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行業分析-房地產-by李長旭楊偉然-wenkub.com

2026-06-09 01:37 本頁面

　　

【正文】相信這份報告對于認識這個行業有一定的作用。但隱藏在繁榮背后的一些問題也決不能忽略，借鑒日本和香港房地產業發展的歷史，希望我國房地產業能健康的發展。（2）物業稅的開征有可能刺激房地產商的瘋狂圈地。因此，征收物業稅需要有關部門定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅。即使考慮房地產商的開發利潤，房價仍會有30％以上的降幅，大大降低了商品房的購房門檻，有利于中低收入者早日購房。目前國內城市土地均采用批租形式，其好處是地方政府能在短時期內“回收”巨額資金，用以增加城市基礎設施、改善城市交通及美化城市面貌等等。也就是說，開征物業稅后，開發商因此在開發成本上獲得的好處，不一定會在商品房的總價上優惠給購房者。開征物業稅后，房地產業的稅費征收環節后移，地價和相關稅費分70年交，那么也就意味著占住宅成本中一大半的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1/70。換句話說也就是，把現在買房之前已經交的稅，放到買房之后，按年繳交。開征物業稅一、什么是物業稅2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。而且可主動擇鄰，孟母三遷，擇鄰而居。第一，由于不是商品房開發，因此可以免除房地產企業的營業稅、買賣雙方的契稅等稅費；第二，沒有被房地產市場炒高和拉高了的那部分高利潤；第三，由于合伙人資金先行到位，省掉了開發商在銀行貸款形成利息成本；第四，少掉了開發商投入的巨額廣告包裝費用等等。按難易程度不同初步測算，約在8%─15%左右。而且，隨著汽車關稅的逐年降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近城市的郊區住宅和其他房產的增加也將更加明顯。加入WTO后，出國家法律禁止經營的內容外，服務業將全面對外開放。高檔住宅隨著外商增加，他們在我國必然需要租賃甚至購買住宅。寫字樓中美協議規定，將在2006年前逐步取消對外國銀行開展業務的地域限制和客戶限制。同時還規定納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。對利用消費貸款買房的人們來說，銀行上調銀行利率將會略微增加他們月供還款的負擔，不過幅度有限。貸款買房的貸款利率上調，中國人民銀行從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。建筑施工企業是勞動密集型企業，在目前勞動力市場供大于求的形勢下，建筑施工企業墊資房地產開發項目的現象十分普遍，墊資所使用的資金大部分是銀行對建筑施工企業發放的流動資金貸款。但是，部分地區在運作中出現了土地價格上漲過快及部分商業銀行過度授信等問題。為減少業主與開發商之間因房屋結構和質量而產生矛盾，減輕借款人不必要的利息負擔，文件規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂的居民發放個人住房貸款。因此，文件規定商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放；商業銀行發放的房地產貸款，只能用于當地的房地產項目，嚴禁跨地區使用。近幾年，部分地區出現房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快及低價位住房供不應求、高檔住宅空置較多等結構性問題。今后，凡不按國家規定的標準足額繳交土地有償使用費的，一律不得下發農用地轉用和土地征收批準文件。2005年將實行對土地有償使用費將實行先繳后分。從上個世紀90年代中后期，政府相關法規的逐步健全和完善，就是針對部分開發商的不規范操作做出了一系列的調整，如開發項目都要走招、拍、掛的形式，意義是讓土地真正進入流通領域。在一定意義上，政策一方面是從國家的宏觀調控的角度對整個行業的發展進行調整和控制，另一方面政策同樣是對行業的發展起到了積極的引導作用。年份全國（%）北京（%）深圳（%）上海（%）1997341998311999322000322001－2002－－－表2－4 第三部分影響房地產業的一些因素（透過影響因素看房地產）第一節政策因素縱觀我國房地產業的發展，每個階段可以找到屬于該階段的政策的影子。從整體看，全國的平均收益率比較低，但幾個主要城市的收益率卻很高，尤其是北京，高達30％多。國內貸款占資金來源的比例分別為：％、22％、％、％，基本保持不變。房地產價格指數房地產價格指數是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數。需求的旺盛主要原因是：① 國家推行的房改政策在近兩年顯現了巨大作用，單位分房的取消，使以前單位買房的比例逐漸減小，個人買房的比例不斷提高。19月份，%，%的增幅。有些熱點地區的房價上漲幅度驚人，而且還在繼續攀升，已經引起了

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