柳州房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案書-wenkub.com

　 　

【正文】 時(shí)代廣場(chǎng)3萬㎡B五月陽光購物廣場(chǎng)㎡B鴻府㎡C淘園世家㎡C新佳華大廈㎡C匯鑫源商城㎡C康城商鋪㎡C歐雅城市廣場(chǎng)㎡C就規(guī)模而言，本項(xiàng)目屬于適中；相對(duì)來說，所承擔(dān)的銷售壓力也較大；若產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，施工進(jìn)度穩(wěn)定有序，資金回籠的速度較上述各大項(xiàng)目來說，相信會(huì)快些。（商圈因素）如前文“市場(chǎng)分析”部分所述，2002—2003年市場(chǎng)上公布的商業(yè)項(xiàng)目眾多，所處的商圈位置、商業(yè)規(guī)模也不徑相同，其資料如下表：項(xiàng)目名稱地理位置所屬商圈商業(yè)規(guī)模五星商業(yè)步行街解放南路與中山路交匯河北一級(jí)㎡時(shí)代商廈中山西路河北一級(jí)㎡藍(lán)色港灣柳新街66號(hào)河北一級(jí)約1萬㎡鴻府曙光東路183號(hào)河北一級(jí)㎡淘園世家解放南路139號(hào)河北一級(jí)㎡華天世紀(jì)解放北路5號(hào)河北一級(jí)約1萬㎡本項(xiàng)目解放南路與曙光中路交界河北一級(jí)㎡新時(shí)代商業(yè)港飛鵝路53號(hào)河南一級(jí)19萬㎡溫州商貿(mào)城飛鵝路50號(hào)河南一級(jí)㎡谷埠街國(guó)際商城飛鵝路、飛鵝二路、魚峰路交界河南一級(jí)22萬㎡新佳華大廈飛鵝路55號(hào)河南一級(jí)㎡潤(rùn)和在進(jìn)行本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析的研討中，我司需要闡述的是關(guān)于本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析需要考量的“四大”要素： ⑴區(qū)位差異：如地段差異、位置差異、交通差異、環(huán)境差異、人流量差異、商業(yè)氛圍差異、消費(fèi)人口差異、消費(fèi)力差異等。總 結(jié)從以上SWOT分析可知，本項(xiàng)目在區(qū)位、景觀、地段、人氣、項(xiàng)目可塑性、配套等幾個(gè)方面具備優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目地塊、交通、商業(yè)氣氛、水患、回遷因素等方面存在不足，因本項(xiàng)目尚處于策劃銷售初始階段，只要能解決好種種不足及威脅的影響，再輔以差異化的市場(chǎng)定位，把握住市場(chǎng)機(jī)遇，必能取得較理想的銷售業(yè)績(jī)。在項(xiàng)目推廣階段，政府對(duì)大商家傾斜的優(yōu)惠政策將不利于本項(xiàng)目的招商。⑶項(xiàng)目其它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多與本項(xiàng)目同期開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目較多，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還有溫州商貿(mào)城、新時(shí)代商業(yè)港及谷埠街國(guó)際商城。本項(xiàng)目地處柳州五星的商業(yè)旺地，會(huì)倍受投資者及用家的注意，這種由拆遷導(dǎo)致的商住新需求將持續(xù)一定時(shí)間（如建筑周期等），對(duì)本項(xiàng)目而言是利好因素。⑸目前柳州商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷手段落后如前文所述，將柳州商業(yè)項(xiàng)目與廣州相比，現(xiàn)階段的營(yíng)銷手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷概念和個(gè)別出現(xiàn)返租回報(bào)、以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷售”階段，是較為落后的。強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的城市生活和旅游核心區(qū)的地位，會(huì)給“大型購物區(qū)”帶來更多的客源和商機(jī)。⑵人民廣場(chǎng)改建強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ)通過人民廣場(chǎng)改建規(guī)劃我司發(fā)現(xiàn)：該規(guī)劃將城中區(qū)分為大型購物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)；人民廣場(chǎng)周邊屬于商務(wù)辦公區(qū)和文化中心區(qū)，本項(xiàng)目屬于“大型購物區(qū)”范疇。應(yīng)對(duì)措施：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段注重“商業(yè)與文娛”兩大主題的結(jié)合，在商場(chǎng)功能定位部分應(yīng)有效區(qū)分。⑸近江，有水患影響柳江的洪災(zāi)比較嚴(yán)重，項(xiàng)目離柳江很近，地塊南面低于90米洪水位，在營(yíng)銷推廣期會(huì)受到一定的影響。東段零星分布一些商場(chǎng)，并有新項(xiàng)目正在開發(fā)，商業(yè)氣氛稍強(qiáng)，但整體商業(yè)氣氛不濃。 ⑵項(xiàng)目所在路段交通環(huán)境差城中區(qū)由于歷史及城市發(fā)展迅速等原因，其交通環(huán)境較差，項(xiàng)目所在路段存在停車位嚴(yán)重不足、車行路線單向行駛、出入路面狹窄、人車混行、車輛任意停放等狀況，為人流、商貿(mào)往來帶來極大不便，是制約當(dāng)?shù)亟窈蟀l(fā)展的一個(gè)重要瓶頸，對(duì)項(xiàng)目推廣不利。小結(jié)項(xiàng)目的這些優(yōu)勢(shì)，再結(jié)合個(gè)性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營(yíng)造，以形成本項(xiàng)目極強(qiáng)的賣點(diǎn)。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在配套方面獲取優(yōu)勢(shì)，滿足該地區(qū)的停車需求，獲取更大商機(jī)。⑷人氣優(yōu)勢(shì)五星商圈是柳州市民消費(fèi)的集中區(qū)，本項(xiàng)目位于五星商圈最繁華的商業(yè)街上，為本項(xiàng)目帶來大量的人流、人氣。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——研展柳州五星在柳州商業(yè)、娛樂的市場(chǎng)號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——城中區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是柳州的“高價(jià)區(qū)”，其商業(yè)地位占據(jù)柳州的制高點(diǎn)，在宣傳推廣方面將有利于本項(xiàng)目。參觀和慶典活動(dòng)是在特定時(shí)期舉行，比如，發(fā)展商可以邀請(qǐng)新聞單位和部分已購鋪客戶、目標(biāo)客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀和采訪，讓外界和目標(biāo)客戶及時(shí)把握項(xiàng)目進(jìn)度，增強(qiáng)項(xiàng)目的信心。將電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)作為商場(chǎng)配套的重要部分，可把它作為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，非常有利于商鋪的銷售與招商。目前，旅游消費(fèi)已經(jīng)成為一種時(shí)尚，一些著名的旅游城市（如香港）幾乎每年都有過千萬的各國(guó)人士前往旅游、消費(fèi)、購物。本項(xiàng)目若以“Shopping Mall”作為經(jīng)營(yíng)定位，將立足于柳州商業(yè)中心、輻射周邊縣市，成為具有一流水準(zhǔn)的標(biāo)志性、大型購物中心。對(duì)本項(xiàng)目而言，商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境的逐步改善會(huì)帶來更多的投資者和經(jīng)營(yíng)者，銷售通路會(huì)更寬廣。曙光路被規(guī)劃為一條傳統(tǒng)商業(yè)步行街，以南洋式騎樓再現(xiàn)柳州歷史文化的局部。區(qū)內(nèi)應(yīng)分布有購物中心、郵政電信中心、娛樂中心、金融中心、科教文化中心、中介服務(wù)中心、電子商務(wù)中心等，形成功能配套的一級(jí)商貿(mào)中心。三、項(xiàng)目現(xiàn)狀中山中路與解放南路交界為五星商圈的核心地段，與本項(xiàng)目相距百米之內(nèi)。（本項(xiàng)目地理位置圖）二、項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目東西向長(zhǎng)約75米，南北向長(zhǎng)約90米；規(guī)劃總用地面積約為10400平方米（其中含道路用地3565米），總建筑面積約50000㎡。最基本要有足夠的停車場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)品牌電梯、中央空調(diào)、精美裝修等。自用商家一般屬于小規(guī)模，以專業(yè)市場(chǎng)和小區(qū)商鋪為主，大型商廈的自用商家相對(duì)較少。投資者的最終目標(biāo)都是其購置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤(rùn)。曙光路步行街的開發(fā)將分為近、中、遠(yuǎn)三期，近期開發(fā)將以曙光東路為主（依仗?hào)|門市場(chǎng)的人氣），中期為曙光中路（包含本項(xiàng)目所在路段）。規(guī)劃范圍西起曙光西路與青云路南一巷的交接口，東至曙光東路與文惠路交接口，全長(zhǎng)1448米，包括曙光東、中、西路及沿街建筑物。⑶曙光路步行街的規(guī)劃（2001年11月）曙光路與近現(xiàn)代意義上的柳州市是同步發(fā)展的。城市功能定位的重新整合，令處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范圍的本項(xiàng)目具備先天的地段優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)。，經(jīng)營(yíng)狀況在柳州市也是較理想的。經(jīng)營(yíng)方式：散鋪經(jīng)營(yíng)，以收租為主 月租金：樓層月租金首層柜臺(tái)10001300元/米/月二層基本價(jià)：25003000元/間/月610 m2：4001400元/間/月、1018 m2：15002500元/間/月19 m2以上：3000元/間/月三層基本價(jià)：15001800元/間/月1018 m2：60元/ m2/月物業(yè)管理費(fèi)：5元/平方米/月空置率：0現(xiàn)場(chǎng)人流： 時(shí) 間（am）10點(diǎn)（pm）16點(diǎn)晚上19點(diǎn)人流量22人/分鐘53人/分鐘60人/分鐘綜合評(píng)價(jià)：該商場(chǎng)地處商業(yè)中心，周邊商業(yè)氣氛濃厚，該項(xiàng)目建于99年4月8日，現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)的布置比較陳舊，購物環(huán)境及檔次偏低，業(yè)主經(jīng)營(yíng)以低檔商品為主，由于商場(chǎng)內(nèi)沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，顯得雜亂無序，使中山中路相當(dāng)一部分具中檔消費(fèi)水平的消費(fèi)者未被吸引過來，針對(duì)的客戶群多為2030歲的女性消費(fèi)者。⑵五星商場(chǎng)（百貨公司賣場(chǎng)）樓層經(jīng)營(yíng)種類1家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品2女士休閑服裝、皮具、鞋帽3男士休閑服、金銀珠寶、床上用品、棉毛衫褲、紡織品4男士服飾、領(lǐng)帶、襯衫、女士服飾、牛仔休閑裝、皮裝5通訊器械、體育娛樂用品、文化用品、電腦、照相器材、童裝、玩具、保健品6大型娛樂城7金馬食城8保齡球經(jīng)營(yíng)品牌：種類品 牌電器飛利浦、海爾、索尼、西門子等服飾圣羅蘭、華倫天奴、賓奴、琢木鳥、鱷魚等內(nèi)衣皮爾卡丹、舒雅等化妝品雅芳、柏紛等現(xiàn)場(chǎng)人流：時(shí) 間（am）10點(diǎn)（pm）16點(diǎn)晚上19點(diǎn)人流量22人/分鐘53人/分鐘62人/分鐘經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營(yíng)業(yè)額的2425%之間提取。路段環(huán)境：該街段除延續(xù)柳州城中區(qū)的商業(yè)特點(diǎn)（以經(jīng)營(yíng)服飾為主）外，與文化、體育、藝術(shù)相關(guān)的產(chǎn)品較多。經(jīng)營(yíng)租金：150元/平米左右路段環(huán)境：從解放路目前的情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)主要路段之一，與龍城路不分上下，但解放南路有一段路為雙行線，可起到緩解交通的一定作用，其大部分也是單行線，與龍城路、廣場(chǎng)形成一個(gè)環(huán)形路線，構(gòu)架起城中區(qū)的商業(yè)中心地帶。租金范圍：一般在180—300元/平米。 許多經(jīng)營(yíng)者在選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，首先考慮該場(chǎng)所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金及購物環(huán)境等，所以租金及售價(jià)對(duì)于經(jīng)營(yíng)商鋪的做生意人士來說反而不象住宅那樣影響那么大，如果該商鋪沒生意做，即使相當(dāng)?shù)偷淖饨鸹蚴蹆r(jià)，他們也很少過問。大部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況認(rèn)為較為一般，其次為不太滿意及比較滿意。對(duì)于許多商業(yè)街來說，服裝鞋類、日用百貨、食品的經(jīng)營(yíng)應(yīng)占較大的比例。對(duì)于占一半多比例的“隨機(jī)型購物”，通過銷售現(xiàn)場(chǎng)的布置、商品的陳列方式以及商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造，激發(fā)消費(fèi)者的購物欲望，將對(duì)商品的銷售額起到相當(dāng)重要的作用。城中區(qū)由于成片的商業(yè)規(guī)模及較完善的商業(yè)配套，有利于延長(zhǎng)消費(fèi)者的逛街逗留時(shí)間，從而有利于激發(fā)更大的商機(jī)。城中區(qū)在柳州具有無可代替的商業(yè)吸引力。居民消費(fèi)價(jià)格：%。受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”進(jìn)一步落實(shí)的影響，居民收入增長(zhǎng)加快：在居民年收入方面：2002年在崗職工平均工資為12969元，與去年同期相比增幅較大，為生活質(zhì)量的進(jìn)一步提高提供了保障。而大型綜合性商場(chǎng)銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長(zhǎng)，2001年柳州商場(chǎng)、五星商廈、東風(fēng)商城年銷售52819萬元，%，%，%。其中，%；，%； 近年來，柳州市圍繞“建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)，積極推行連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進(jìn)營(yíng)銷方式，有力地推進(jìn)了商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，市內(nèi)商業(yè)中心區(qū)逐年擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。很多經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目并不是因?yàn)榈囟吻芳眩膊皇前l(fā)展商財(cái)力不濟(jì)，開業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理不善是重要原因之一。隨著市場(chǎng)的成熟，發(fā)展商就意識(shí)到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達(dá)到理想的價(jià)位和提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。有很多人明明知道有這個(gè)項(xiàng)目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個(gè)怎么樣的項(xiàng)目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會(huì)減少成交機(jī)會(huì)。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問題。時(shí)代廣場(chǎng)、溫州商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時(shí)代商業(yè)港、谷埠街國(guó)際商城等一批大型商業(yè)項(xiàng)目先后進(jìn)入市場(chǎng)，將備受投資者及用家注意。商業(yè)活動(dòng)已在城區(qū)形成多個(gè)區(qū)域性商圈，在一個(gè)商圈里面，如果沒有幾個(gè)大型項(xiàng)目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，下列商業(yè)樓盤中的大盤將成為未來銷售阻力的考量因素：序號(hào)樓盤名所屬城區(qū)商業(yè)規(guī)模1五星商業(yè)步行街城中㎡2時(shí)代商廈城中㎡3藍(lán)色港灣城中約1萬㎡4鴻府城中㎡5淘園世家城中㎡6華天世紀(jì)城中約1萬㎡7本項(xiàng)目城中㎡8新時(shí)代商業(yè)港柳南19萬㎡9溫州商貿(mào)城柳南㎡10谷埠街國(guó)際商城柳南22萬㎡11新佳華大廈柳南㎡12潤(rùn)和名稱路段概況價(jià)格金碧園曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，總建面積6537平米商鋪約25000元/平米，住宅22003000元/平米鴻府曙光東路183號(hào)住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數(shù)168戶住宅均價(jià)約3600元/平米藍(lán)色港灣柳新街66號(hào)住宅樓高分1126層三種，裙樓為商場(chǎng)住宅均價(jià)超過3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個(gè)鋪面（1438平米），2樓1600平米，住宅38樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000㎡商鋪43000元/平米, 住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514㎡起價(jià)23000元/平米,最高價(jià)42000元/平米金運(yùn)來大廈解放南路總建筑面積1萬平米商鋪3500040000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000㎡商鋪20000元/平米,住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000㎡住宅起價(jià)2188元/平米⑵城中區(qū)點(diǎn)評(píng)：五星商場(chǎng)一帶是柳州目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項(xiàng)目都以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時(shí)中心商業(yè)圈已開始慢慢向周邊擴(kuò)展，這些項(xiàng)目的出現(xiàn)在一定程度上會(huì)加強(qiáng)該區(qū)域商業(yè)的獨(dú)特地位。216。 城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為柳州絕大部分市民購物消費(fèi)的首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味較高，而且各個(gè)商業(yè)物業(yè)相互補(bǔ)充，形成吃、喝、玩、樂、購物為一體的綜合性商業(yè)中心。從20世紀(jì)90年代至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個(gè)發(fā)展階段：階段年代物業(yè)市場(chǎng)特征租售方式代表項(xiàng)目第一階段19901993非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主第二階段19941996產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售第三階段1997年開始產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租第四階段2000年開始產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租根據(jù)上表對(duì)照分析，柳州市商用物業(yè)的銷售處在第