護電磁閥，使其能在樓宇自控中正常調節。 2．清洗濾網，緊 固各接線端頭 每年 1．按計劃對風機進行維護保養，更換損壞件及加注潤滑油。 2．對機體進行除銹、油漆。 3．測試電機絕緣性能。 4．清洗散熱片。 4 管道閥門 每月 1．檢查集、分水器壓差是否控制在 ～ 范圍內。 2．檢查各保溫層是否完好無損，閥門是否正常。 3．檢查各種標示牌是否完好。 1．無滲、漏水及滴冷凝水現象。 2．管道油漆，保溫層完好。 3．閥門啟閉靈活。 半年 /年 1．對尾端管道及集、分水器排污。 2．緊固各電磁閥接線端頭，修補保溫層。 3．停機后清洗過濾器， 對主機水管進行維護保養。 4．對管道閥門進行除銹、油漆。 第 32 頁，共 63 頁 巡視維護項目、周期、要點及質量標準（續表一） 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質量標準 5 盤管風機 每月 1．檢查運行有無異常響聲。 2．檢查集水盤有無漏水，排水管是否暢通。 1．溫度、風速調節靈敏。 2．無滴漏水。 3．外觀清潔、無異響、振動現象。 4．制冷效果良好。 半年 /年 1．清洗過濾網，擦拭進出風口。 2．定期維護風機電機，潤滑轉動部位。 3．緊固各接線端頭，使溫控器能夠正常調節出風口溫度。 4．及時疏通集水盤排污管， 保證暢通。 6 膨脹水箱 每日 1．檢查浮球閥是否正常。 2．檢查水箱控制是否正常水位。 3．水箱內是否清潔無雜物。