藝術大酒店商業計劃書-wenkub.com

　 　

【正文】 因此，某集團是不存在企業管理風險的。公司將緊密跟蹤和關注國家經濟金融法規的變化，及時采取有效措施積極防御此風險。因此，本酒店擬采取產權式酒店的經營方式，向重要商務客人銷售酒店客房產權，然后根據分時度假的經營模式對酒店進行經營管理，業主享有酒店客房的所有權和收益權，經營權由某集團選定的酒店管理公司經營。（3）流動性風險由于各個開發商的項目各不相同、各具特色。例如，經濟不景氣使大眾的投資意愿降低及購買力下降，因而購買或承租不動產的能力降低，并造成項目價格或凈盈利的下降。它由系統風險（或市場風險）和非系統風險（或個別風險）構成。因此，房地產投資者面臨能否按期籌措項目順利開展所需資金及承擔較高的資金成本風險。房地產開發項目一經啟動，資金一經投入，就很難根據情況的發展加以改變和調整。它具有以下幾個鮮明特點：（1）不可移動性由于房地產開發屬于不動產投資，它具有不可移動性。（3）敏感性分析結果表明，收入的影響對本項目內部收益率影響最大，但即使收入下降10％，本項目仍具有較高的財務贏利能力；％，表明本項目實施的風險較小。因此本項目風險較小。從敏感性分析的結論還可以看出，當投資、收入和成本在177。根據本項目的具體情況，考慮到一些參數指標的可能變化，本項目敏感性分析選取投資，收入和成本作為敏感性因素，對項目經濟效益的穩定性進行考測。詳見借款還本付息表（附表66）和資產負債表（附表67）。全部投資的累計凈現金流量圖見圖63。（3）稅金根據有關政策和法律，％計算；所得稅按15％計算；盈余公積金按稅后凈收益的10％計提。收入測算詳見收入表（附表62）。證大藝術大酒店五星級酒店當代藝術博覽館國際商務樓客房收入圖62 證大藝術大酒店收入來源構成圖餐飲收入其他收入出租收入門票收入咖啡座收入租金收入分項詳列如下：☆ 五星級酒店800間套房，第1年每間1200元/天，此后每年房價上漲75元，每年按365天計；按照酒店的一般經營情況，餐飲收入約占酒店總收入的35％，其他收入約占6％。表61 項目投資估算表序號項目名稱單位金額1土地費用萬元15,8602前期費用萬元4,8963建安費用萬元97,9114市政配套及人防費用萬元2,9115建設單位管理費及工程監理費萬元1,0776工程不可預見費萬元8,5447建設貸款利息萬元7,682總投資萬元138,880詳細數據及計算方法參見附表61投資估算詳表。（3）經濟評價計算期本項目計算期取23年（含施工期），即2006年～2028年。某將在產品質量、功能、結構等方面不斷改進和創新，使某開發的產品不斷適應市場的需要。注重產品差異化，是公司保持競爭優勢的必然選擇，它還包括產品設計、產品技術特性、新材料的運用、客戶服務等內容。具體地說，公司在在項目規劃設計、開發建設、市場策劃和研究以及市場營銷等方面的費用，要力求做到低成本運行，盡可能控制支出。（2）管理策略某實施競爭戰略的核心，是確保公司在長期競爭中，使自己的戰略競爭手段更具有戰備優勢，采取先發制人、知已知彼、重點突破等戰術，從而獲得有利競爭地位，提高公司的盈利能力和可持續發展的能力。良好的企業品牌離不開卓有成效的傳播途徑、手段和方式。二要以質取勝。 （1）品牌戰略品牌意味著質量和放心，能公司在健康、繁榮的房地產市場上獨樹一幟，樹立形象。有關媒體報道,香港地產巨頭新鴻基集團計劃斥資60億元構建陸家嘴金貿區旗艦商務項目；香港興業集團與某靜安區管委會正洽談一個30億元，類似香港愉景灣的綜合項目；而瑞安集團已在太平湖興建一個40萬平方米的商業區。良好的完善的服務能幫助公司達到營銷目的。某藝術大酒店項目在營銷策劃上將充分展現藝術形態與酒店這一商業形態相結合所展現出來的無限魅力。本項目的價格定位，必須充分考慮潛在消費者的價格承受力，在對環境、房型、品質、交通、價格走勢等因素進行綜合分析后合理定位，最大限度地吸引潛在消費者，并激發他們的購買力，從而實現合理的投資回報。通過科學的、前瞻的市場調研和分析才能有效地化解和規避投資趨向、投資失誤和投資風險。因此，某市產權式酒店的市場容量大，且發展前景十分廣闊。產權式酒店開始逐漸成為某市投資市場上的熱門產品。屆時,某將成為世界旅游的一個主要目的地，境外高消費水平的公務、商務客人、旅游客人也將有較大幅度增長。作為分時度假產品的配套設施和產品，產權式酒店同時又是一種新型的房產投資和消費模式，在國際上廣受投資者青睞。顧客買了一個時段的使用權后即可每年在此享受一個星期的度假。由此可見，最近三年，某市房地產仍將保持快速發展，到2008年，某房地產業發展步伐才可能趨緩。 從GDP發展水平看，聯合國曾對75個國家的長期統計資料進行分析，得出一個重要結論：房地產的發展與人均GDP的增長密切相關。從國外房地產發展狀況看，美國、日本、%, %, %；美國經濟發達的幾個州，房地產增加值占GDP的比重更是高達14～15%。某2010年舉辦世博會的概念，以及政府將會展業作為某重點發展產業的政策支持，加上近年來旅游業的興旺，使得某酒店長期處于熱租狀態。按現在的發展速度分析測算。另外，由于某集團擁有較多在建及在售項目，受益于房價上漲的影響，集團整體銷售毛利率將有所提高。國內推行的宏觀調控措施，將對未來某中高檔物業發展帶來長遠好處。再以房地產增加值增長速度與某GDP的增長速度相比，除1990年房地產增加值增長速度出現負數，1988年低于GDP的增長速度以外，其它年份均高于GDP的增長速度，2002年高出GDP增長速度7個百分點。以上這些因素對社會經濟生活有長期的作用。某發展的潛力，從構成城市實體的角度來講。圖51 某市生產總值發展趨勢圖從生產總值的絕對額來看，從1999年的4000多億元到2001年接近5000億元用了2年時間，千億元的跨越均只用了1年時間。某將結合行業特點，建立一套科學的、客觀的、可操作的績效考核體系，并做到考核工作的規范化，調動人才的積極性。二是加大人才培訓力度。企業的效益才能提高，企業才能長盛不衰。曾任職于國泰證券有限公司，1998年加入某集團，歷任某投資管理有限公司副總經理、某投資發展有限公司副總經理。1985年畢業于中國人民大學，1987年畢業于中國人民銀行研究生部，1987年起先后任職于中信實業銀行、德國德累斯登銀行和海南省證券公司，1992年創建富島投資基金，1994年創建某集團。公司名列首屆（2003年）、第二屆（2004年）某市房地產開發企業50強，擁有“某市著名商標”。圖31 項目結構簡圖 項目實施進度2001年4月20日，某置業有限公司與某市浦東土地發展（控股）公司簽訂該地塊的土地使用權轉讓協議；2002年10月18日，某市浦東新區規劃管理局下發《關于“某藝術中心”項目規劃意見的批復》（浦規規[2002]180號），核定本項目地塊地上建筑面積為91400平方米，；2003年7月31日，注冊成立某房地產開發有限公司，具體負責本項目地塊的開發建設；2003年10月27日，某置業有限公司、某市浦東土地發展（控股）公司、某房地產開發有限公司三方簽署《關于“花木地區A911地塊國有土地使用權轉讓合同”的補充協議》，將原轉讓協議中受讓方——某置業有限公司的一切權益、責任轉至某房地產開發有限公司名下；2004年1月9日，取得本項目地塊土地證，使用期限50年，土地面積28893平方米，其中土地面積與轉讓協議中31500平方米差異部分為政府綠化用地。 建設方案經過多次評審，本項目選擇磯崎新設計方案，并擬請現代設計集團作為磯崎新的國內協助方，參與藝術大酒店項目的設計，選擇美國Innova酒店管理公司擔任本項目的前期策劃顧問。該酒店預計于2006年年初動工，2009年開業經營。第三章 項目 項目概況某藝術大酒店是某集團打造某新地標的得力之作。起步階段，某主要從事證券投資，并投資于多家上市公司，后來基于對經濟發展態勢的判斷，又將投資加以集中化，即集中投資于房地產。大拇指廣場，以及某藝術大酒店、某五道口金融中心、揚州教場地段整治與改造項目和意大利卡省中國花園度假村項目等。自2000年以來，每年保持30%的增長。集團擁有從事各類業務的子公司15家，業務分布在沿海經濟發達地區，擁有各類專業性人才約800人。因此本項目風險較小。根據項目的投資估算，收入和成本測算編制本項目全部資金的現金流量表并計算本項目的財務經濟指標如下。世博會之后，相關場館作為對外商貿的永久性場所，從而保持商貿、金融等相關功能的發展活力。本公司設立主要目標是開發和經營某藝術大酒店。這個由日本的磯崎新大師設計的建筑，是一個極具特色的五星級大酒店和世界級的當代藝術博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。2004年，某市著名商標認定委員會授予某集團注冊擁有“某”商標為“某市著名商標”。集團擁有從事各類業務的子公司15家，業務分布在沿海經濟發達地區，擁有各類專業性人才約800人。該酒店擬投資約14億元人民幣，規劃中擬建造一座五星級酒店和當代藝術館，規劃建筑面積9萬平方米，方案設計面積約11萬平方米。 市場與競爭房產建筑作為城市實體硬件的主要組成部分，其發展空問直接決定于所在的城市發展的潛力與空間。某2010年舉辦世博會的概念，以及政府將會展業作為某重點發展產業的政策支持，加上近年來旅游業的興旺，使得某酒店長期處于熱租狀態。 項目財務分析計算指標序號財務指標單位計算結果1內部收益率%2財務凈現值萬元171059 3靜態投資回收期（含建設期）年 4動態投資回收期（含建設期）年 5全部投資利潤率%6全部投資利稅率%7資本金利潤率%以上財務指標顯示，本項目投資回報率搞，投資回收期短，極具投資價值和升值潛力。 ％虧損區100％（服務能力）0固定成本總成本付稅后銷售收入金額盈利區盈虧平衡圖第二章 公司 公司簡介某集團創建于1992年，是一家以房地產開發和經營及實業投資為主營業務的大型綜合性民營企業。集團目前主營業務以房地產開發為主，由住宅房產開發和商用房產開發兩大板塊組成。2003年、 2004年，某集團連續兩屆獲得某市房地產業協會授予的“某市房地產開發企業50強”稱號。 發展戰略某的業務是與時俱進、因勢利導的。如今的某，已做好了對正在從事的房地產業再加以升級的準備，即升級為對酒店、旅游、商城等的投資。該項目毗鄰世紀公園，位于浦東國際博覽中心對面。 項目地塊位置本項目地塊（花木地區A911地塊）位于某浦東花木行政區內，與某新國際博覽中心隔路相對。根據有關規劃要求，本項目擬建五星級酒店、當代藝術博覽館、國際商務樓、城市文化廣場等業態建筑，總建筑面積150899m2，其中地上建筑面積108000m2，地下建筑面積42899m2。本項目地塊基地已完成“三通一平”，具備計劃立項和開發建設條件；周遍已砌圍墻；面向展覽中心已立一塊大型廣告牌。某房地產開發有限公司于2003年7月于某市浦東新區注冊成立，注冊資金1000萬元，主要股東為某置業有限公司和某愛建信托投資有限責任公司，其中某愛建信托投資有限責任公司代某置業有限公司持股，主營業務為房地產開發經營。某先生，畢業于同濟大學建筑系，曾供職于某市浦東新區城市規劃局，2000年加入某置業有限公司，2001年起擔任某新世紀水清木華房地產開發有限公司總經理、某三角洲置業有限公司副總經理。 人才戰略某正加速朝著國際化大都市方向邁進。某集團實施的人才戰略：一是樹立人才發展新理念。重視房地產開發實務培訓，通過設計、施工、市場營銷等方面具體案例，提高員工從事房地產開發的實戰能力。第五章 市場與競爭 市場分析 （1）某宏觀經濟形勢向好2004年，按可比價格計算，%。因此，無論從速度還是從規模看，近幾年來某經濟都是在一個相對高位的基數平臺上保持著穩健的增長步伐。也就是某城建發展的潛力，房產經擠發展的潛力。另外，目前我國房地產業增長速度高出國民經濟增長速度的1倍，90年代平均增長速度為20%左右，其產值占GDP的比例大約在5%左右，其中某市房地產業產值己占GDP的10%左右。可見，除少數特殊年份外，絕大多數正常年份，某房地產開發投資增長迎度及房地產增加值增長速度均要快于某GDP增長速度。在某，房地產開發商就有4000多家，但有實力的地產商不多，借著本次宏觀調控，優勝劣汰，能進一步優化市場結構。（4）世博會帶來的新機遇2010年世博會是從5月1日到10月31日,預計持續時間為184天。屆時某所擁有的住宿設施與世博會期間住宿人口的需要有一定的缺口，將無法滿足世博會游客的住宿需求。 目標市場由于本項目擬作為分時度假產品銷售，而分時度假酒店橫跨房地產和旅游兩個行業，下面對這兩個市場的發展現狀及前景作出分析。%，但這是由于香港房地產處于低迷時期。根據人均GDP的不同發展階段，房地產市場將呈現不同的發展態勢，見表51所示。（2）分時度假與產權式酒店市場前景廣闊分時度假（Timeshare，又稱Vacation ownership）起源于20世紀的法國，20世紀70年代引進美國后得到了迅速的發展,并擴展到了世界各地。與此同時，顧客還享有時段權益的轉讓、饋贈、繼承等系列權益以及對公共配套設施的優惠使用權。數據顯示,近10年來，%，到2000年銷售收入已飆升至200億美元，其投資回報率高于商鋪和高檔公寓等不動產投資指標。目前某市港、澳、臺和外籍常住人口約8至10萬人，%～%。近來,外地產權式酒店投資項目也頻頻現身某。 銷售策略房地產銷售策略是指如何將房地產產品引導到消費者或用戶手中的活動，它以消費者的需求為出發點，反映了開發企業為實現經營目標，對房地產產品的構思、定價、促銷