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【導(dǎo)讀】山東天泓置業(yè)有限公司。山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項目商業(yè)計劃書。競爭性板塊——中部、南部分析..............16

　　

【正文】 南項目 總工期按四年計算，連續(xù)滾動開發(fā)， 分期開發(fā)的原因主要是為了防范風(fēng)險。整個房地產(chǎn)市場受到諸多因素的影響，雖然我們前期做了大量的市場分析，但仍不能保證預(yù)山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項目商業(yè)計劃書 25 知所有的影響因素，更不能保證能完全控制這些因素，因此我們只能在現(xiàn)有的條件下，做出合理的推斷，這樣必然存在著不確定性，這種不確定性導(dǎo)致風(fēng)險的存在。我集團(tuán)的發(fā)展向來以穩(wěn)健著稱，合理的規(guī)避風(fēng)險既是財務(wù)上的需要，同時也是對公司廣大客戶的負(fù)責(zé)。 ： 見附頁 第十章 經(jīng)營預(yù)測及財務(wù)分析 ： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 （表 1） 序號 項 目 單位 數(shù) 量 備 注 1 占地總面積 M2 113, 2 容積率 建筑面積 /占地總面積 3 總建筑面積 M2 204, 31 其中：住宅面積 M2 311 多層面積 M2 312 高層面積 M2 32 車庫面積 M2 分析 。 投資估算的主要依據(jù)濟(jì)南市同類項目的造價測算，工程費用按類比計算，各種收費按照濟(jì)南市及國家有關(guān)規(guī)定估算。 a、 開發(fā)成本估算 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項目商業(yè)計劃書 26 開發(fā)成本估算表 （表 2） 序號 項 目 單方成本 成本 比重 % 1 土地費用 11 二期土地費用 2, 40,800 % 12 契稅 1,224 % 土地費用小計 2, 42,024 % 2 前期費用 21 結(jié)建人防費 612 % 22 白蟻預(yù)防費 41 % 23 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 5,018 % 24 水土保持費 23 % 25 墻改費 204 % 26 勘查設(shè)計費 816 % 27 監(jiān)理費 337 % 28 質(zhì)監(jiān)費 61 % 29 招標(biāo)管理費 41 % 210 勞保費 796 % 211 標(biāo)底代編費 55 % 212 交易信息咨詢費 18 % 前期費用小計 8,022 % 3 工程成本 31 建安工程費 % 311 土建費用 1, 20,400 % 312 電梯等設(shè)備及安裝費 3,671 % 313 給排水 工程 918 % 314 電氣 工程 2,448 % 315 智能化 工程 1,326 % 建安工程費小計 1, 28,763 % 4 室外環(huán)境等工程成本 43 室外綠化、道路等工程 1,633 % 44 室外雨、污水、給排水等工程 408 % 基礎(chǔ)設(shè)施費小計 2,041 % 5 不可預(yù)見工程費用 617 % 6 其他工程成本（如圍墻等） 62 % 7 裝飾工程費用 18,360 % 工程成本小計 2, 49,843 % 8 期間費用及其他費用 81 管理費用 900 % 82 銷售費用 1,327 % 續(xù)表 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項目商業(yè)計劃書 27 821 其中：交易費用 877 % 83 財務(wù)費用 5,250 % 期間費用小計 7,477 % 9 營業(yè)稅金及附加 9,649 % 91 其中：營業(yè)稅 8,772 % 92 城建稅 614 % 93 教育費附加 263 % 合計 5, 117,015 % 表 2 附注： a單方成本 =投資額 247。總建筑面積 a土地費用、契稅、前期費用測算依據(jù)：均按土地轉(zhuǎn)讓合同以及濟(jì)南市有關(guān)前期收費標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定估算； a管理費用測算依據(jù)：按每年 240 萬元 /年估算； a銷售費用測算依據(jù)：除交易手續(xù)費外，按每年 120 萬元估算。 a財務(wù)費用測算依據(jù)：按對外借款本金 15,000 萬元，年利率為 7%估算，貸款期限為三年 9 個月。 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項目商業(yè)計劃書 29 b、 銷售收入靜態(tài)測算 銷售收入預(yù)測表（表 3） 表 3 附注： b根據(jù)目前房地產(chǎn)銷售狀況，一次性付款及辦理個人按揭貸款的客戶占絕大多數(shù)，因此，當(dāng)期銷售收入基本能保證當(dāng)期收現(xiàn)。 b預(yù)計將于開工的第三個季度第一期達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，第三個季度預(yù)售第一期建筑面積的 30%，第四個季度預(yù)售 20%，第二年第一個季度預(yù)售 20%，第二年度第二季度銷售 30%；第二年度第三季度第二期達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，銷售進(jìn)度同第一期；第三年度第三季度第三期 達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，銷售進(jìn)度同第一期。 b銷售單價根據(jù)同類項目、同類地區(qū)的項目平均價格估算。 內(nèi)容 合計 第一年 第二年 第三年 第四年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 預(yù)計銷售面積 (M2) 204,000 18,360 12,240 12,240 18,360 24,480 16,320 16,320 24,480 18,360 12,240 12,240 18,360 預(yù)計單位售價 (元 ) 8,600 7,500 7,700 7,900 8,100 8,300 8,500 8,700 8,900 9,100 9,300 9,500 9,700 銷售收入 (萬元 ) 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 銷售收入合計 (萬元 ) 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 預(yù)計現(xiàn)金流入 (萬元 ) 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項目商業(yè)計劃書 30 c、 資金來源與運用分析 資金來源與運用分析表 （表 4） 單位：萬元 注： 根據(jù)資金來源與運用表，除自有資金 40000 萬元外，尚有資金缺口 15000 萬元，計劃以銀行借款解決。 項目結(jié)束后，累計現(xiàn)金盈余 79145 萬元，除去自有資金 40000 萬元和歸還銀行 15000 萬元，盈利 39145 萬元。 序號 項目 合計 第一年 第二年 第三年 第四年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 1 資金來源 230,440 55,000 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 11 銷售收入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 12 自有資金 40,000 40,000 13 銀行借貸 15,000 15,000 2 資金運用 151,295 51,110 2,313 6,066 4,972 5,657 6,158 8,220 6,666 6,324 7,658 6,485 5,250 4,524 4,079 10,812 15,000 21 建設(shè)投資 107,366 51,110 2,313 4,173 3,675 4,327 4,113 5,427 4,759 4,373 4,663 4,188 3,685 2,925 1,631 6,004 22 歸還借款本金 15,000 15,000 23 營業(yè)稅金及附加 9,649 757 518 532 818 1,117 763 781 1,198 919 626 640 979 24 所得稅 19,280 1,136 778 798 1,227 1,676 1,144 1,171 1,797 1,378 939 959 1,469 4,808 3 當(dāng)期稅后現(xiàn)金盈余 3,890 2,313 7,704 4,453 4,013 8,714 12,098 7,206 7,874 14,129 10,223 6,133 7,104 13,730 10,812 15,000 4 上期現(xiàn)金盈余轉(zhuǎn)入 3,890 1,577 9,281 13,734 17,747 26,462 38,559 45,765 53,639 67,768 77,991 84,123 91,227 104,957 94,145 5 累計現(xiàn)金盈余 79,145 3,890 1,577 9,281 13,734 17,747 26,462 38,559 45,765 53,639 67,768 77,991 84,123 91,227 104,957 94,145 79,145 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項目商業(yè)計劃書 32 d、靜態(tài)盈利預(yù)測 項目損益表 表 5 單位：萬元 序號 項 目 金 額 1 銷售收入 175,440 2 減：主營業(yè)務(wù)成本 99,889 3 營業(yè)稅金及附加 9,649 主營業(yè)務(wù)利潤 65,902 4 減：銷售費用 1,327 5 管理費用 900 6 財務(wù)費用 5,250 利潤總額 58,425 7 減：所得稅 19,280 凈利潤 39,145 項目總回報率： 銷售利潤率＝ 稅后利潤 100％＝ 39,145 100％＝ % 銷售收入 175,440 成本利潤率＝ 稅后利潤 100％＝ 39,145 100％＝ % 總成本 136,295 投資回報率＝ 稅后利潤 100％＝ 39,145 100％＝ % 自有資金 40000 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項目商業(yè)計劃書 33 動態(tài)分析 a、 項目凈現(xiàn)值分析：折現(xiàn)率為 7 % 凈現(xiàn)值分析表（表 6） 單位：萬元 序號 項目 合計 第一年 第二年 第三年 第四年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 1 現(xiàn)金流入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 11 銷售收入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 2 現(xiàn)金流出 136,295 51,110 2,313 6,066 4,972 5,657 6,158 8,220 6,666 6,324 7,658 6,485 5,250 4,524 4,079 10,812 21 土地費用 42,024 42,024 22 前期費用 8,022 8,022 23 土建費用 20,400 612 1,836 1,836 1,224 816 2,448 2,448 1,632 612 1,836 1,83