臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產可研-wenkub.com

　 　

【正文】 隨著 臨汾 的商品房價格日益穩定增 長 ，項目的預期銷售額將得到充分保證。 當建設投資增加 10%或當銷售均價減少 10%時，項目正常盈利，財務內部收益率或凈現值均正 常； 當建設投資減少 10%或銷售均價增加 10%時，項目盈利增加，財務內部收益率或凈現值均較好。 一般認為，當盈虧平衡點保本點在 60— 90%之間時，項目風險較低，本項目盈虧平衡保本點為 %，因此安全相對較大。 項目不確定性因素分析 項目盈虧平衡分析 通過盈虧平衡點（ BEP）分析成本與收益的平衡關系。 從靜態看，項目總投資 億元。 項目經濟及財務效益分析 項目盈利能力分析 財務凈現值（ FNPV） ： 房地產行業的基準收益率為 10%。住宅 銷售均價統一估算為 3900 元 /平方米， 銷售收入為 589933500 元，商業均價 8000 元／平方米，銷售收入為 160000000 元， 即總銷售額為 749933500 元。 根據市場比較法和成本法，本項目即將在 2020 年上半年推出，市場價格將會接近 4000 元 /平方米，通過競爭性定價，本項目 住宅 的均價按建筑面積銷售價格若定位為 3900 元 /平方米左右，將對目標市場具備較強的競爭力。測算， 項目總收入為： 3900 元 *151265ｍ178。 項目總成本： 3428 元 ／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。 171265=1179元／ｍ178。 171265= 1168 元／ｍ178。濱河風景帶將成為 本 項目景觀組成部分。 未來規劃中，市政府將遷往位于項目以北區域的濱河經濟技術開發區。 本 資料來自 5 項目建設可行性分析研究 項目總說明 項目概況 德和 上城項目 位于德和世紀城項目西北角區域 4地塊，河汾五路與中大街、西大街圍合處。 其它購買用途，約占 5%。 實力雄厚的煤老板群體。 分析總結： 高端住宅屬于剛性需求產品，市場空間大，預期看好； 臨汾有相當數量依托煤礦先富的人群，足夠支撐本項目的高尚產品； 大企業持續作強，傳統產業繼續作大，第三產業快速發展，民營經濟迅猛成長，區域經濟持續增長為高端物業提供了有力支撐。 本 資料來自 臨汾市的 “ 黑口子 ” 就有三四千個 （ 《了望東方周刊 本項目客戶群主要鎖定為富貴型，即年收入在 10200 萬之間的客戶。 本 資料來自 小區獨立的物業服務使居民倍感舒適，管家式服務，五星級的標準，為業主提供個性化的服務并跟蹤到位。 本項目定位符合地理位置特點。 超低的建筑密度，為功能型現代社區預留出了充足的發揮空間，噴泉廣場、戶外健身區、林蔭道木廊、兒童娛樂區??共同組成集功能性、互動性、交流性 本 資料來自 一身的中式豪宅社區，為臨汾首家符合國際標準，加入中國特色的全 新一代尖端住宅產品。 總體來說，隨著市政府的遷移和西進戰略，本地塊前景看好、發展潛力巨大。 總論： 總體看，本項目樓盤綜合質素尚屬中等 偏上， 項目地段好，周邊自然生態環境優越，緊貼母城 ，便利的交通解決了偏于城西的短板， 并且本 區 域 是臨汾市近兩年計劃改造的重點地帶。 （ 3） 德和世紀城項目本身多種業態相互影響與制約。 （ 4） 臨汾 經濟的快速發展及 臨汾 市 城市首位度的提高，對周邊郊縣輻射力的增強，會吸引更多投資經營者前來置業。 項目劣勢分析 （ 1）德和世紀城 項目 處于一期開發階段，項目的整體 優勢尚未形成； （ 2）項目高端的形象定位及物業價格，有可能使項目的目標受眾人群有所減少。 （ 3） 項目緊鄰城市交通線，周邊交通便利。目前該區的存在項目和潛在項目最多 ，容量最大，而且該板塊緊貼母城，交通便捷，區域相對成熟。主要項目有華遠名邸、圣會 板塊分析：東城板塊為政府重點發展區域之一。本區域項目有裕祥花園、三和家園，潛在項目有新供和 地產項目 ?！岸摹保何鞑恳篮臃诼?、中大街，形成開發區主中心；東部以衛校為中心形成居住區中心。中國銀行大樓矗立在開發區繁華地段，中國信合坂下信用社服務規范，業務量大，其所屬的營業網點遍布各個社區，存貸款非常方便；五洲休閑廣場是集餐飲、住宿、娛樂為一體的多功能涉外三星級酒店，四星級唐堯酒店即將投入使用，另外還有金世紀娛樂城和濱江假日廣場等場所，可滿足不同階層、不同人士的休閑消費需求；開發區文化教育種類完整，有中學學校 4 所，職業培訓學校 2 所，以及分布于各個社區的小學、幼兒園等，可為居民提供教學質 量高、就讀方便快捷的教育條件；衛生醫療事業蓬勃發展，大型綜合醫院新立醫院和臨汾兒童醫院，可為患者提供方便高效的就醫條件，各社區醫療服務中心肩負著居民的就醫重任；開發區商貿市場建設帶動了整個區域的經濟發展，廣奇家俱城是晉南最大的、檔次最高的 家 俱市場，新星機電城和汽車專業市場繁榮了當地的市場氛圍，擬建的汽貿博覽城占地近 200 畝，是規范的、功能齊全的汽車市場；寫字樓、住宅樓、標準廠房的建設，更將為廣大投資者提供優越的發展環境。 三、市場情況 臨汾開發區下轄一個辦事處， 十一個社區居委會，總人口約 4 萬余人，其中社區居民近 2 萬人，人均年收入 4152 元； 城市居民人均年收入 8104 元，可支配消費能力為 7132 元。開發區地處臨汾市區北郊，在臨汾市市區總體規劃 53 平方公里范圍內。臨汾開發區位于臨汾市老城區的西北部，規劃面積 平方公里，開發區地理位置優越、交通便利、通訊快捷、基礎設施完善，服務功能齊全。 分縣市看， 2020 年 臨汾 市商品房開發投資主要集中在平川縣市，其中堯都區、洪洞縣和侯馬市，分別完成房地產開發投資 億元、 2 億元和 億元，分別占 臨汾 市房地產開發投資總額的 %、 %、 %，三縣市投資額占到了全市投資總額的 90%。 2020 年臨汾市房地產開發企業當年購置土地 萬平方米，比上年凈增 萬平方米，增幅達 倍；土地開發投資 1億元，完成開發土地面積 萬平方米，分別增長 %和 倍。其中，現房銷售 萬平方米，增長 倍；期房銷售 萬平方米，減少 %。 2020年，臨汾市房地產開發企業到位開發資金 ，比上年增長 %，比投資完成額增幅高 13 個百分點，資金保障較好。 2020 年，臨汾市房地產開發企 業施工房屋面積 萬平方米，比上年增長 %。 2020 年，臨汾市具有資質等級的房地產開發企業累計完成投資 億元 ，同比增長 %，增幅比上年提高 個百分點，高于同期全市全社會固定資產投資增幅 個百分點，分別比全國、全省高 和 個百分點，位居全省第 3。 2020 年城鎮人口達到 200 萬人左右。以臨汾市區為一級中心，侯馬市、霍州市為二級中心，中部平川縣城為三級中心，以 7個全國重點鎮和 4個全省中心鎮為增長極點，構建一軸兩圈新框架，以霍侯公路為軸線，連接霍州、洪洞、堯都、襄汾、曲沃、侯馬、翼城、古縣、浮山九個城市和汾西、 蒲縣、鄉寧部分區域的 30 個重點鎮，建設中部城市群和經濟帶；發揮臨汾歷史悠久、資源豐富、人才集聚、文化底蘊深厚的優勢，突出臨汾中心城市地位，構建臨汾經濟圈，建設晉南中心城市；發揮侯馬交通樞紐區位優勢，引導各種生產要素向侯馬、曲沃集中布局，加快經濟發展和城市擴張，構建侯馬經濟圈，建設中西部商貿物流會展中心。加強社會福利設施和社區服務建設。 本 資料來自 “ 十一五 ” 期間，完成河西新區、鼓樓西汾河 大橋、市區環城路和繞城高速等 20 項城市基礎設施重點建設項目，提高城市承載能力。加快建設河西、臨汾開發區和堯廟三個組團。同時，受農副產品價格上漲、出售農產品收入增加拉動，全市農民收入呈現同步增長勢頭。太鋼集團臨鋼公司、山西華銅銅業、三維股份、山焦、翼城酒鋼、山西中宇、霍州煤電 8 大企業總量占到全市規模工業總計的 1/3，比上年提高 3個百分點，增速高于全市平均水平 11 個百分點，拉動全市工業增速近 10 個百分點，為全市經濟較快增長發揮了重要支撐作用。全年全市累計實現社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，比預期目標 15%高 個百分點。第三產業完成 億元，增長 %。 一是投資需求保持較快增長。 三是節能降耗取得一定成 效。 本 資料來自 其中，一般預算收入累計完成 億元，增長 %，一般預算支出累計執行 億元，增長 %。分行業看，化學原料及制品業實現利潤 億元，同比增長 倍；黑色金屬冶煉及壓延加工業 億元，同比增長 倍；煉焦業 億元，同比增長 %；煤炭開采和洗選業 億元，同比增長 ％。依次為：安澤縣增長 %，浮山縣增長 %，襄汾縣增長 17%，曲沃縣增長 17%，侯馬市增長 %，古縣增長 %，翼城縣增長%，鄉寧縣增長 %，隰縣增長 %，堯都區增長 %，吉縣增長 %，汾西縣增長 %。一些技術含量較高、附加值高的產品產量增長較快，鋼材產量達到 萬噸，增長 %；精煉銅 萬噸，增長 %；粗苯 萬噸，增長 %，焦油 萬噸，增長 %。全